Accessibilité : vos questions

Chambres PMR dans les petits établissements hôteliers : les dérogations possibles

J'ai un hôtel-restaurant avec 8 chambres et il est impossible de modifier la structure par rapport à sa construction. Qu'indique la loi concernant l'obligation d'avoir une chambre handicapée dans les petits établissements ? (Thierry)

Vous n’avez pas l’obligation d’avoir une chambre pour les personnes à mobilité réduite, car vous êtes un établissement ayant moins de 10 chambres et si aucune chambre n’est située au rez-de-chaussée ou en étage desservi par ascenseur.
Tous les établissements disposant de locaux d'hébergement pour le public doivent comporter des chambres aménagées et accessibles pouvant être occupées des personnes handicapées. Le nombre minimal de chambres adaptées est défini de la façon suivante :
- 1 chambre si l'établissement ne comporte pas plus de 20 chambres ;
- 2 chambres si l'établissement ne comporte pas plus de 50 chambres ;
- 1 chambre supplémentaire par tranche ou fraction de 50 chambres supplémentaires, au-delà de 50 chambres.

Les chambres adaptées sont réparties entre les différents niveaux desservis par un ascenseur. Il est prévu une exemption pour les hôtels à faible capacité dont la mise en accessibilité aurait un impact non négligeable sur la solidité du bâtiment, si les deux conditions cumulatives suivantes sont remplies :
- la capacité de l'hôtel n'est pas supérieure à 10 chambres ;
- aucune chambre n’est située au rez-de-chaussée ou en étage desservi par ascenseur.

Dans ce cas, aucune chambre adaptée n'est exigée. Néanmoins, il est important de prendre en charge les besoins des autres types de handicap. En effet, les hôteliers se focalisent sur l'obligation d'avoir une chambre pour les personnes à mobilité réduite (PMR) mais oublient que leurs établissements doivent être aussi accessibles aux 5 grands types de handicap : auditif, mental, moteur, psychique et visuel.

À qui incombent les travaux d'accessibilité ?

"Je suis locataire d'un fonds de commerce que j'exploite actuellement. Qui doit prendre en charge l'audit ainsi que les travaux éventuels nécessaires à la mise aux normes d'accessibilité ? Le locataire du fonds de commerce ou le propriétaire ?"

Les travaux nécessaires à la mise en conformité de votre établissement aux règles d'accessibilité constituent des travaux imposés par l'administration. En matière de travaux imposés par l'administration, le principe est simple : ils sont à la charge du propriétaire. Cela relève de son obligation de délivrance de la chose qui a été louée. Obligation qui pèse sur le propriétaire non seulement lors de la remise des clés mais aussi en cours de bail : il doit entretenir la chose à l'usage pour lequel elle a été louée. Qu'il s'agisse de travaux initiaux ou de travaux imposés en cours de contrat en raison de l'évolution de la réglementation, ils sont à la charge du propriétaire. 

Cependant, le propriétaire peut se décharger de cette obligation en la transférant au locataire dans le bail par une clause expresse et précise visant ces travaux. De nombreux baux commerciaux récents (ayant intégré toutes les évolutions jurisprudentielles sur le sujet) sont rédigés de façon suffisamment claire et précise et mettent toutes les charges et réparations sur le locataire, y compris les travaux de mise aux normes. Dans ce cas, le locataire devra supporter définitivement la charge financière des travaux.

Mais, le plus souvent, soit le contrat de bail est silencieux sur cette question, soit la clause portant sur ces travaux de mise aux normes n'est pas suffisamment précise pour la transférer aux locataires. Dans tous les cas, pour savoir à qui incombent ces travaux imposés par l'autorité administrative, il faut se référer aux clauses et conditions prévues pour chaque bail. 

Certaines clauses mentionnées dans un bail ne permettent pas le transfert des travaux d’accessibilité au locataire. Par exemple, une clause qui met à la charge du locataire « toutes les réparations, y compris celles relevant de l'article 606 du code civil » ne permet pas de viser les travaux imposés par l'administration qui restent à la charge du propriétaire. Idem pour la clause qui met à la charge du locataire « toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité, devant se conformer aux prescriptions de tous règlements, notamment sanitaires, et veiller à toutes les règles d'hygiène et de salubrité ». Tout comme la clause habituelle prévoyant que « le locataire doit prendre les locaux en l'état, sans pouvoir exiger du bailleur aucune espèce de réparation », ne met pas non plus les travaux de mise en conformité à la charge du locataire. 

Certaines clauses énumèrent un certain type de travaux pris en charge par le locataire, par exemple de mise aux normes en matière de sécurité et d’hygiène. Elle ne permet pas non plus de transférer au locataire les travaux de mise en conformité aux règles d’accessibilité, car ils ne sont pas clairement mentionnés.

En revanche, des clauses peuvent être rédigées de manière à couvrir un domaine de travaux le plus large possible. Elles peuvent prévoir que tous les travaux rendus obligatoire par une décision administrative, une loi ou un règlement, sont à la charge du locataire. 

En toute hypothèse, les clauses ambiguës d'un bail doivent toujours s'interpréter en faveur du locataire.

Quelles sont les démarches à effectuer pour la déclaration d'accessibilité ?

"Quelles sont les démarches à effectuer pour la déclaration d'accessibilité d'un ERP de catégorie 4. Auprès de qui les réaliser ?"

Si votre établissement était déjà conforme aux règles d'accessibilité au 31 décembre 2014, vous deviez adresser à la préfecture ainsi qu'à la commission pour l'accessibilité un document dit 'attestation d'accessibilité' au plus tard le 1er mars 2015. Toutefois, les responsables d'un établissement conforme aux règles d'accessibilité peuvent toujours adresser leur attestation après cette date. Pour les ERP de la 1re à la 4e catégorie, l'attestation d'accessibilité est accompagnée des pièces qui établissent la conformité. 
Votre dossier doit comporter, conformément à l'article R111-19-33 du code de la construction et de l'habitation : la dénomination de l'établissement, sa catégorie et son type ainsi que le nom et l'adresse du propriétaire ou de l'exploitant et son numéro Siren/Siret ou, à défaut, sa date de naissance. Il faut aussi joindre les pièces qui établissent la conformité de l'ERP : attestation de conformité d'un contrôleur technique agréé ou d'un architecte - spécialement délivrée par ces organismes ou à l'occasion de travaux soumis à permis de construire après le 1er janvier 2007 -, arrêté municipal d'ouverture de l'ERP accordé sur la base de la conformité aux règles d'accessibilité, par exemple. 

Si votre établissement n'était pas conforme aux règles d'accessibilité, vous deviez alors passer par la procédure des Ad'ap avant le 31 mars 2019. Ne rien faire avant cette date vous expose à des sanctions financières qui peuvent aller jusqu'à 45 000 € pour une personne physique et de 225 000 € pour une personne morale pour non-respect des règles d'accessibilité.

La seule solution pour rendre votre établissement accessible est de déposer une demande d’autorisation de travaux ou un permis de construire de mise en conformité totale.

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Publié par Pascale CARBILLET