269 résultats pour : "fonds de commerce"

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Loyer : qu'en est-il des révisions annuelles ?

J'ai repris un fond de commerce au 1/03/14, le bail a été signé le 17/10/2007, il y prévoyait une révision annuelle qui n'a jamais été effectuée, le gérant de la SCI propriétaire des murs qui était le gérant de l'ancienne société qui gérait le fond de commerce repris vient de m'avertir qu'il réviserait le loyer au 01/01/16 en prenant l'indice de base a son calcul celui du 3eme T 2007, ne devrait-il pas prendre l'indice du 1er T 2014 car la rentabilité de l'affaire s'en trouve tronquée l'augmentation est de 1877,33€ ht par mois. Juridique | jeudi 1 octobre 2015

Mesurer la rentabilité de son hôtel avec l'EBE

Si le tableau des soldes intermédiaires de gestion ne vous a pas été fourni avec votre bilan, vous pouvez calculer votre EBE à partir du résultat d'exploitation. + Résultat d'exploitation + Dotations aux amortissements et aux provisions (compte 68) – Reprises sur amortissements et provisions (compte 78) – Autres produits de gestion courante (75) + Autres charges de gestion courante (65) = EBE Il existe d'autres manières de calculer l'EBE, à partir de la valeur ajoutée ou du résultat net. Mais, généralement et de manière pratique, le calcul se fait de cette manière. Quand est utilisé l'EBE ? - Au moment de la création : l'EBE permet au banquier de s'assurer de la rentabilité du projet. - Lors du bilan annuel de l'hôtel : l'EBE permet de connaître l'évolution par comparaison aux années précédentes. Il est l'indicateur idéal pour détecter les anomalies de l'exploitation. - Pour valoriser le fonds de commerce de l'hôtel. En effet, pour l'évaluation, l’une des méthodes de valorisation consiste à utiliser un multiple de l'EBE. Les retraitements nécessaires L'EBE doit être le reflet d'un fonctionnement normal de l'exploitation de l'hôtel. C'est pourquoi des retraitements peuvent être nécessaires. Pour cela, il faut passer en revue chaque poste, et retraiter de manière extra comptable : - les charges exceptionnelles incluses dans les charges courantes. Par exemple, des honoraires d'avocats liés à un prud'homme ou un contentieux. - La rémunération des dirigeants, pour la partie qui ne correspond pas à un poste nécessaire pour le bon fonctionnement de l'hôtel. Par exemple, si le dirigeant est aussi chef de réception à temps partiel, il faudra donc retraiter sa rémunération de manière à conserver un salaire équivalent à ce poste à temps partiel. Le surplus (primes et autres avantages) viendra augmenter l'EBE. À l'inverse, si le dirigeant occupe un poste sans être rémunéré, il faudra diminuer l'EBE du montant du coût du poste occupé. - De la même manière, les management fees, devront être analysées et retraitées. Les managements fees sont des prestations de services payées par la societé-fille (l’hôtel) à la société-mère (holding) en rémunération de prestations (de gestion par exemple). Elles sont très courantes dans l’hôtellerie lorsqu’il y a un montage en LBO (leverage buy out ou financement par effet de levier). Elles doivent faire l’objet d’une attention particulière pour le retraitement de l’EBE. Dans le cadre de l'évaluation, on peut également retraiter l'EBE : - en rajoutant les frais des éléments qui ne seront pas repris par l'acheteur, par exemple le loyer de la voiture du dirigeant et les frais afférents (parking, carburant, assurance, TVS…). - En diminuant l'EBE de loyers pour les murs, dans le cas où le vendeur est propriétaire des murs et ne vend que le fonds de commerce. Les retraitements sont propres à chaque exploitation et doivent être analysés de manière objective. Le but des retraitements est d'obtenir la vision la plus juste possible de l'EBE dans le cadre d'une exploitation dite normale, permettant d'apprécier à sa juste valeur l'exploitation et la valeur de l'hôtel. Comment interpréter le résultat obtenu Un EBE négatif signifie que la rentabilité de l’hôtel est mauvaise. Il faut alors s’interroger sur les raisons de ces mauvais résultats, afin de mettre en place rapidement des solutions. Il faut savoir que plus l’EBE est élevé, plus l’hôtel est rentable et plus la valorisation de l’hôtel sera importante. La valorisation se fait en multipliant l’EBE retraité par un coefficient qui peut-être variable. L'Ebitda L'Ebitda est une variante de l'EBE. Il s'agit d'un terme anglais signifiant earnings before interest, taxes, depreciation, and amortization que l'on peut traduire par : bénéfice avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement. Autre fiche pratique • Estimer le fonds de commerce d’un hôtel avec l’EBE retraité Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | mercredi 14 juin 2023

Licence IV : à qui appartient-elle au sein d'un établissement commercial géré entre associés ?

