269 résultats pour : "fonds de commerce"

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L'indemnité d'éviction (2/2)

► Le montant de l’indemnité d’éviction Il est issu d’une négociation entre le bailleur et le locataire. À défaut d’accord, son montant est fixé par le tribunal, après avoir le plus souvent désigné un expert judiciaire aux frais du bailleur, du locataire ou des deux. Que ce soit en négociation ou devant un tribunal, il est toujours conseillé d’avoir recours, même si cela engendre des frais, à des experts amiables qui détermineront, avec l’aide des avocats, le montant de l’indemnité d’éviction. Cette expertise amiable permettra au locataire et au bailleur de négocier, et en cas d’échec, elle servira également à la désignation d’un expert judiciaire et à la valorisation de l’indemnité par ce dernier, ce qui déterminera le tribunal. · • Comment et quand est fixé le montant ? L’indemnité d’éviction est calculée en fonction des résultats financiers du locataire, de son activité ou encore de son emplacement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutations impayés (sauf préjudice moindre du locataire). Elle est évaluée au jour du départ effectif du locataire ou à la date de la décision du juge, si le locataire s’y trouve encore. Il existe deux types d’indemnité d’éviction : l’indemnité de remplacement et l’indemnité de déplacement-transfert. Il s’agit de l’une ou de l’autre mais, en tout état de cause, les deux ne sont pas versées ensemble. · • Qu’est-ce que l’indemnité de remplacement ? L’indemnité de remplacement compense le préjudice lié à la perte par le commerçant locataire de son fonds de commerce. Elle est égale à sa valeur (fixée suivant les usages de la profession) et permet au locataire d’acquérir un nouveau fonds de valeur identique. Pour évaluer la valeur du fonds de commerce, les juges choisissent la méthode qui leur semble la plus adaptée. - Méthode du chiffre d’affaires moyen : chiffre d’affaires moyen HT des trois derniers exercices auquel on applique un coefficient (pour l’application du coefficient multiplicateur qui peut être de 1 à 4 fois, les juges décident souverainement). Exemple : un propriétaire d’hôtel 1 étoile dans le IVe arrondissement de Paris a obtenu une indemnité d’éviction égale à 3,5 fois le chiffre d’affaires moyen HT des trois derniers exercices, soit la somme de 1 459 535 € (3,5 × 417 010), compte-tenu de l’excellence de l’emplacement et des possibilités de rénovation de l’hôtel. - Méthode du pourcentage du chiffre d’affaires : elle permet d’appliquer un pourcentage du chiffre d’affaires selon la nature et les bilans du commerce, la commercialité du quartier, le secteur géographique. Ainsi, une indemnité pourra être égale à 110 % du chiffre d’affaires, 125 % ou 200 % par exemple. - Méthode de l’excédent brut d’exploitation (EBE). L’EBE est le solde du compte d’exploitation au bilan. Cette méthode de calcul est basée sur le chiffre d’affaires de l’année précédente multiplié par un coefficient (exemple : 2). On applique ainsi un coefficient déterminé par le juge (après avis d’expert la plupart du temps). Exemple : si un hôtel est proche d’une gare parisienne et est très rentable, il pourra s’agir d’un coefficient égal 6 fois le chiffre d’affaires. Suite à l’application de ce coefficient au chiffre d’affaires de l’exercice précédent, il conviendra de retirer l’EBE, en tenant compte du loyer que le locataire aurait dû acquitter en cas de renouvellement. - Méthode du différentiel de loyer : c’est le différentiel entre le loyer en cours et celui qui serait applicable en cas de signature d’un nouveau bail pour un nouvel occupant des mêmes locaux. Par cette méthode, il est possible d’obtenir une indemnité d’éviction basée sur la réalité locative, mais non sur les bilans du commerce visé. On appliquera un coefficient à cette différence (pour l’application du coefficient multiplicateur, les juges décident souverainement : l’évaluation peut passer du simple au quadruple). · • Qu’est-ce que l’indemnité de déplacement ? Lorsque la clientèle est liée à la personne du commerçant qui peut se réinstaller à côté sans la perdre ou en la perdant partiellement, il lui sera versé une indemnité de déplacement. Elle est donc moindre que l’indemnité de remplacement. L’indemnité de déplacement-transfert est composée des frais de transfert et d’installation du locataire dans les nouveaux locaux, de la valeur du droit au bail de l’ancien local et éventuellement du coût d’un nouveau pas-de-porte. Pour évaluer ces éléments, la pratique courante est la méthode du différentiel de loyer, entre celui en cours et celui qui serait applicable en cas de signature d’un nouveau bail dans les mêmes locaux pour un nouvel occupant. Il sera appliqué aussi un coefficient à cette différence. Exemple : une propriétaire d’un fonds de restauration rapide et de sandwicherie dans le Ve arrondissement de Paris a obtenu une indemnité d’éviction égale à 5,5 fois la différence entre les deux loyers (loyer d’un nouveau bail au prix du marché à 15 400 € - loyer en cours à 11 550 € = 3 850 €) soit la somme de 21 175 € (5,5 × 3 850). Le secteur de l’hôtellerie-restauration bénéficie de règles particulières de calcul de l’indemnité d’éviction (multiple de la recette journalière pour les cafés afin de tenir compte de la réalité de l’activité, pourcentage du chiffre d’affaires pour les restaurants et les hôtels…). La Cour de cassation a estimé que la valeur du droit au bail perdu doit être prise en compte pour le calcul de l’indemnité d’éviction, et ce même si le locataire a trouvé de nouveaux locaux (Ccass. 