La méthode par le revenu ou par la capitalisation de la valeur locative actuelle de l’hôtel
Elle consiste à prendre pour base la valeur locative préalablement déterminée. En fonction du contexte, il peut s’agir du loyer existant ou de la valeur locative hôtelière calculée. Puis à la capitaliser au moyen d’un taux adéquat.
Dans l’hôtellerie, les rendements sont intéressants, car le locataire est unique et conserve l’exploitation sur une durée importante. Compte tenu de son activité, il prend soin de l’immeuble afin de maintenir son outil de travail, ce qui sécurise et motive les investisseurs immobiliers. L’investissement en murs hôtelier est considéré comme peu risqué.
Le taux utilisé peut varier de 4% à 12%, il change en fonction de la localisation, la qualité du bien et du risque. Plus l’investissement est risqué, plus le taux est fort.
Par exemple le taux utilisé sur Paris pourra être de 4 à 5% et en région de 7 à 9%.
La méthode par la capacité d’emprunt
Elle considère le loyer comme étant la capacité de remboursement d’un emprunt d’acquisition majoré de l’apport minimum exigé par l’emprunteur. Pour ce calcul, on retient généralement un apport allant de 30 % à 40 % en fonction du type de produit (et du marché). La durée d’emprunt peut être de quinze ou vingt ans, et le taux de l’emprunt est celui en vigueur au moment de l’évaluation. Le montant du loyer devra alors correspondre aux échéances de remboursement. Cette méthode a tendance à minimiser la valeur des murs. Il est donc important de croiser plusieurs méthodes.
La méthode des comparables
Elle est difficile à mettre en œuvre. En effet, cette méthode nécessite d’avoir des références de transactions récentes et comparables. La sélection du bien doit tenir compte de la localisation, la catégorie de l’hôtel, l’état de l’immeuble, du loyer et des possibilités de reconversion.
Attention : La méthode au m2 n’est pas adaptée et elle n’est pas recommandée pour évaluer des murs d’hôtels exploités.
Autres fiches pratiques
• Estimer le fonds de commerce avec la méthode empirique
• Estimer un hôtel avec la méthode du millième
Publié par Adeline DESTHUILLIERS