Bonjour, Je suis bailleur de murs commerciaux exploités en bar restaurant. Depuis quelques années, les différents propriétaires du fond de commerces se revendent les parts sociales du fond afin de conserver un CA permettant de toucher des aides si retour à la fermeture COVID. Ces exploitants se revendent le bien en remplissant un Cerfa de mutation sur Internet et cela pour 1€ afin d'éviter les frais de mutation. Mon bail étant lié à la société je suis dans l'obligation de poursuivre pas relation commerciale. Après 3 passages de propriétaires du fond, le dernier ne me paie plus le loyer depuis un an. La société gérant le bar est en SAS avec la mère comme gérante et le fils comme Directeur général, les deux actionnaires à 50/50. J'ai proposé de racheter le fonds de commerce pour sortir de cette galère et récupérer mes murs. Lors de la mutation aucune déclaration n'a été réalisée auprès de la préfecture. Le fils, brouillé avec la mère, me signale qu'il est le propriétaire privé de la licence car il a réalisé la formation (ou profité d'une formation déjà réalisée dans pour un autre établissement) et le certificat d'exploitation porte son nom. Pouvez-vous me dire à qui appartient la licence 4 et si, surtout en association, la licence appartient à celui dont le nom figure sur le certificat d'exploitation. Je suis étonné que, lors d'une association, le propriétaire de la licence soit une personne physique. En cas de brouille, l'autre personne peut se retrouver sans licence 4 ! Merci pour vos conseils Juridique | mercredi 26 juillet 2023

Arrêté de fermeture d'un hôtel : quelle est la jurisprudence lors du refus du propriétaire ?

Bonjour, Nous sommes en très grandes difficultés avec notre proriétaire bailleur, et voici notre questionnement : Quelle est la jurisprudence qui apparaît sanctionner les négligences ou les refus des propriétaires bailleurs à faire réaliser les travaux de mise aux normes, lorsque ce refus persistant aboutit à un ARRETE DE FERMETURE de l'hôtel. Peut-être cette question est-elle arrivée jusqu'à vous, bien que le peu d'éléments fournis, rende c'est certain une réponse délicate. Vous remerciant par avance de toute indication ou réflexion. Juridique | vendredi 5 avril 2019

Bail : à qui incombent certains travaux ?

Bonjour nous sommes locataires du fond de commerce ( hotel-pension 2* - 11 chambres) depuis plus de 12 ans, nous venons de terminer les travaux de mises aux normes ( ADAP et indendie) qui étaient à notre charge exclusive ( car travaux de mises aux normes bien mentionnées comme étant à la charge du locataire dans le bail?) cependant d?autres travaux deviennent urgents et nous aimerions avoir l?avis d?un professionnel concernant cette clause de notre bail : « le bailleur supportera tous les travaux et réparations visées aux articles 605 et 606 du code civil » Qu?est ce que cela implique exactement ? car RIEN n?est clairement écrit concernant les 2 points suivants : Nous avons une chaudière vétuste qui consomme beaucoup, à qui incombe le cout de son changement ? est-ce au propriétaire des murs ? Les volets du bâtiment doivent être repeints et même changés pour certains, qui en a la charge ? Merci de nous éclairer, Bien cordialement Juridique | jeudi 1 novembre 2018

Location-gérance : comment formalise-t-on la sous-location des murs d'une part et du fonds d'autre part ?