3e civ. 28 mars 2019, n° 18-11.739). Le locataire évincé a donc intérêt à être assisté par un avocat spécialisé en transactions commerciales. · ► Quelles sont les indemnités accessoires ? Des indemnités accessoires particulières viennent s’ajouter à l’indemnité de remplacement ou de déplacement-transfert. Il s’agit par exemple : - des frais de déménagement et de réinstallation (s’il s’agit d’une indemnité de déplacement-transfert) ; - des droits de mutation (notaire) liés à l’achat du nouveau fonds ; - d’indemnités de licenciement dues aux salariés si l’éviction entraîne leur licenciement ; - d’une indemnité pour perte de logement quand le bail comporte des locaux d’habitation accessoires au restaurant ou à l’hôtel ; - des frais liés au paiement d’indemnités de résiliation de contrats ; - d’une compensation du préjudice lié à la perte d’activités accessoires (par exemple la vente de tabac dans un débit de boissons) ; - des frais de réemploi (commissions d’agence immobilière pour trouver un nouveau local) ; - d’une indemnité de trouble commercial (perte d’image, détournement de la clientèle, stratégie commerciale troublée…). Le commerce pourra obtenir des indemnités de réemploi pour trouble commercial et pour frais de déménagement s’il s’est réinstallé ailleurs. Si des aménagements et équipements nécessaires à l’exploitation du fonds dans le local ont été réalisés, leur valeur doit être prise en compte pour le calcul de l’indemnité d’éviction, et ce même si une clause du bail prévoit qu’ils restent la propriété du bailleur sans indemnité pour le locataire (Ccass. 3e civ. 13 septembre 2018 n° 16-26.049). Les éléments pris en compte pour l’évaluation de l’indemnité d’éviction sont restreints aux préjudices subis par le locataire, et n’incluent pas les éventuels frais de déménagement liés à une sous-location. Par exemple, un bailleur délivre à son locataire commerçant un congé avec refus de renouvellement du bail et offre une indemnité d’éviction. Le bailleur rétracte ensuite l’offre d’indemnité d’éviction au motif que son locataire a sous-loué irrégulièrement une partie des locaux. Le locataire demande une indemnité d’éviction évaluée en prenant en compte les frais liés au déménagement de la sous-locataire. Le juge a considéré que l’indemnité d’éviction ne doit pas prendre en compte les frais concernant la sous-locataire, tels que les frais de déménagement ou de communication. Il affirme en ce sens que “l'indemnité d'éviction du preneur sortant ne doit réparer que le préjudice qu'il a subi” (Cass 3e Civ 10 octobre 2019 n° 18-19.662). ► Le bailleur peut-il se rétracter ? Suite à la notification du congé (ou refus de renouvellement) sans offre d’indemnité d’éviction, le bailleur peut se rétracter et finalement proposer le renouvellement du bail aux mêmes conditions ou avec des conditions de loyer différentes, par exemple un loyer augmenté (article L145-58 du code de commerce). Dans ce dernier cas, le débat portera sur les raisons avancées permettant une augmentation (hausse des facteurs locaux de commercialité, ajout d’une activité et modification notable des engagements respectifs des parties…). Ainsi, le locataire du bail commercial qui reste dans les lieux le temps de la procédure n’est jamais certainde bénéficier du versement de l’indemnité (et ce jusqu’à un délai de 15 jours postérieur à la décision judiciaire passée en force de chose jugée). Le bailleur peut finalement choisir de renouveler le bail, car par exemple le montant de l’indemnité réclamée ou celle fixée par le tribunal est trop important. Le locataire pourra alors continuer l’exploitation de son fonds de commerce. Pendant la période intermédiaire entre la date de cessation du bail et la date de son renouvellement, le locataire paiera une indemnité d’occupation. Elle est fixée par référence à la valeur locative, à laquelle les juges appliquent souvent un abattement de 10 à 20 %. Par exemple, si la valeur locative est de 200 000 € HT et HC par an, avec un abattement de précarité est de 10 %, l’indemnité d’occupation sera fixée à 180 000 € HT et HC par an. Cet abattement de précarité tient compte de l’incertitude économique dans laquelle s’est trouvé le commerçant locataire, sans qu’il soit nécessaire pour lui d’établir l’existence d’un préjudice (Cour d’appel de Rennes 11 mai 2022/ n°18/08341). Il est conseillé au locataire de solliciter un expert amiable pour évaluer la valeur locative de l’indemnité d’occupation, afin d’éviter les surévaluations, surtout lorsque l’occupation dure longtemps. Si le bailleur utilise cette faculté de repentir comme un moyen de pression vis-à-vis de son locataire pour tenter d’obtenir un loyer augmenté, ce type de tentative sera voué à l’échec car l’augmentation du loyer suit en principe l’indice en cas de renouvellement du bail. Enfin, le bailleur ne peut évidemment pas profiter de cette faculté de repentir et devra donc payer l’indemnité d’éviction si le locataire a quitté les lieux (ou s’il l’a avisé qu’il avait loué ou acheté un local destiné à sa réinstallation, cour d'appel d'Angers, 25 juin 2019), même si le locataire a continué à exploiter les lieux jusqu’à la notification du repentir. Si le bailleur décide d'exercer son droit de repentir et accepte le renouvellement du bail, il ne peut plus demander ni poursuivre la résiliation du bail pour d'anciens manquements du locataire (Ccass. 3e civ. 24 janvier 2019, n° 17-11.010). Enfin, il est obligatoire et conseillé de déclarer à l’administration fiscale un chiffre d’affaires réel lors du dépôt des comptes car, à défaut, l’indemnité d’éviction risque d’êtretrès basse. Fonds de Commerce | Sophie Petroussenko, avocat à la Cour de Paris | mercredi 18 décembre 2024

