► En quoi le régime du
bail commercial est-il intéressant ?
Le bail commercial confère au CHR un statut protecteur par rapport aux baux précaires limités à 3 ans (2 ans pour les baux conclus ou renouvelés avant le 1er septembre 2014). Le CHR peut négocier avec le bailleur des clauses protectrices. Le futur locataire doit analyser certains éléments du bail avec une particulière rigueur.
► Le professionnel doit préciser l'activité qu'il exercera
Le professionnel doit faire préciser dans le bail les activités qu'il veut exercer. Il doit demander l'accord du bailleur si en cours de bail il veut exercer une activité complémentaire ou nouvelle, ou encore affecter à un autre usage que celui prévu par le règlement de copropriété l'une des pièces (dans ce dernier cas, le bailleur demandera l'accord du syndicat des copropriétaires).
► Quelle est la procédure à suivre pour compléter ou modifier l'activité du bail ?
Cela doit se faire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur a trois mois pour répondre, sinon il est réputé avoir acquiescé. S'il répond, il donne son accord moyennant parfois un complément de loyer. En cas de contestation, le professionnel devra saisir le tribunal de grande Instance par avocat.
► Révision du bail commercial
Le bail commercial peut être révisé tous les 3, 6 ou 9 ans sauf clause contraire prévoyant une révision à tout moment. La révision peut être demandée dès le lendemain de l'expiration de l'échéance triennale par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. Le preneur à bail devra être vigilant sur la clause concernant la date de révision de son bail. Il peut donner congé au bout de 3 ans (9 ans pour les exploitants de résidences de tourisme). Une clause du bail peut toutefois le lui interdire mais seulement pour les baux de plus de 9 ans, ceux des locaux monovalents, ceux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage. Le professionnel doit demander le renouvellement de son bail au propriétaire 8 ans et demi après sa conclusion par acte d'huissier. Il devra faire attention à cette date afin d'éviter le déplafonnement du loyer à la valeur locative quand le bail atteint 12 ans sans avoir été renouvelé.
► Montant du dépôt de garantie
Il est habituellement de 3 mois de loyer (6 mois si le loyer est payé à terme échu). Le bailleur ne doit pas réclamer de TVA sur ce montant et doit le rembourser au locataire à son départ. En cas de cession de fonds ou de bail, l'exploitant devra en obtenir le remboursement par l'acquéreur.
► Comment sera fixé le loyer ?
Le professionnel CHR doit être très prudent sur les clauses relatives au montant du loyer, qui est fixé par accord des parties.
• Indice des loyers commerciaux (ILC) : le loyer peut être indexé sur cet indice de référence.
• Clause d'échelle mobile et clause recettes : peut cependant être prévue au contrat une clause d'échelle mobile ou clause de recettes (basée sur le chiffre d'affaires ou les recettes du CHR). Cette révision permet au bailleur d'augmenter de 10 % par an le loyer, mais seulement si la valeur actuelle du loyer dépasse un quart de la valeur initiale. Le professionnel peut demander la baisse de son loyer parce qu'il fait agir une clause d'échelle mobile ou une clause recettes qui agissent aussi à la baisse compte-tenu de la crise économique (baisse des montants des loyers) ou de la diminution du chiffre d'affaires du CHR.
• Spécificité de la branche hôtelière : si le local est monovalent (il ne peut pas être affecté à un autre usage sans des travaux importants et coûteux), le loyer peut être soumis à des variations importantes. Son montant sera calculé en fonction du chiffre d'affaires théorique de l'hôtel : soit par la méthode hôtelière (utilisée par le juge) associant le taux d'occupation maximal puis réel de l'établissement avec les valeurs locatives brutes et nettes, soit par la méthode immobilière associant le chiffre d'affaires avec le coût de l'investissement pour le locataire. Il sera alors dans l'intérêt du CHR de démontrer le caractère polyvalent de son local afin d'éviter ces hausses de loyer et même en demander la baisse.
• Baisse des facteurs locaux de commercialité : elle permet au professionnel de demander la baisse du loyer due par exemple à une diminution importante du nombre d'habitants autour du local ou du nombre de bureaux, disparition d'un commerce ou d'une ligne des transports publics. Elle doit avoir un impact direct sur l'activité du CHR. La baisse du loyer, elle, n'est pas plafonnée.
► Qui devra payer les charges et travaux du bail ?
Concernant les baux en cours au 5 novembre 2014
• S'il n'y a pas de clause : le locataire supporte les réparations locatives et de menu entretien et le propriétaire supporte les réparations d'entretien ou de gros entretien (changement d'une chaudière ou remplacement d'un système de climatisation), les grosses réparations (réfection totale de la toiture) et les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure (grêle, tempête, foudre…). Les travaux imposés par l'administration (mise en conformité : accessibilité handicapés, hygiène, sécurité) sont à la charge du propriétaire.
• S'il y a une clause : le bailleur peut imposer au locataire une clause contraire pour tous types de travaux y compris les gros. Cette disposition est en vigueur tant que le bail n'est pas renouvelé. Au renouvellement, c'est le régime des baux conclus après le 5 novembre 2014 - plus protecteur pour le CHR - qui s'applique.