Bonjour, Je suis interrogé par un restaurateur en location-gérance, qui envisage de sous louer (murs et fonds) son restaurant pendant la période d'hiver au cours de laquelle il exploitera un autre restaurant en station de montagne. Le locataire doit obligatoirement prévenir le propriétaire de son intention de sous-louer, par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur a 15 jours pour répondre. En cas d'absence de réponse, l'accord est considéré comme donné. En pratique, comment formalise t-on la sous-location des murs d'une part et du fonds d'autre part? Faut-il rédiger un contrat de sous-location pour chaque objet (murs et fonds)? Sous quelle forme? Merci. Juridique | mardi 3 juillet 2018

Ratio dette/actif (06/22)

Calculer le ratio dette/actif L’entrepreneur qui souhaite créer ou reprendre une activité en hôtellerie-restauration doit, le plus souvent, recourir à l’emprunt. La question de l’endettement se pose également pour le propriétaire d’un hôtel ou d’un restaurant qui souhaite rénover son établissement. Le ratio Loan to Value (LTV) est un indicateur déterminant pour l’obtention d’un prêt et le pilotage de la pérennité de son affaire. © GettyImages Présentation du ratio dette/actif (ou ‘Loan to Value’) C’est un ratio d’endettement qui mesure le montant de l’emprunt en fonction d’une valeur de référence. On peut le calculer dans les situations suivantes : - Dans le cas d’une acquisition d’un fonds de commerce : montant de l’emprunt ÷ valeur du fonds de commerce - Dans le cas d’un investissement de rénovation : montant de l’emprunt ÷ montant de l’Investissement - Dans le cas d’une société immobilière : total des emprunts ÷ valeur totale des actifs Le ciblage du ratio est généralement de 40 %. Exemple : le montant emprunté doit représenter environ 40% de la valeur du fonds de commerce. Remarque : Toutefois, en fonction du profil de l’emprunteur et du niveau de risque du projet, le ratio peut évoluer. Plus le pourcentage est élevé et plus le risque pris par l’emprunteur et le prêteur est important, ce qui implique alors un taux d’intérêt plus élevé et des garanties supplémentaires comme une caution personnelle. Analyse du ratio Ce ratio se calcule à différents moments : création d’entreprise, nouvel investissement et analyse annuelle pour évaluer le niveau de risque d’une société. Si le ratio est nettement inférieur à 30 % Plusieurs interprétations sont envisageables : • Interprétations positives : - Les emprunts souscrits ont été remboursés partiellement ou totalement. L’entreprise est, à nouveau, en capacité de s’endetter. - Une hausse de la valorisation du fonds de commerce ou de l’immobilier sur des marchés en tension a conduit mécaniquement à une diminution du ratio puisque la valeur de l’entreprise a augmenté. • Interprétations négatives : - Les emprunts sont remboursés. L’entreprise a-t-elle maintenu un niveau d’investissement suffisant ? Un risque de décrochage par rapport à la concurrence pourrait se produire. - Volonté du propriétaire de ne pas emprunter pour ne pas être dépendant d’un financement bancaire. Est-ce la solution la plus optimale dans un contexte de taux d’intérêt bas ? Si le ratio est nettement supérieur à 50 % Plusieurs interprétations sont possibles : - Les investissements sont financés essentiellement au moyen d’un emprunt. L’entreprise a obtenu un financement extérieur pour la rénovation des chambres par exemple. - Une forte détérioration de la conjoncture (mouvement social, répercussions d’une attaque terroriste sur la destination…) a engendré momentanément et mécaniquement un écart par rapport au ciblage de 40 % Si le ratio est supérieur à 100 % Cela signifie que la dette restante à payer est supérieure à la valorisation de l’entreprise. Cette situation peut survenir dans plusieurs cas : - Une baisse de la fréquentation du restaurant, à la suite à de mauvais commentaires sur des sites d’avis a entrainé une dévalorisation du fonds de commerce. Le rapport entre la dette restante et la valeur du fonds de commerce augmente automatiquement. - Un éclatement de la bulle immobilière peut conduire à une chute de la valorisation des murs hôteliers et donc une évolution significative du rapport entre la dette et les actifs. Recommandations pratiques : - Effectuer un suivi annuel du ratio dette-actif en comparant le montant de l’emprunt restant dû à la valeur du fonds de commerce. - Ne pas laisser le ratio LTV tendre vers 0, ce qui impliquerait une faible politique d’investissement pouvant nuire à la compétitivité future de l’entreprise et à des difficultés pour revendre l’entreprise. Mise à jour : janvier 2024 Gestion - Marketing | mardi 2 août 2022

renouvellement du bail commercial

J'envisage de racheter les murs et le fond d'un hotel appartenants a des proprietaires differents. Le proprietaire du fond de commerce demande pour l'instant un montant beaucoup trop eleve par rapport a l'activite. De plus l'hotel n'est pas aux normes de securite (pas d'escalier de secours, eclairage de securite inexistant, etc..)et j'ai appris que la commission de securite avait mis en demeure de faire la mise aux normes. Le bail arrivera a echeance en aout 2007. Si je decide d'acheter les murs dans un premier temps, dans quelle position je me trouverai lorsque le bail arrivera a echeance (fin de la periode des neuf ans). Puis-je refuser de renouveler le bail aux motifs que la mise aux normes n'a pas ete faite par le proprietaire du fonds de commerce? Serais-je obligee de verser une indemnite d'eviction et comment s'evalue-t-elle? Équipement | dimanche 22 octobre 2006

Clause de non concurrence : n 'est-ce pas disproportionné et abusif ?