Vente fonds de commerce et murs : peut-on spécifier à l'acheteur que la mise aux normes électrique est à sa charge ?

Bonsoir, Souhaitant vendre un fond de commerce Restaurant ou louer un local ayant déjà été utilisé en restaurant, j?aimerais connaître votre avis, svp, au sujet des remises aux normes sécurité, électrique, gaz a refaire ! Pouvons nous louer le local en l?état actuel sans réaliser les travaux nous mêmes ( par manque de trésorerie) et notifier au futur acquéreur que les travaux à réaliser seront totalement à sa charge personnelle s?il veut réactiver la pratique de la restauration ? Dans l?attente de vos remarques et conseils. Merci. Fonds de Commerce | mercredi 9 septembre 2020

Vente fonds de commerce supérieure à 1 million : l'exonération de l'impôt sur la plue-value sera-t-elle mise en place ?

Bonjour, J'exploite mon hôtel en entreprise individuelle avec une imposition à l'IR. Dans le cadre d'un départ en retraite, je détiens l'entreprise depuis plus de 5 ans, serai-je exonéré de l'impôt sur la plus value ou seulement partiellement ou pas du tout ? -Jusqu'à 500,000 Euros - exonération totale -500,000 - 1,000,000 Euros exonération partielle Pour une vente au-delà de 1 million, peut-on bénéficier de la tranche 0-500 exonération totale ? Cordialement, A COSTE Fonds de Commerce | lundi 3 juillet 2023

Destination du bail : est-elle limitée à la dégustation de fruits de mer ?

Je rachete un fond de commerce, sur le bail il est indiqué debit de boissons, degustation de fruits de mer, vente a emporter. l'exploitant actuel ( le vendeur) fait des cuissons de langoustine, de crabe, des poelle de palourdes, des far breton.... il est pour moi hors la loi puisqu'il fait autre chose que de la degustaion de fruits de mer. il y a une cuisne, le bailleur a t il le droit de restreindre la destination du bien loué à de la cuisson de fruits de mer ? je ne pourrai pas faire de sauces chaude ? de pomme de terre ou des legumes avec les coquilles saint jacques ? merci pour votre aide. Fonds de Commerce | samedi 13 juillet 2024

Contrats de gérance

Étant en Master CCA, je dois réaliser mon mémoire de fin d’études. J’ai choisi pour sujet « Les contrats de gérance pour l’exploitation d’un fonds de commerce », et plus spécifiquement la location-gérance, la gérance-mandat et la gérance salariée (gérance de succursale). Je me permets alors de vous demander si des professionnels ici pourraient accepter que je leur pose quelques questions à ce sujet ou si vous auriez des contacts à me faire parvenir afin de m’entretenir avec des propriétaires de fonds de commerce et des gérants ? Vos retours seraient une immense aide. Merci par avance ! Adresse mail : manonrivas1@hotmail.com Fonds de Commerce | jeudi 11 avril 2024

Reprise fonds de commerce + normes 2015 : est-on obligé de faire les travaux si la configuration ne s'y prête pas ?

Bonjour, Nous souhaitons reprendre un fond de commerce Pizzeria Snacking (30 à 40 couverts) et avant de nous engager, nous aimerions avoir des informations pour eviter toute deconvenue en terme des normes 2015. Futur repreneurs d'un commerce existant sommes nous dans l obligation de faire ces travaux meme si la configuration des lieux ne si prete pas? Le proprietaire/gerant est t'il d une maniere plus generale dans l'obligation de mettre son etablissement aux normes avant la cession du commerce ou des murs? Ou pouvons nous trouver ce type d information concernant les obligations du cedant Murs et/ou fond de commerce? Merci d'avance pour votre reponse Bien cordialement Laurent&Corinne Équipement | mardi 12 novembre 2013

Achat d'un fonds de commerce : quelles en sont les étapes et combien de temps cela prend-il ?

Bonjour, Après avoir étudié tous les éléments constitutifs du fond de commerce d'un restaurant que je souhaite acquérir, j'ai fait à ce jour une offre d'achat au propriétaire du fond et suis sur le point de signer un compromis de vente devant un notaire. A part la signature de l'achat et la signature du bail, y a-t-il d'autres points auxquels je dois être attentive? De plus,j'ai entendu dire qu'en cas d'achat, l'argent devait être bloqué pendant un certain temps. Qu'en est-il dans le cas présent? Car il s'agit d'un restaurant saisonnier et je souhaiterais ouvrir rapidement pour débuter la saison. Combien de temps peut prendre une telle transaction entre la signature et l'entrée dans les lieux? Je vous en remercie d'avance Équipement | jeudi 5 janvier 2012

Business plan : le plan de financement

Les besoins ou emplois Les besoins correspondent à l’ensemble des investissements envisagés, ce que vous souhaitez financer. Les principaux modes d’acquisition d’une affaire se font soit par l’achat du fonds de commerce, soit une acquisition des titres de la société qui détient le fonds. Attention, il n’y a pas que le prix du fonds ou des titres à financer. Il faut également prendre en compte : - les droits d’enregistrement en cas d’acquisition d’un fonds de commerce ; - les honoraires. Dans vos frais d’acquisition entrent également en ligne de compte les honoraires de l’intermédiaire, de votre avocat pour la rédaction des actes, du notaire, de votre expert-comptable, éventuellement du courtier pour le crédit… • Investissements prévus Pour vos investissements (acquisition de logiciel, création d’un site internet, publicité de démarrage, travaux, aménagement, achat du matériel, du mobilier, de véhicule et du stock…), soyez précis. N’hésitez pas à demander des devis et prévoyez un peu de marge. • Dépôt de garantie, en cas de rachat du fonds Il s’agit du dépôt de garantie à verser pour la location du local. Le montant est indiqué dans le bail. • Garantie bancaire Il s’agit d’indiquer ici du coût éventuel de la garantie bancaire. • TVA à financer N’oubliez pas que vous allez devoir faire l’avance de la TVA, le temps d’en obtenir éventuellement le remboursement. • Besoin en fonds de roulement Le temps des travaux et de l’ouverture, vous allez financer des charges fixes telles que le loyer, EDF… Vous pouvez éventuellement prévoir leur financement. Certaines banques proposent des crédits de travaux avec un décalage de remboursement le temps des travaux. Les ressources Elles correspondent aux différents financements nécessaires pour couvrir les besoins. La première étape consiste à faire l’inventaire de vos apports. Dans le cas de l’acquisition d’un fonds de commerce en tant qu’associé, cet apport se fait par le biais du capital social ou de comptes courants d’associés. En général, et en fonction du projet, des garanties et de l’expérience du porteur de projet, un minimum de 30 % d’apport personnel est exigé par la banque. Partant du principe que les ressources doivent être égales aux besoins, vous pourrez ainsi déterminer votre besoin en financement externe. Ce financement pourra se faire par différents moyens : - investisseurs extérieurs ; - prêt d’honneur ; - subventions ; - prêt bancaire ; - d’autres financements participatifs. Attention : les prêts d’honneur et les subventions ne sont pas toujours considérés comme de l’apport personnel par le prêteur. Cette étape est cruciale, car elle va permettre de connaître votre niveau d’apport par rapport au projet. Autres fiches pratiques pour préparer son business plan • Les objectifs • La présentation de l'équipe • Estimer le chiffre d’affaires d’un restaurant • Estimer le chiffre d’affaires d’un hôtel • Business plan : estimer la masse salariale d’un hôtel-bureau • Qui doit rédiger le business plan pour votre hôtel ou restaurant ? Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | mardi 19 septembre 2023

Transfert d'une licence IV pour reprise fonds de commerce : quel est le type de formation requise ?