Concernant les baux conclus après le 5 novembre 2014
Pour ces derniers, le bailleur a obligatoirement à sa charge : les grosses réparations (gros murs, voutes, rétablissement des poutres …) et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations. Ces dernières pourront être mises à la charge du locataire s'il n'a pas correctement entretenu le bien loué.
► L'indemnité d'éviction
L'indemnité d'éviction est due de par la loi au professionnel en cas de congé ou de refus de renouvellement du bail par le propriétaire des locaux, sauf motif grave (absence de paiement des loyers, travaux non autorisés par le bailleur ou encore immeuble insalubre ou dangereux).
En principe, elle est évaluée par le juge en fonction des résultats financiers notamment le ou les trois derniers chiffres d'affaires du commerce ou le différentiel entre le loyer en cours et le loyer futur en cas de signature d'un nouveau bail par un même occupant des mêmes locaux.
Coefficient appliqué : par exemple, un restaurant proche du quartier de la Bastille à Paris a obtenu une indemnité d'éviction égale à six fois la différence entre les deux loyers (loyer d'un nouveau bail au prix du marché à 35 040 € - loyer en cours à 9 717,08 € = 25 322,92 €) soit la somme de 151 937,52 € (6 × 25 322,92 = 151 937,52 €), en raison de la position favorable de l'activité.
Cependant, si le professionnel veut partir sans perdre sa clientèle, l'indemnité d'éviction sera évaluée en fonction des frais occasionnés par le départ et l'installation dans un nouveau commerce.
Méthode du différentiel de loyer : par exemple, un propriétaire de sandwicherie et restauration rapide à emporter dans le IXe arrondissement de Paris a obtenu une indemnité égale à 110 % du chiffre d'affaires, soit la somme de 620 000 €, en raison de la commercialité du quartier qui a évolué à la baisse. Cependant, il est envisageable que cette indemnité puisse être fixée dans le bail, ce qui protège le professionnel en cas de diminution du chiffre d'affaires mais le dessert en cas d'augmentation. Il faut donc être vigilant sur ce type de clause.
Compte-tenu des risques encourus, l'exploitant a donc tout intérêt à recourir à un avocat spécialisé dans le domaine des cafés hôtels restaurants pour négocier et rédiger son bail ou acquérir son commerce CHR afin d'éviter un alourdissement des charges injustifié de nature à grever la trésorerie.
#Bail# bail commercial
Le bail commercial confère au CHR un statut protecteur par rapport aux baux précaires limités à 3 ans (2 ans pour les baux conclus ou renouvelés avant le 1er septembre 2014). Le CHR peut négocier avec le bailleur des clauses protectrices. Le futur locataire doit analyser certains éléments du bail avec une particulière rigueur.
► Le professionnel doit préciser l'activité qu'il exercera
Le professionnel doit faire préciser dans le bail les activités qu'il veut exercer. Il doit demander l'accord du bailleur si en cours de bail il veut exercer une activité complémentaire ou nouvelle, ou encore affecter à un autre usage que celui prévu par le règlement de copropriété l'une des pièces (dans ce dernier cas, le bailleur demandera l'accord du syndicat des copropriétaires).
► Quelle est la procédure à suivre pour compléter ou modifier l'activité du bail ?
Cela doit se faire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur a trois mois pour répondre, sinon il est réputé avoir acquiescé. S'il répond, il donne son accord moyennant parfois un complément de loyer. En cas de contestation, le professionnel devra saisir le tribunal de grande Instance par avocat.
► Révision du bail commercial
Le bail commercial peut être révisé tous les 3, 6 ou 9 ans sauf clause contraire prévoyant une révision à tout moment. La révision peut être demandée dès le lendemain de l'expiration de l'échéance triennale par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. Le preneur à bail devra être vigilant sur la clause concernant la date de révision de son bail. Il peut donner congé au bout de 3 ans (9 ans pour les exploitants de résidences de tourisme). Une clause du bail peut toutefois le lui interdire mais seulement pour les baux de plus de 9 ans, ceux des locaux monovalents, ceux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage. Le professionnel doit demander le renouvellement de son bail au propriétaire 8 ans et demi après sa conclusion par acte d'huissier. Il devra faire attention à cette date afin d'éviter le déplafonnement du loyer à la valeur locative quand le bail atteint 12 ans sans avoir été renouvelé.
► Montant du dépôt de garantie
Il est habituellement de 3 mois de loyer (6 mois si le loyer est payé à terme échu). Le bailleur ne doit pas réclamer de TVA sur ce montant et doit le rembourser au locataire à son départ. En cas de cession de fonds ou de bail, l'exploitant devra en obtenir le remboursement par l'acquéreur.
► Comment sera fixé le loyer ?
Le professionnel CHR doit être très prudent sur les clauses relatives au montant du loyer, qui est fixé par accord des parties.
• Indice des loyers commerciaux (ILC) : le loyer peut être indexé sur cet indice de référence.
