Valoriser son affaire : l'état général de l'établissement

► Des locaux dans les règles

Dans les établissements destinés à recevoir du public, et les CHR en particulier, la mise aux normes des locaux est une question cruciale.

Il est important de pouvoir démontrer à vos futurs acquéreurs que vos locaux respectent les normes de travaux d’amélioration de la sécurité contre les incendies, prescrits par l’arrêté du 24 juillet 2006 et les normes d’accessibilité PMR. Vous devrez donc fournir tous les documents permettant d’assurer que votre établissement est en conformité ou qu’il détient les autorisations ou dérogations nécessaires.

Mais en dehors des questions légales, votre établissement est un outil de travail. Dans quel état est-il ?

► Des locaux agréables et optimisés

Si vous avez fait de grosses rénovations dans les trois ans qui précède la vente, vous pourrez le mettre en avant. Ce qui est important, c’est la première impression, et l’état des locaux et leur entretien. Consacrez-vous assez de temps et de moyens à cet entretien ?

Pensez à mettre en avant la climatisation des chambres ou du restaurant si elle existe, la présence de double vitrage et les moyens de chauffage qui ont un impact qualitatif sur le confort de l’établissement tout en permettant de faire des économies sur les dépenses qui en découlent.

Répertoriez les caractéristiques de votre établissement afin de pouvoir répondre facilement aux questions des éventuels acquéreurs : le nombre de chambres, de lits, de couverts, de places à l’intérieur et en terrasse, la présence d’un bar, de salles de séminaires…
Il est utile d’inventorier les surfaces de l’établissement afin de les comparer aux normes professionnelles. Cela permettra de savoir si les surfaces des différentes pièces sont idéales compte-tenu de leur destination ou s’il est souhaitable d’envisager des réaménagements.

N’hésitez pas à mettre en avant les possibilités d’extension, en indiquant s’il y a la possibilité de créer de nouvelles salles de séminaires ou d’augmenter la capacité du restaurant ou de l’hôtel, par exemple.

► Le matériel

Le projet de cession peut être le moment idéal de faire un inventaire de votre matériel pour savoir ce que vous possédez, afin de mettre à jour la liste des immobilisations présentes dans votre bilan.

Vos possessions matérielles doivent être correctement dimensionnées : un restaurant doit être capable de mettre en place un service complet, de la même façon qu’un hôtel avec le petit déjeuner. Assurez-vous également de la qualité du matériel : des couverts en inox ne seront bien évidemment pas évalués comme de l’argenterie.
Cet inventaire permettra de lever toute ambiguïté sur le matériel transmis, qui est souvent une source de différend après la vente, ainsi que de faire le point sur sa vétusté.

Cela vaut également pour les aménagements, le mobilier mais surtout le matériel de cuisson et de réfrigération. Des installations ayant plus de vingt ans peuvent être handicapantes lors de la vente, car elles devront être remplacées par le repreneur.
Pensez aussi à lister vos contrats de bail ou d’entretien pour faire le point sur vos dépenses de maintenance. En effet, ils seront transmis lors de la cession : trop de contrats à des conditions au-dessus du prix du marché pourraient entraîner la décote de votre affaire, contrairement à des contrats bien négociés qui sont une valeur ajoutée.

► Capitaliser sur son environnement

La présence d’équipements de détente (piscine, spa …), de places de parking ou d’un parking à proximité, de parcs, jardins… sont des éléments favorables à la valorisation.

Si vous possédez des équipements informatiques et technologiques pour la gestion commerciale, l’exploitation et la sécurité de l’établissement (vidéo-protection), cela sera autant d’investissements en moins pour votre successeur.
L’emplacement est primordial, de même que votre bail, tant en termes de durée, d’activité et de répartition des charges. N’hésitez pas à le faire relire par votre avocat avant la vente. Un bon bail permettra une bonne vente.

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