Bonjour, Quel est le type de formation requise pour le transfert d'une licence IV dans le cadre d'une reprise de fond de commerce. Est-ce que le détenteur de cette formation doit-être le gérant de la société repreneuse ? Il y a t-il des centres dans le 5 et 6ème arrondt de Paris et il y a des condamnations particulières apparaissant au casier judiciaire du demandeur pouvant empêcher le transfert de cette licence. Juridique | mardi 22 mai 2018

Achat de fonds de commerce + reprise apprenti serveur : n'ayant pas 2 ans d'expérience, que faire ?

Bonjour, je dois acheter un fonds de commerce de restaurant et reprendre les contrats des deux apprentis. l'apprentis cuisinier ne devrait pas me poser de soucis car je vais engager un cuisinier qualifié qui cumulera suffisamment d'expérience pour devenir son maitre d'apprentissage et je lui ferais passer le permis de former si nécessaire, en revanche l'apprentis serveur sera sous ma responsabilité, niveau diplôme pas de soucis, par contre niveau expérience je ne cumul pas les deux années nécessaires. Y a-t-il une solution pour palier à ce manque ? formation ou autre......en plus du permis de former bien évidemment, si celui-ci ne suffit pas à combler ce manque. Cordialement Juridique | jeudi 18 décembre 2014

Valoriser son hôtel murs et fonds

La valeur d’un hôtel est composée par deux éléments : le fonds de commerce et les murs. La première question que l’on vous posera si vous achetez ou si vous vendez est de savoir si c’est le fonds, les murs ou les deux. Ensuite il conviendra de valoriser ces actifs. Cette valorisation doit se faire en tenant compte des facteurs de valeur spécifique à l’établissement. Les murs Les éléments principaux à retenir pour la valorisation des murs sont : - l'emplacement avec la taille de la ville, son dynamisme, la proximité des transports… ; - la caractéristique des locaux, la catégorie de l’hôtel, l’état de l’immeuble, le nombre de chambres… ; - la valeur locative hôtelière, et le type de bail en cours (vente de murs seul). La règle en matière de valorisation d’un local commercial occupé est l’application de la méthode par le revenu ; - la possibilité de reconversion. En effet, un critère déterminant pour l’évaluation de murs d’un hôtel est la possibilité de reconversion de l’immeuble et les coûts induits pour le changement de destination, par exemple, en transformant les murs d’un hôtel en appartements, ou en le destinant au coliving. Le fonds de commerce - Les conditions du bail, durée restante, conditions, montant du loyer… ; - les facteurs économiques et inhérent à l’activité commerciale, type de clientèle, concurrence, référencement… ; - la qualité professionnelle du dirigeant et de l’équipe, expérience et ancienneté de l’équipe... ; - le résultat et les perspectives d’avenir, avec notamment l’évolution, du marché, du chiffre d’affaires et de la rentabilité. Les méthodes de valorisation Pour évaluer un hôtel, fonds et murs exploités, plusieurs méthodes peuvent être utilisées. Pour valoriser fonds et murs ensemble on utilise une méthode à la chambre qui revient à utiliser une méthode par comparaison. (multiplication du nombre de chambres par un montant). Pour valoriser les murs occupés, la méthode utilisée est la méthode du revenu, qui consiste à capitaliser un revenu locatif par un taux de capitalisation. Par exemple un loyer de 36 000 € avec un taux de capitalisation de 7,5 % donnera une valorisation de 36 000 /7,5% = 480 000 € Pour valoriser le fonds de commerce, on utilise : - la méthode par comparaison, qui fait référence aux transactions réalisées ; - les méthodes empiriques ou de multiple ; - et plus rarement la méthode du DCF (Discount Cash Flow) La méthode par comparaison est, dans les faits, difficile à appliquer, car cela demande de connaître le montant des transactions réalisées. Dans l’hôtellerie, il est fréquent que le vendeur cède les titres des sociétés qui détiennent le fonds et les murs. Toutefois l’expert en évaluation a accès à des données liées a sa connaissance du marché, et par le biais de base de cessions qui donne des fourchettes et des coefficients par métier et par adresse. La méthode des multiples est la plus utilisée dans l’hôtellerie pour valoriser le fonds de commerce. Pour la mettre en œuvre, on peut appliquer deux ratios : - le multiple du chiffre d’affaires ; - le multiple de l’EBE. Et recouper ces méthodes par le calcul de la capacité d’emprunt, qui consiste à déterminer le montant de l’emprunt que peut rembourser l’exploitation et le loyer en fonction des revenus. Valoriser un hôtel fonds et murs dans le cadre d’une cession ne s’improvise pas et nécessite de faire appel à des professionnels de l’hôtellerie. Autres fiches pratiques • Optimiser le fonctionnement de son affaire • L'état de l'établissement • Connaître le potentiel de son affaire • Valoriser son hôtel : trois facteurs à prendre en compte Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | jeudi 25 mai 2023

