Sur le marché national, toutes activités confondues, les ventes et cessions d’entreprises sont en baisse de 19,15% entre 2017 et 2020, et de 10,15% entre 2019 et 2020 (source : Altares/Bodacc). Au niveau des transactions hôtelières - hôtels-bureaux et hôtels-restaurants - en 2020-2021, le recul a été supérieur à la moyenne nationale, d’environ 20-25 % par rapport à l’année 2019, qui s’explique principalement par les raisons suivantes :
- la conjoncture économique et sanitaire liée au covid-19 ;
- décalage, voire abandon des cessions lié aux périodes de confinement ;
- des prix de cession affichés trop élevés par rapport au marché ;
- baisse des apports des acquéreurs pour financer les opérations de reprise de fonds de commerce;
- la conjoncture et la frilosité des banques à financer les projets, surtout sur des reprises par des primo-accédants et/ou personnes qui sont en reconversion ;
- une baisse importante de la demande sur les hôtels de petite capacité d’accueil (inférieure à 35-40 clés), mais une demande qui reste stable sur les hôtels de grande capacité d’accueil (supérieure à 50) ;
- un établissement trop vétuste ou non conforme au regard des nouvelles réglementations.
Les délais moyens des cessions sont plus longs qu’à la normale, ce qui s’explique en partie par les fermetures successives des exploitations, car les acquéreurs ont souhaité attendre les réouvertures pour démarrer leurs nouvelles activités sur un rythme normal.
► Les structures de grande capacité plébicistées
Aujourd’hui, pour des raisons d’ordre économique, de gestion, de marketing, etc., les hôtels avec une grande capacité d’accueil peuvent répondre plus facilement à toutes les demandes et à toutes les clientèles. Ils peuvent s’adapter aux différents marchés et ainsi être plus compétitifs qu’un établissement de moins de 25 chambres par exemple.
Les groupes hôteliers continuent leur évolution exponentielle, ce qui explique la forte demande des acquéreurs pour des hôtels avec des capacités importantes (supérieure à 50 chambres). Il peut s’agir de groupes à taille humaine (2 à 10 hôtels en propriété), de structures moyennes (10 à 15), ainsi que les grands groupes et chaînes hôtelières. Ils ont des capacités financières que n’ont pas forcément des indépendants et qui leur permettent de se positionner plus facilement et plus rapidement sur des cessions et reprises, principalement lorsqu’il s’agit des cessions comprenant le fonds de commerce et les murs commerciaux (foncier). Si l’hôtellerie indépendante représente encore une part de marché importante dans l’hôtellerie française, elle s’effrite d’année en année.
Cependant, il convient de ne pas généraliser car des hôtels indépendants de petite capacité, bien situés, avec un taux d’occupation élevé, sur un marché atypique ou de niche - c’est-à-dire où les groupes ne sont pas présents -, s’en sortent très bien. Ce sont aussi des affaires très intéressantes à étudier et à reprendre.
► Les prix des transactions pas renégociés
Concernant les estimations des hôtels, Il semblerait, sauf quelques exceptions, que les prix des transactions n’ont pas été renégociés. En tout état de cause, ce serait une erreur de faire une estimation sur les bases des exploitations 2020 et 2021, qui ne sont pas des exercices normaux du fait des fermetures successives liées principalement aux confinements et à la crise sanitaire.
Il est recommandé d’analyser, de comparer en détail et de façon objective les exploitations avec les exercices précédents la pandémie, avec les bilans et tableaux de bord des performances en 2020 et 2021, au cas par cas, en fonction du marché, de la classification, de la situation et des qualités intrinsèques de l’hôtel. Les estimations peuvent fortement osciller en fonction du marché, du secteur géographique, de l’activité de l’hôtel… Il faut savoir que les banques sont frileuses si les dossiers de reprise présentent des risques majeurs clairement identifiés, tels que :
- une surévaluation du prix de cession ;
- une reprise mal appréhendée ;
- un marché local peu favorable ;
- une capacité d'autofinancement trop tendue ;
- un établissement trop vétuste ou non conforme au regard des nouvelles réglementations ;
- un manque d'expérience dans le domaine d'activité…
A contrario, les transactions cohérentes par rapport au marché, au profil des repreneurs et qui sont présentées sur des bases acceptables en termes de financement, ne rencontrent pas plus de difficultés pour trouver un financement auprès des organismes bancaires. Les délais moyens sont cependant plus importants.
Dans le cadre d’un projet de vente, il est recommandé d’anticiper cette phase stratégique : diagnostic précis, analyse approfondie des qualités intrinsèques de l’établissement, comparaison avec le marché de la transaction. Il est indispensable de croiser les différentes méthodes d’évaluation pour réaliser une expertise approfondie et mener à bien son projet de cession.
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Publié par Stéphane Corre
