Calculer le ratio dette/actif

L’entrepreneur qui souhaite créer ou reprendre une activité en hôtellerie-restauration doit, le plus souvent, recourir à l’emprunt.  La question de l’endettement se pose également pour le propriétaire d’un hôtel ou d’un restaurant qui souhaite rénover son établissement.
Le ratio Loan to Value (LTV) est un indicateur déterminant pour l’obtention d’un prêt et le pilotage de la pérennité de son affaire.

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Présentation du ratio dette/actif (ou ‘Loan to Value’)

C’est un ratio d’endettement qui mesure le montant de l’emprunt en fonction d’une valeur de référence.
On peut le calculer dans les situations suivantes :
- Dans le cas d’une acquisition d’un fonds de commerce : montant de l’emprunt ÷ valeur du fonds de commerce
- Dans le cas d’un investissement de rénovation : montant de l’emprunt ÷ montant de l’Investissement
- Dans le cas d’une société immobilière : total des emprunts ÷ valeur totale des actifs

Le ciblage du ratio est généralement de 40 %.
Exemple : le montant emprunté doit représenter environ 40% de la valeur du fonds de commerce.
Remarque : Toutefois, en fonction du profil de l’emprunteur et du niveau de risque du projet, le ratio peut évoluer. Plus le pourcentage est élevé et plus le risque pris par l’emprunteur et le prêteur est important, ce qui implique alors un taux d’intérêt plus élevé et des garanties supplémentaires comme une caution personnelle.

Analyse du ratio

Ce ratio se calcule à différents moments : création d’entreprise, nouvel investissement et analyse annuelle pour évaluer le niveau de risque d’une société.

Si le ratio est nettement inférieur à 30 %

Plusieurs interprétations sont envisageables :
• Interprétations positives :
- Les emprunts souscrits ont été remboursés partiellement ou totalement. L’entreprise est, à nouveau, en capacité de s’endetter.
- Une hausse de la valorisation du fonds de commerce ou de l’immobilier sur des marchés en tension a conduit mécaniquement à une diminution du ratio puisque la valeur de l’entreprise a augmenté.

• Interprétations négatives :
- Les emprunts sont remboursés. L’entreprise a-t-elle maintenu un niveau d’investissement suffisant ? Un risque de décrochage par rapport à la concurrence pourrait se produire.
- Volonté du propriétaire de ne pas emprunter pour ne pas être dépendant d’un financement bancaire. Est-ce la solution la plus optimale dans un contexte de taux d’intérêt bas ?

Si le ratio est nettement supérieur à 50 %

Plusieurs interprétations sont possibles :
- Les investissements sont financés essentiellement au moyen d’un emprunt. L’entreprise a obtenu un financement extérieur pour la rénovation des chambres par exemple.
- Une forte détérioration de la conjoncture (mouvement social, répercussions d’une attaque terroriste sur la destination…) a engendré momentanément et mécaniquement un écart par rapport au ciblage de 40 %

Si le ratio est supérieur à 100 %

Cela signifie que la dette restante à payer est supérieure à la valorisation de l’entreprise. Cette situation peut survenir dans plusieurs cas :
- Une baisse de la fréquentation du restaurant, à la suite à de mauvais commentaires sur des sites d’avis a entrainé une dévalorisation du fonds de commerce. Le rapport entre la dette restante et la valeur du fonds de commerce augmente automatiquement.
- Un éclatement de la bulle immobilière peut conduire à une chute de la valorisation des murs hôteliers et donc une évolution significative du rapport entre la dette et les actifs.

Mise à jour : janvier 2024