Transmission d'hôtel : déterminer le prix de cession des titres

La transmission par voie de cession d’un hôtel peut se réaliser soit par la vente du fonds de commerce soit par la cession des titres de la société qui détient le fonds de commerce. La transmission par cession de titres est souvent privilégiée pour des raisons fiscales, notamment lorsque sa valeur est importante. Ce type d’acquisition est le plus souvent réalisé dans le cadre d’un LBO (leverage buy out ou financement par effet de levier). On parle d’actions dans les sociétés anonymes (SA) ou les sociétés par actions simplifiées (SAS), et de parts dans les sociétés à responsabilité limitée (SARL). La cession d’actions implique un droit d’enregistrement moins important que la cession de fonds de commerce, c’est pourquoi il est fréquent que des SARL soient transformées en SA ou SAS préalablement à la cession. La négociation se fait sur la valeur du fonds de commerce Pour la mise en vente d’un hôtel, le prix de référence est la valeur du fonds de commerce, même lorsque l’on souhaite céder la société qui l’exploite. Il est important que ce mécanisme soit compris par l’acheteur et le vendeur afin de faciliter la négociation et l’établissement des dossiers de demande de financement. Il ne faut pas confondre valeur des titres et valeur du fonds. La valeur des titres sera déterminée sur la base d’un bilan ou d’une situation comptable à la date de la cession : ce document représente le patrimoine de l’entreprise à un moment donné et se compose de l’actif et du passif. La valeur des titres est calculée en retranchant le passif hors capitaux propres de l’actif recalculé avec la valeur du fonds de commerce qui aura été offerte. La valeur obtenue sera divisée par le nombre de titres pour en déterminer la valeur unitaire. Pour calcul la valeur des titres, il suffit d’appliquer la formule suivante, sur la base du bilan comptable de la société : Prix du fonds de commerce convenu + immobilisations financières + actif circulant - provisions - dettes* * Attention, il faudra tenir compte du remboursement souvent immédiat (au jour de la cession) des comptes courants. Techniquement, il faut un délai pour réaliser la situation comptable (deux à trois mois) arrêtée au jour de la cession, raison pour laquelle le prix payé est provisoire. Les modalités de l’établissement de cette situation devront être clairement énoncées dans l’acte. La situation comptable permettra d’établir les comptes de prorata afin de finaliser définitivement la vente et de procéder à l’ajustement du prix. Les comptes de prorata Concrètement, au jour de la signature de la promesse, la valeur des titres est calculée sur la base du dernier bilan connu. Il peut s’agir d’un bilan annuel ou d’une situation intermédiaire. Cette valorisation est reprise au jour de la cession ou ajustée si un nouveau bilan est connu. Il s’agit d’un prix provisoire dans l’attente des comptes de prorata. La production d’un état comptable tel que le bilan nécessite un peu de temps afin d’obtenir et connaître tous les éléments qui le composent. C’est la raison pour laquelle le montant définitif des titres n’est pas connu au jour de la signature Une cession qui a lieu en cours de mois entraîne souvent des difficultés et peut être une source de discussions entre l’acheteur et le vendeur par rapport à l’affectation des charges : en réel quand c’est possible, prorata temporis (abonnement)… Dans l’acte, il est généralement précisé les modalités d’établissement des comptes de prorata permettant de déterminer le prix définitif des titres au jour de la cession. L’acte peut prévoir : - le délai d’établissement de la situation et de sa transmission à l’acheteur ; - le délai de vérification ; - les modalités de calcul des proratas de charges ; - les modalités de prise en compte des stocks, de la caisse, des salaires, des congés payés… - la prise en compte d’éventuelles provisions. Il est nécessaire que l’article sur l’établissement des comptes de prorata soit clair et sans ambiguïté. D’une manière pratique, la situation comptable au jour de la transmission des titres est établie par l’expert-comptable du vendeur sous un délai raisonnable de deux ou trois mois selon ce qui est prévu à l’acte. Ce bilan est transmis à l’expert-comptable de l’acheteur afin qu’il puisse le valider ou faire part de ses remarques. Il est important qu’une échéance soit prévue afin de clôturer la situation dans un délai raisonnable. Le bilan ainsi validé permet de finaliser les comptes de prorata. Un inventaire contradictoire (en présence de l’acheteur et du vendeur) des immobilisations et du stock, un comptage de la caisse au jour de la cession, la fourniture d’un état détaillé des congés payés et jours fériés signé par les salariés permettent d’éviter des discussions. En cas de désaccord, les modalités de règlement du litige sont stipulées dans l’acte. À défaut, les règles juridiques du contentieux s’appliquent. Le prix définitif est ainsi calculé sur les comptes de prorata et entraîne soit un complément s’il est supérieur au prix provisoire, soit une réduction s’il est inférieur. Autres fiches pratiques • Droits d’enregistrement lors d’une transmission • Achat d’hôtel : le financement par effet de levier Fonds de Commerce | Adeline Desthuilliers | jeudi 30 juin 2022