Maitre, Nous avons cédé notre fonds de commerce de restauration traditionnelle en mai 2018. Nous sommes en SAS dont je suis président et ma compagne est associée à 49 % et salariée (chef de cuisine) de la société au moment de la cession du fonds tout en ne figurant pas sur la liste du personnel rattaché au fonds le jour de la cession. Je suis seul présent et signataire de l 'acte de vente. Question : ma compagne, associée minoritaire et salariée non présente ni signataire de l 'acte est-elle soumise à la clause de non concurrence nous concernant ? Celle-ci nous interdit, entre autre, d 'être salarié dans un secteur de 50 km à vol d 'oiseau du fonds de commerce en plus de créer, reprendre, s 'intéresser à un fonds similaire mais aussi être salarié. N 'est-ce pas disproportionné et abusif ? Ma compagne qui était chef de cuisine à temps plein est désormais employée polyvalente à temps partiel dans un hôtel restaurant situé à 15 kms du fonds de commerce (petit déjeuners, réception, ménage et plonge). Merci pour votre réponse car nous sommes très inquiets d 'une procédure judiciaire lancée par notre acquéreur par voie d 'avocat pour faire licencier ma compagne au prétexte que la clause signée aurait été bafouée. Salutations respectueuses. Fonds de Commerce | mercredi 22 mai 2019

Non respect de la clause de non-concurrence : que peut-on encourir ?

Bonjour, J'ai vendu un fonds de commerce (débit de boissons) il y a bientôt 4 ans et je souhaiterai de nouveau reprendre un fonds de commerce du même type dans la même ville. La clause de non-concurrence lors de la cession de mon fonds de commerce était la suivante : "Les cédants s'interdisent expressément la faculté de créer ou faire valoir, directement ou indirectement, aucun fonds similaire en tout ou en partie à celui exploité par la sarl, comme aussi d'être associé ou intéressé, même à simple titre de commanditaire, dans une activité de cette nature, pendant une durée de cinq années, à compter de ce jour, et dans un rayon de 25 kilomètres à vol d'oiseau du lieu d'exploitation du fonds vendu, à peine de tous dommages et intérêts envers l'acquéreur ou ses ayants cause, sans préjudice du droit qu'ils auraient de faire cesser cette contravention." Quels sont les risques que j'encoure pour le non-respect de cette clause. L'acquéreur de mon fonds de commerce peut-il faire annuler rétroactivement la vente de celui-ci (sachant que son affaire n'est pas au mieux est que la baisse de son chiffre d'affaire est constante), y-a-t-il une possibilité que je ne puisse exploiter le nouveau fonds. Merci de m'apporter quelques éclaircissements. Juridique | vendredi 30 mars 2012

Bail en location meublé : une SARL peut-elle établir ce type de bail avec une personne physique ?

Bonjour Madame Carbillet Notre établissement hotel résidence europe à clichy dispose d'un immeuble indépendant d'appartements exploité avant la crise en résidence hotelière. Vu le besoin de chiffre d'affaire nous envisageons de trouver des locataires long séjour et de faire des baux meublés. Une SARL peut elle établir ce type de baux avec une personne physique ? Je vous remercie Laurent Mouchet Juridique | mercredi 13 mai 2020

