L’Hôtellerie Restauration : Comment l’offre touristique globale se caractérise-t-elle à Marseille ?
Thomas Krynen : L’offre touristique à Marseille se renouvelle, se dynamise et monte en gamme depuis quelques années. Depuis que la cité phocéenne a été capitale européenne de la culture en 2013, une politique de redynamisation touristique et un vent de modernisation des infrastructures urbaines et culturelles se font ressentir, à commencer par la rénovation complète du Vieux Port, la réhabilitation des docks et le réaménagement de la circulation automobile. D’autres événements de dimension européenne ou internationale participent à l’aura de la destination hors de nos frontières. On peut citer la coupe d’Europe de football UEFA en 2016 et la Biennale internationale des arts du cirque en janvier dernier, la future biennale d’art contemporain Manifesta en 2020, la coupe du monde de rugby en 2023, les Jeux olympiques de voile et de football de 2024. Tous ces événements, couplés aux actions de la ville et de la métropole, contribuent au rayonnement de la cité phocéenne. Notons également de grands programmes de réhabilitation tels qu’Euroméditérannée 2 qui participent à la conquête, par certains investisseurs, de territoires souffrant jusqu’ici d’une image stéréotypée négative.
L’offre hôtelière suit-elle ce mouvement ?
Ce qui est certain, c’est que l’offre hôtelière se renouvelle. Quelques créations récentes méritent d’être remarquées pour leur choix osé d’emplacement. Ainsi, le Village club du Soleil – 3 étoiles et 125 chambres - a ouvert ses portes en février 2017 à la Belle de Mai, un quartier qui demeure populaire malgré sa transformation progressive en lieu culturel et patrimonial. C’est non loin de là, de l’autre côté de la gare Saint-Charles, que la chaîne hôtelière japonaise Toyoko Inn a implanté son premier établissement français. Classé 3 étoiles, ce cube monolithique blanc de 267 chambres s’intègre dans le programme de réhabilitation du quartier.
La façade littorale n’est pas en reste. Par exemple, le programme de transformation du Hangar J1, vestige du passé industrialo-portuaire de Marseille, intègrera un hôtel de luxe de 130 chambres exploité sous une des marques du groupe Marriott. Quant à l’offre hôtelière du centre-ville, on remarque un renforcement de la présence de marques telles qu’Accor - avec l’arrivée de deux Ibis Styles et un Mercure en cours de création sur la Canebière -, et le groupe espagnol NH Hotel Group qui a construit un hôtel de 176 chambres rue de la République et repris le mandat de gestion de l’ex-Pullman Palm Beach. Le cœur de ville concentre aussi de beaux boutique-hôtels détenus par des familles d’hôteliers. À noter que l’offre hôtelière 5 étoiles s’enrichira bientôt de deux hôtels supplémentaires avec la Villa Valmer - 31 chambres - et le MGallery rue Lafon - 50 chambres -, ce qui portera à six le nombre d’établissements de cette catégorie à Marseille. Cela confirme la montée en gamme de l’offre même si la catégorie 3 étoiles reste majoritaire.
Que ciblent les investisseurs hôteliers à Marseille ?
À Marseille comme ailleurs, la clientèle d’investisseurs - hôteliers indépendants, fortunes privées, fonds d’investissement et institutionnels - qui s’adresse à Christie & Co cible le plus souvent sur des portefeuilles d’hôtels ou des établissements de plus de 40 chambres, dont la rentabilité ou le potentiel de rentabilité ne fait pas de doute. La zone hyper-centre et Vieux Port est clairement plébiscitée en ce qu’elle sert de vitrine et fait figure de valeur sûre avec des performances solides. Néanmoins, il y a peu d’opportunités donc peu de transactions, et quand il y en a, elles sont très rapides.
Quels sont les éléments incontournables en matière de valorisation d’hôtels ?
Notre méthode de valorisation s’appuie sur plusieurs variables. Il s’agit principalement, mais pas uniquement, du taux de rendement, du ratio prix de cession/chambre, du ratio prix de cession/EBE reconstitué ou encore du ratio EBE/chiffre d’affaires. Ces ratios et leur appréciation sont intimement liés à l’ensemble des charges d’exploitation. Chaque dossier est unique et doit s’apprécier au cas par cas en fonction du produit - hôtel bureau ou hôtel-restaurant -, de son emplacement, de son environnement, de l’investissement en travaux nécessaire, de l’objet de l’acquisition - fonds seul ou murs et fonds -, et surtout du profil et de l’objectif du client.
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Publié par Tiphaine BEAUSSERON
mercredi 3 avril 2019
mardi 2 avril 2019