Organiser la vente de son commerce ou de sa société

Sur un plan fiscal La vente d’un commerce ou de parts sociales génère souvent des plus-values pour le vendeur. Il est donc dans son intérêt de vérifier, avant la vente, le montant de la plus-value et des exonérations dont il peut bénéficier. Il peut le faire avec son conseiller habituel, le plus souvent son avocat ou son expert-comptable. Les exonérations de plus-values La vente peut générer une plus-value pour le vendeur. Le rôle de l’avocat est d’anticiper et d’optimiser la fiscalité de cette opération pour le vendeur comme pour l’acheteur. Le vendeur doit clôturer ses comptes et déclarer les revenus de son exercice clos pour le calcul de l’impôt sur le revenu (IR) et/ou sur les sociétés (IS). Le délai de déclaration de la cession varie entre 45 et 60 jours selon le statut juridique ou fiscal du vendeur Si le vendeur est soumis au régime de l’impôt sur le revenu (IR) Il faut distinguer la plus-value à court terme (durée de détention du commerce inférieure à 2 ans) et la plus-value à long terme (durée supérieure à 2 ans). - En cas de plus-value à court terme c’est-à-dire d’un commerce ou de parts sociales acquises depuis plus de 2 ans : la plus-value est en principe imposable dans le résultat du commerçant ou de l’entreprise soumise à l’IR. Elle est donc imposable à l’impôt sur le revenu (au taux progressif actuel d’imposition du vendeur). Ainsi, son montant vient s’ajouter aux revenus d’activité du vendeur. Exemple : revenu annuel d’activité = 80 000 € + 60 000 € de plus-value imposable= 140 000 € de revenus imposables. Le taux d’imposition est progressif : - de 10 226 à 26 070 € de revenus = 11 % ; - de 26 071 à 74 545 € = 30 % ; - de 74 546 à 160 336 € = 41 %. 2 867,70 € + 14 542,20 € + 26 836,14 € = 44 246,04 € Le montant à régler de la plus-value sera de 44 246,04 €. - En cas de plus-value à long terme (commerce ou parts sociales acquis ou détenu depuis plus de 2 ans) : la plus-value est imposable à la Flat tax, prélèvement forfaitaire unique, au taux de 30 % (impôt à 12,8 % et des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %). Exemple : plus-value du fait de la vente : 60 000 €. Impôts sur la plus-value dégagée par la vente du commerce ou des parts =18 000 € Revenus d’activités 2022 = 80 000 € Imposition à l’IR des revenus d’activité : 2 867,70 € + 14 542,20 € + 2 236,14 € = 19 646,04 €. L’IR total à régler par le vendeur sera dans cet exemple sera de 37 646,04 €. Les dettes ou le passif de l'entreprise ne doivent pas être pris en compte pour calculer le montant de la plus-value imposable (CAA Nantes 1-4-2022 n° 20NT03628). • Si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) La plus-value issue de la vente du commerce ou des parts sociales est intégrée dans les comptes de la société propriétaire, donc comprise dans le résultat de l’exercice en cours. Il n’y a pas de distinction de court ou long terme, c’est-à-dire de durée de la détention. Ce résultat sera en principe imposé au taux ordinaire d’imposition auquel il est soumis : - 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfices (dans les conditions prévues par la loi de finances 2018). - Exercice ouvert à compter du 1er janvier 2019 : taux de 15 % jusqu’à 38 120 €, de 28 % de 38 120 € jusqu’à 500 000 € de bénéfices imposables, 31 % au-delà de 500 000 €. - Exercice ouvert à compter du 1er janvier 2020 : taux de 15 % jusqu’à 38 120 € et 28 % au-delà. - Exercice ouvert à compter du 1er janvier 2021 : taux de 15 % jusqu’à 38 120 € et taux de 26,5 % au-delà. - Exercice ouvert à compter du 1er janvier 2022 : taux de 15 % jusqu’à 38 120 € et taux de 25 % au-delà. Ainsi, en 2022, si le vendeur du commerce a 140 000 € de bénéfices dont 80 000 € de bénéfices issus de l’activité + 60 000 € de plus-value = l’imposition se fera = 5 718 + 25 470 = 31 188 € - Pour les sociétés dont le chiffre d’affaires est compris entre 763 000 € et 250 M€, le seuil de 15 % n’est pas applicable : ce sont en principe les taux de 28 % jusqu’à 500 000 € et 31 % pour plus de 500 000 € de bénéfices (pour 2019), 28 % pour 2020, de 26,5 % (pour 2021) et 25 % (pour 2022) qui s’appliquent dès le premier euro. - Pour les sociétés dont le chiffre d’affaires est supérieur à 250 M€, le seuil de 15 % n’est pas applicable non plus : ce sont en principe les taux de 28 % jusqu’à 500 000 € et 31 % pour plus de 500 000 € de bénéfices (pour 2019), 28 % pour des bénéfices de 0 à 500 000 €, et 31 % pour des bénéfices de plus de 500 000 € pour 2020, de 27,5 % (pour 2021) et 25 % (pour 2022), qui s’appliquent dès le premier euro (pour ces deux derniers taux, le seuil de 27,5 et 25 % est applicable dès le premier euro). Dans certains cas, l’impôt sur les sociétés est majoré. La plus-value professionnelle réalisée dans le cadre d’une vente de commerce est donc calculée en appliquant la formule suivante : Plus-value professionnelle = prix de vente – (prix d’achat – amortissements). Si la vente a lieu à 300 000 € - prix d’achat 160 000 € - 20 000 € amortissements : la plus-value sera de 140 000 €. Si le vendeur à l’origine a créé un commerce ou acheté un droit au bail, le prix d’achat est 0. La plus-value sera donc la totalité du prix de vente : 300 000 €. • Plusieurs autres exonérations de plus-value existent Notamment : - l’exonération d’impôt sur la plus-value compte-tenu des recettes réalisées par l’entreprise : le vendeur est exonéré totalement s’il a eu une activité de vente de marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fournitures de logement (hors meublés) pendant 5 ans et si ses recettes annuelles sont inférieures à 250 000 € (90 000 € s'il s'agit d'autres entreprises ou de titulaires de bénéfices non commerciaux). Le vendeur est exonéré partiellement si les recettes sont comprises entre 250 000 € et 350 000 € (90 000 € et 126 000 € pour les autres), dans les conditions de l’article 151 septies du code général des impôts. - l’exonération compte-tenu de la valeur du fonds de commerce cédé Il y aura une exonération totale de la plus-value générée par une entreprise dont les résultats sont soumis à l'impôt sur le revenu, ou par une société soumise à l'impôt sur les sociétés (qui répond à certaines conditions de seuil de chiffre d’affaires) : • si le prix des éléments vendus ou leur valeur vénale (auxquels sont ajoutées les charges en capital et les indemnités stipulées au profit du vendeur) est inférieur à 500 000 € ; • et que le fonds est détenu depuis plus de 5 ans, sauf biens immobiliers (dans les conditions de l’article 238 quindecies du code général des impôts revu par l’article 19 