Le gérant salarié

Le gérant salarié Le gérant salarié d’un fonds de commerce dirige l’exploitation, moyennant une rémunération, pour le compte et aux risques et périls du propriétaire. Comme tout salarié, le gérant salarié est soumis à un certain nombre d’obligations qui résultent soit de la loi, soit de ce qui est prévu dans le contrat. Ce dernier prévoira les principaux devoirs qui incombent au gérant, tels que la tenue de la comptabilité ou les instructions spéciales nécessitées par la nature du fonds. Dans ce cas, il n’est pas nécessaire d’avoir un apport personnel. Étant assimilé à un salarié, le gérant doit percevoir une rémunération. Celle-ci sera fixée par accord avec le propriétaire du fonds et sera fonction de l’importance du fonds remis en gérance et du travail effectué par le gérant. Ce salaire pourra prendre la forme d’une somme fixe, d’un pourcentage ou d’une somme fixe accompagnée d’un pourcentage. Mais dans tous les cas, cette rémunération mensuelle doit être au moins égale au SMIC. La gérance salariée présentera donc moins de risques financiers pour le gérant, mais elle est aussi moins intéressante financièrement pour lui. Quant à la gérance libre, il est préférable de l’envisager sur une courte période et, surtout pour le premier contrat, de ne signer que pour une période d’un an, éventuellement renouvelable, afin de se rendre compte de l’intérêt du fonds de commerce. Voici des modèles de contrats pour la gérance salariée (au format Word) : Contrat de gérance non salariée ou gérance-mandat Contrat de gérance salariée Contrat de location-gérance de fonds de commerce NB : vous pourrez enregistrer ces documents en sélectionnant dans le menu : Fichier et Enregistrer sous. Autres fiches techniques pour gérer son restaurant La franchise La location-gérance Les fonctions du personnel de salle Les fonctions du personnel de cuisine Mise à jour : septembre 2017 Gestion - Marketing | lundi 23 juillet 2018

Révision du loyer lors du renouvellement du bail : peut-il le réclamer dès ce mois-ci ?

Bonjour, j'ai adressé à mon propriétaire une demande de renouvellement de bail le 6 décembre 2018, mon bail initial ayant commencé à courir le 1er juin 2010 pour se terminer le 1er juin 2019. Le loyer mensuel de mon local commercial est de 1000€ depuis la signature du bail jusqu'à aujourd'hui. Il n'a jamais été révisé. Je précise que le montant de ce loyer se trouve dans la fourchette haute par rapport à la valeur locative. Dans le bail figure un paragraphe sur la révision annuelle du loyer disant que l'indexation du bail sera basée sur l'indice trimestriel (4eme) du coût de la construction. Mais le propriétaire ne m'a jamais fait part d'une révision du loyer jusqu'à ce jour. Voici ce qu'il vient de m'écrire par mail : "J'ai reçu l'acte d'huissier pour le renouvellement du bail des 9 ans. Avant de vous répondre officiellement par AR, je souhaitait vous parler de l'indexation des loyers qui n'ont jamais été réalisé en 9 ans contrairement au bail sur la base de l'échelle mobile. Je ne souhaite pas revenir sur les échéances manquées et rentrer dans des échanges conflictuels, mais plutôt repartir dès Janvier 2019 sur une nouvelle valorisation. En ce sens, je vous propose de partir sur un loyer de 1200 euros." Si je fais le calcul en tenant compte de tous les indices précédents, je devrais payer aujourd'hui un loyer de 1106 euros. Question 1 :Le propriétaire est-il en droit de me réclamer ce montant et ce dès ce mois ci ? Est-il en droit d'y ajouter les 10 % d'augmentation qu'autorise la loi Pinel ou ne peut-il dépasser les 10% calculés à partir des 1000 euros soit un loyer révisé de 1100 € ? Question 2 : à quelle date peut-il appliquer l'une ou l'autre augmentation ou les deux ? dès à présent ou au 1er juin 2019 date du renouvellement ? dans les deux cas je suppose qu'aucune augmentation ne peut être effective tant qu'un nouveau bail ne sra pas rédigé indiquant le nouveau loyer ainsi que le nouvel indice (ILC) ? Je vous remercie d'avance pour votre aide. Juridique | lundi 7 janvier 2019

Transformation d'une cave en labo de pâtisserie : quelles sont les normes à respecter ?

Bonjour, je souhaite acheter un fond de commerce "saladerie", pour en faire un petit salon de thé avec petite restauration le midi. Mon ami pâtissier qui s'investira avec moi dans cette aventure souhaite optimiser la cave comprisedans le fond, et y aménager son Labo. Comment procéder ? Quelles sont les normes en la matière ? Comment y installer un four pâtisserie sans avoir de pb d'extraction (une fenêtre existante donne sur la cour intérieure de l'immeuble, mais nous ne voulons pas gêner la copropriété)... Merci d'avance... Équipement | dimanche 24 juillet 2011

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