Pour évaluer un hôtel, l’une des étapes consiste à prendre en compte les valeurs se rapportant à l’établissement, aux conditions du bail et aux facteurs inhérents à l’activité commerciale.
Cette prise en compte se fait lors de la lecture des documents relatifs à l’entreprise et surtout lors de la visite de l’établissement.
Les facteurs se rapportant à la situation de l’hôtel
La situation de l’hôtel étudiée sous l’angle de la commercialité est un facteur essentiel. En effet, un bon emplacement est stratégiquement favorable, et permet de mieux valoriser l’établissement.
Pour mesurer cette situation il faut étudier :
- l’emplacement ;
- la fréquentation ;
- l’attractivité de la zone : les caractéristiques du quartier ;
- la desserte et le stationnement.
Le deuxième point concerne la consistance du local : il convient de faire un point sur la configuration et l’agencement de l’hôtel, en analysant :
- les plans et la disposition ;
- la liste des équipements ;
- l’état et l’entretien.
Les facteurs liés aux conditions du bail
Lorsque l’on évalue, le fonds de commerce d’un hôtel (sans les murs), il faut être attentif aux conditions du bail.
L’ensemble des clauses du bail doivent être examinées, et plus particulièrement la durée et le montant du loyer. La durée restant à courir apporte une plus-value dans l’estimation de l’hôtel, tout comme un loyer au juste prix également.
Un taux d’effort – c’est-à-dire le rapport entre le loyer et le chiffre d’affaires, sachant qu’il existe dans chaque secteur d’activité des taux recommandés - trop important entraîne une baisse de la rentabilité pour l’hôtel. Et avec un loyer trop bas, il existe un risque important d’augmentation lors du renouvellement du bail.
Les facteurs inhérents à l’activité commerciale
Pour apprécier ces indicateurs, il convient d’examiner l’environnement dans lequel le fonds est exploité et son mode de fonctionnement.
Pour cela, il faut :
- analyser le marché ;
- apprécier la qualité de l’équipe en place et l’outil de travail ;
- étudier les résultats de l’hôtel et ses perspectives d’avenir.
La transaction hôtelière repose sur une bonne appréciation du produit et une bonne connaissance du marché.
En cas de projet de cession, il convient de rassembler l’ensemble de ces éléments afin de pouvoir mettre en lumière votre établissement, avant de faire appel à un expert de la transaction hôtelière.
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Publié par Adeline DESTHUILLIERS