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022). L’exonération est partielle lorsque ce prix ou cette valeur est compris entre 500 000 € et 1 000 000 €. - l’exonération en cas de départ en retraite du dirigeant de l’entreprise Il y a une exonération des plus-values professionnelles réalisées à l'occasion de la vente du commerce ou de l’entreprise relevant de l'impôt sur le revenu lors du départ en retraite du dirigeant si les conditions suivantes sont remplies : • l'activité commerciale, artisanale, agricole ou libérale doit avoir été exercée depuis au moins 5 ans à la date de la cession ; • le dirigeant doit cesser toute fonction dans l'entreprise cédée et faire valoir ses droits à la retraite dans les deux années suivant ou précédant la cession. Le délai est porté à 3 ans pour les personnes ayant fait valoir leurs droits à la retraite entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 lorsque ce départ précède la cession ; • le dirigeant ne doit pas détenir, directement ou indirectement, plus de 50 % des droits ou parts de l'entreprise cessionnaire (article 151 septies A CGI). L'exonération porte sur l'ensemble des plus-values, à court ou à long terme, dégagées à l'occasion de la vente du commerce ou de l’entreprise, à l'exception des plus-values immobilières. Cette exonération est réservée aux plus-values professionnelles (BIC : bénéfices industriels et commerciaux, BNC : bénéfices non commerciaux, BA : bénéfices agricoles) imposables à l’impôt sur le revenu. En revanche, les prélèvements sociaux relatifs aux plus-values exonérées restent dus. Sur un plan financier Il est conseillé aux vendeurs de faire réaliser par un professionnel un audit comptable et social avant la vente de leur société ou du commerce, afin de déterminer la juste valeur de l’entreprise. Cet audit portera donc sur les comptes mais aussi sur les contrats de travail de l’entreprise. S’ils ne le font pas, ils s’exposent à des risques plus importants de voir l’acheteur annuler la vente et donc de devoir restituer totalement le prix au motif que le prix de l’entreprise ou des parts qu’ils ont achetées n’est pas le bon. En présence d’un audit comptable et social, il y aura lieu de le communiquer à l’acheteur. Les dettes La vente d’un fonds de commerce présente pour l’acheteur un avantage certain car le passif ne lui est pas transmis. En effet, le prix versé par l’acheteur au moment de la signature de l’acte de vente est bloqué pendant quelques semaines et sert à payer les dettes du vendeur. Les dettes sont le plus souvent issues d’emprunts envers les établissements de crédit, les fournisseurs et les dettes sociales (cotisations sociales) et fiscales. La règle : l’acheteur n’est pas tenu des dettes nées du vendeur et ne peut être inquiété à ce sujet. À l’inverse, si l’acheteur achète des titres d’une société, c’est la même société, quels que soient les associés, qui doit payer ses dettes. L’acheteur peut se prémunir par une garantie de passif qu’il demandera au vendeur sur tout passif né avant la vente et qui se révèlerait après. Le vendeur doit déclarer toutes les dettes de la société au moment de la vente de parts, sinon il s’expose à devoir rembourser totalement ou partiellement le prix de vente à l’acheteur, ou au mieux à rembourser cette dette. Le vendeur lui a donc intérêt à déclarer, lors de la vente, toutes les dettes qu’il a ou est susceptible d’avoir, et souvent à réduire leur montant de telle manière que la société vendue ne soit pas endettée lors de la vente. Le vendeur fera aussi attention aux stipulations de bail car souvent il y est inséré une clause de solidarité du loyer à payer par l’acheteur pendant un délai de 3 ans maximum. Si une telle clause existe, le vendeur a intérêt à demander une désolidarisation lors de la vente. Pour ce faire, il aura intérêt à proposer au bailleur la conclusion d’un bail neuf par l’acheteur au moment de l’achat. L’actif L’acheteur s’assurera aussi que l’actif inscrit au bilan est existant, est cohérent et a la valeur indiquée dans les bilans : - le matériel, le mobilier, l’outillage… - la clientèle, l’enseigne, le nom commercial, du droit au bail, les contrats de travail, droits de propriété littéraire, artistique et industrielle (brevets), nom de domaine, marchés en cours. Il analysera, au besoin par un audit juridique, social et financier avec son avocat et son expert-comptable, chaque élément composant le fonds de commerce afin de s’assurer de leur réalité, de leur cohérence, et de leur valeur pour éviter les mauvaises surprises : matériels obsolètes d’une valeur bien inférieure, créances clients surévaluées, contrats de travail et salaires fictifs ou non déclarés, stock non-réel de marchandises, situation du bail (renouvellement, montant du loyer et des charges…). Il est donc conseillé de valoriser chaque élément dans l’acte de vente. En cas de vente de parts sociales, l’acheteur demandera souvent une garantie d’actif au vendeur afin de lui garantir que chaque élément vendu (matériel, commerce…) a la valeur ainsi déclarée dans l’acte de vente. Le compte de résultat et les chiffres de rentabilité L’audit permettra ensuite, à travers le compte de résultat, de savoir si le fonds de commerce est rentable ou ne l’est pas et s’il permet à l’entreprise de dégager un résultat et donc de rémunérer ses associés ou de rembourser un emprunt fait par elle pour acquérir le fonds de commerce ou investir. L’excédent brut d’exploitation (EBE) est un indicateur financier reflétant la performance opérationnelle du fonds. Dans le cas où l’EBE est négatif, il y a insuffisance brute d’exploitation, ce qui signifie que le fonds n’est pas rentable. Au contraire, plus il est élevé, plus le fonds de commerce est rentable. L’EBE se calcule de différentes manières : à partir du chiffre d’affaires, de la valeur ajoutée ou bien du résultat net comptable. Formule de calcul de l’EBE à partir du chiffre d’affaires : Excédent brut d’exploitation = chiffres d’affaires (compte 70) – achats consommés (marchandises achetées et matières première, compte 60) – consommation en provenance de tiers (loyers, factures d’énergie, assurance… compte 61 et 62) + subventions d’exploitation (compte 74) – charges de personnel (compte 64) – impôts, taxes et versements assimilés (compte 63). On peut calculer l’EBE à partir du résultat net comptable : EBE= résultat net + charges financières – produits financiers + charges exceptionnelles - produits exceptionnels + dotation aux amortissements et aux provisions – reprises sur amortissements et provisions – autres produits d’exploitation + autres charges d’exploitation. Il est