"C'est
l'une des transactions les plus passionnantes de ma carrière !",
s'exclame d'emblée Brice Moyse, 56 ans, agent immobilier depuis 30 ans à Paris. S'il se refuse à donner le nom de l'établissement trois étoiles
et sa situation précise, il concède que le bâtiment est logé le long d'une des
plus belles avenues du VIIe arrondissement de Paris : "L'affaire
est en cours. La confidentialité est de mise".
L'histoire commence avec le
décès du propriétaire. "C'était une personne âgée en bonne santé. Rien ne
laissait présager une disparition brutale. La direction de l'hôtel, qui avait
acquise le fond deux ans auparavant, a été prise au dépourvue. Le
propriétaire n'avait pas d'héritiers et possédait de nombreux biens à Paris,
dont cet hôtel de trois étages en fin de bail. La totalité de sa fortune a
été léguée à une association catholique qui nous a mandatés pour la vente de
l'hôtel", explique l'agent immobilier qui va, en premier lieu, estimer
l'immeuble.
"Nous avons valorisé le bâtiment à 10,5 millions d'euros en
imaginant qu'il soit libre d'occupation, et sur la base du prix moyen de vente
au mètre carré dans ce quartier prestigieux. Ensuite, il a fallu envisager
le montant de l'indemnité d'éviction du locataire qui disposait d'un bail échu
en février dernier. Nous sommes arrivés à une indemnisation de 3 millions d'euros, en appliquant un coefficient de 3.5 sur son CA. Ainsi la valeur
vénale des murs, calculée libre d'occupation, se situait dans une fourchette
entre 6,5 et 7,5 millions d'euros (valeur de l'immeuble, moins l'indemnité
d'éviction). Il fallait aussi appliquer une minoration du prix des murs afin de
tenir compte d'une possible procédure. Ce type d'action en justice peut durer
trois ans et justifier une décote de 20 %. Le juste prix de vente de l'hôtel
serait, selon nous, de 6 millions d'euros", argumente Brice Moyse dont
l'expertise s'oppose à celle du gérant qui redoute, lui, son expulsion.
Attention à l'extinction des baux
"Je ne mettrai jamais assez en garde les hôteliers sur l'extinction des baux. Il ne faut jamais laisser filer le temps, soumis aux imprévus. Quant aux estimations produites par l'hôtelier pour minimiser la valeur du bien, elles sont légitimes mais farfelues. Elles ne tiendront pas face à des expertises judiciaires si une procédure devait, au final, arbitrer", regrette avec fatalité l'agent immobilier. "Si l'on rapporte les 580 m2 de l'hôtel à son CA déclaré, on serait à 21 euros de rentabilité au m2. Le loyer payé par l'hôtelier est ridicule, de l'ordre de la moitié de ce que le nouveau propriétaire pourrait obtenir en cas de location à usage d'habitation. Le gérant doit savoir l'entendre et ne pas s'obstiner", conclut Brice Moyse qui reste confiant : "Une issue favorable à toutes les parties impliquées dans la vente de cet hôtel se dessine. Nous avons été approchés discrètement par un groupe hôtelier qui pourrait se porter acquéreur des murs et renouveler la gérance en place !"
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Publié par Francois PONT
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