• Clause d'échelle mobile et clause recettes : peut cependant être prévue au contrat une clause d'échelle mobile ou clause de recettes (basée sur le chiffre d'affaires ou les recettes du CHR). Cette révision permet au bailleur d'augmenter de 10 % par an le loyer, mais seulement si la valeur actuelle du loyer dépasse un quart de la valeur initiale. Le professionnel peut demander la baisse de son loyer parce qu'il fait agir une clause d'échelle mobile ou une clause recettes qui agissent aussi à la baisse compte-tenu de la crise économique (baisse des montants des loyers) ou de la diminution du chiffre d'affaires du CHR.
• Spécificité de la branche hôtelière : si le local est monovalent (il ne peut pas être affecté à un autre usage sans des travaux importants et coûteux), le loyer peut être soumis à des variations importantes. Son montant sera calculé en fonction du chiffre d'affaires théorique de l'hôtel : soit par la méthode hôtelière (utilisée par le juge) associant le taux d'occupation maximal puis réel de l'établissement avec les valeurs locatives brutes et nettes, soit par la méthode immobilière associant le chiffre d'affaires avec le coût de l'investissement pour le locataire. Il sera alors dans l'intérêt du CHR de démontrer le caractère polyvalent de son local afin d'éviter ces hausses de loyer et même en demander la baisse.
• Baisse des facteurs locaux de commercialité : elle permet au professionnel de demander la baisse du loyer due par exemple à une diminution importante du nombre d'habitants autour du local ou du nombre de bureaux, disparition d'un commerce ou d'une ligne des transports publics. Elle doit avoir un impact direct sur l'activité du CHR. La baisse du loyer, elle, n'est pas plafonnée.
► Qui devra payer les charges et travaux du bail ?
Concernant les baux en cours au 5 novembre 2014
• S'il n'y a pas de clause : le locataire supporte les réparations locatives et de menu entretien et le propriétaire supporte les réparations d'entretien ou de gros entretien (changement d'une chaudière ou remplacement d'un système de climatisation), les grosses réparations (réfection totale de la toiture) et les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure (grêle, tempête, foudre…). Les travaux imposés par l'administration (mise en conformité : accessibilité handicapés, hygiène, sécurité) sont à la charge du propriétaire.
• S'il y a une clause : le bailleur peut imposer au locataire une clause contraire pour tous types de travaux y compris les gros. Cette disposition est en vigueur tant que le bail n'est pas renouvelé. Au renouvellement, c'est le régime des baux conclus après le 5 novembre 2014 - plus protecteur pour le CHR - qui s'applique.
Concernant les baux conclus après le 5 novembre 2014
Pour ces derniers, le bailleur a obligatoirement à sa charge : les grosses réparations (gros murs, voutes, rétablissement des poutres …) et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations. Ces dernières pourront être mises à la charge du locataire s'il n'a pas correctement entretenu le bien loué.
► L'indemnité d'éviction
L'indemnité d'éviction est due de par la loi au professionnel en cas de congé ou de refus de renouvellement du bail par le propriétaire des locaux, sauf motif grave (absence de paiement des loyers, travaux non autorisés par le bailleur ou encore immeuble insalubre ou dangereux).
En principe, elle est évaluée par le juge en fonction des résultats financiers notamment le ou les trois derniers chiffres d'affaires du commerce ou le différentiel entre le loyer en cours et le loyer futur en cas de signature d'un nouveau bail par un même occupant des mêmes locaux.
Coefficient appliqué : par exemple, un restaurant proche du quartier de la Bastille à Paris a obtenu une indemnité d'éviction égale à six fois la différence entre les deux loyers (loyer d'un nouveau bail au prix du marché à 35 040 € - loyer en cours à 9 717,08 € = 25 322,92 €) soit la somme de 151 937,52 € (6 × 25 322,92 = 151 937,52 €), en raison de la position favorable de l'activité.
Cependant, si le professionnel veut partir sans perdre sa clientèle, l'indemnité d'éviction sera évaluée en fonction des frais occasionnés par le départ et l'installation dans un nouveau commerce.
Méthode du différentiel de loyer : par exemple, un propriétaire de sandwicherie et restauration rapide à emporter dans le IXe arrondissement de Paris a obtenu une indemnité égale à 110 % du chiffre d'affaires, soit la somme de 620 000 €, en raison de la commercialité du quartier qui a évolué à la baisse. Cependant, il est envisageable que cette indemnité puisse être fixée dans le bail, ce qui protège le professionnel en cas de diminution du chiffre d'affaires mais le dessert en cas d'augmentation. Il faut donc être vigilant sur ce type de clause.
Compte-tenu des risques encourus, l'exploitant a donc tout intérêt à recourir à un avocat spécialisé dans le domaine des cafés hôtels restaurants pour négocier et rédiger son bail ou acquérir son commerce CHR afin d'éviter un alourdissement des charges injustifié de nature à grever la trésorerie.
#Bail# bail commercial
Publié par Sophie Petroussenko
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