possible de calculer l’EBE à partir de la valeur ajoutée (VA). EBE = valeur ajoutée + subventions d’exploitation – charges de personnel – impôts, taxes et versements assimilés. L’EBE permet donc de voir la profitabilité de l’entreprise et : - le taux de rentabilité brute = EBE / capitaux investis ; - le taux de profitabilité = EBE / CA HT ; - le taux de marge = EBE / VA ; - le free cash-flow = EBE - impôt sur le résultat d’exploitation + variation du besoin en fonds de roulement + variation investissement. Le free cash-flow fait ressortir la trésorerie en surplus pour rémunérer les associés ou procéder à un investissement. Sur un plan juridique Le bail Le futur acheteur vérifiera bien entendu toutes les clauses du bail, et notamment l’activité prévue et la durée du bail commercial restant à courir. Le bail se transmet dans l’hypothèse d’une vente de commerce. Le vendeur aura souvent intérêt à obtenir un renouvellement de son bail avant la vente comme indiqué ci-dessus, sauf si l’opération est une cession de parts sociales. S’il s’agit d’une cession de bail, l’accord du bailleur est automatiquement à demander. S’il s’agit d’une vente de fonds de commerce, la cession est libre, sauf clause contraire dans le bail. Si le bail comporte une clause selon laquelle le bailleur doit donner son accord à la vente du fonds, celui-ci doit répondre de manière loyale et dans un délai raisonnable à ces demandes. S’il ne le fait pas et que cette absence de réponse empêche le vendeur de céder son bail à titre onéreux, ou encore de faire d’autres recherches de repreneur ou de discuter un tel refus, alors le bailleur sera tenu de réparer le préjudice causé à son locataire commercial (CA Bordeaux 20-2-2019 n° 18/04897, Selas Egide c/ SCI PMP). Ce peut être le cas de plusieurs refus systématiques du bailleur. Si le bail est précaire ou si l’activité repose sur une autorisation d’occupation précaire concédée par une mairie ou un autre organisme public, les règles diffèrent car il n’y a pas de droit automatique à renouvellement. Les autres contrats de l’entreprise Certains contrats sont, en principe, transmis avec le fonds de commerce, par exemple les contrats de travail. Le vendeur doit bien tenir à jour le registre d’entrée et de sortie du personnel ainsi que les contrats travail, de manière à pouvoir les présenter à l’acquéreur de manière la plus transparente possible. Les contrats d’assurance de dommage sont en principe transférés à l’acheteur du commerce. Il en est de même des contrats d’édition. D’autres contrats ne sont pas transmis à l’acheteur du fonds de commerce (par exemple, les contrats de fourniture de bière ou de distribution sauf accord tripartite, les contrats d’assurance de personnes…). Bien entendu, s’il s’agit d’une vente de parts sociales ou d’actions, tous les ntrats subsistent au bénéfice de la même société. Sécuriser les relations du commerce ou de la société avec les établissements de crédit ou les fournisseurs Le gérant doit aussi sécuriser au maximum la vente d’un commerce ou des parts sociales vis-à-vis des banques et établissements de crédit, ainsi que des fournisseurs. Les établissements de crédit et fournisseurs accompagnent les commerçants et sociétés quotidiennement dans le financement et l’accomplissement de leurs acquisitions et de leurs investissements. La fiabilité d’une entreprise est importante et la sécurité des contrats est donc déterminante. Les risques d’une vente de CHR non sécurisée Le vendeur a intérêt à sécuriser au maximum l’opération pour éviter les demandes de l’acheteur de voir déclarer nul l’acte de vente et de se voir restituer le prix de vente en entier. Celui-ci a 5 ans pour exercer cette action. Cela peut arriver lorsque le vendeur a occulté certaines informations essentielles. La plupart du temps, il s’agit d’informations commerciales sur l’exploitation du commerce ou de la société. Parmi les exemples les plus fréquents : - majoration du chiffre d’affaires par le vendeur ; - non-information sur la perte d’un contrat avec un gros client ; - montant des créances clients ou des stocks inférieur à celui déclaré ; - rentabilité déclarée par le vendeur du commerce non conforme à la réalité (Ccass. Com. 14 février 2018, n° 16-24.555) ; - clause d’un règlement de copropriété qui exclut les commerces de nature à gêner les autres copropriétaires par le bruit et l’odeur de cuisine. En effet, cette information est déterminante car elle change les projections d’activité et donc le chiffre d’affaires de l’acheteur pour lequel l’exercice d’une activité de restauration était déterminante (Cass, 6 janvier 2021, n°18-25.098 : existence d’une assemblée générale interdisant aux précédents propriétaires une exploitation après 20 heures). Toute information peut être essentielle dans la mesure où elle a déterminé l’acheteur à acheter, c’est-à-dire qu’elle a été importante dans sa décision. L’acheteur va ainsi obtenir la restitution totale du prix s’il obtient l’annulation de la vente. L’acheteur peut, après la vente, demander une diminution du prix s’il s’aperçoit qu’une information lui a été cachée (dans les 5 ans au titre de la résolution ou dans les 2 ans de la garantie des vices cachés, articles 1641 et suivants du code civil). L’acheteur peut demander et obtenir des dommages-intérêts Le vendeur a une obligation précontractuelle d’information déterminante pour le consentement de l’acheteur (article 1112-1 du code civil). Si le vendeur ne la respecte pas, l’acheteur peut aussi demander des dommages et intérêts en plus. Il convient d’être particulièrement attentif aux engagements existant dans le contrat de vente, notamment les clauses de non-concurrence et de non-rétablissement du commerçant ou gérant de la société vendeur dans le même secteur, sous peine de devoir payer à l’acheteur des dommages et intérêts équivalents à la perte de chiffre d’affaires engendrée par cette concurrence ou ce non -rétablissement déloyal (Ccass. Com. 9 janvier 2019, n° 17-20.526). En conclusion, toutes les clauses et déclarations présentes dans l'acte de cession sont donc en pratique importantes. Il est donc conseillé d’avoir recours à un avocat spécialisé dans les ventes de commerce ou de parts sociales pour sécuriser l’opération de vente et d’achat tant juridiquement que sur le plan de l’évaluation du prix, et afin d’optimiser la fiscalité des vendeurs et des acquéreurs. Autres fiches pratiques • Les principales clauses du bail commercial dans les CHR • Nature du bail commercial Fonds de Commerce | Sophie Petroussenko Avocate | mardi 29 novembre 2022

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