Achat de fonds de commerce : l'accessibilité, une question cruciale

L'Hôtellerie Restauration : Pourquoi est-il essentiel pour l'acquéreur d'un fonds de commerce de s'inquiéter, avant l'acquisition, de sa conformité aux normes d'accessibilité ?

Frédéric Talmon : Depuis 2015, tous les établissements recevant du public [ERP] doivent être accessibles aux personnes handicapées, mais, évidemment, tous ne le sont pas encore. Pour les ERP situés dans un immeuble déjà construit, comme c'est le cas pour la majorité des fonds de commerce CHR, la mise en accessibilité peut être très onéreuse ou très compliquée à mettre en oeuvre. Vérifier avant l'acquisition ce qui est aux normes permettra à l'acquéreur d'anticiper le coût d'éventuels travaux à effectuer.
En cas d'irrégularité, des sanctions administratives sont prévues, pouvant aller jusqu'à la fermeture du commerce. Il y a aussi des sanctions pénales, notamment une amende - de 45 000 € au maximum pour une personne physique et de 225 000 € pour une personne morale - et une peine de prison en cas de récidive.

Quels documents l'acquéreur peut-il exiger du vendeur pour s'assurer que le fonds est aux normes ?

Dès qu'il y a des travaux, il y a une vérification en amont (au stade de l'autorisation de travaux ou du permis de construire) et en aval par une attestation d'accessibilité, qui doit être transmise à la préfecture. Normalement, le propriétaire d'un établissement aux normes a déjà transmis à la préfecture une attestation d'accessibilité, établie selon un modèle Cerfa et comportant un certain nombre de documents justifiant des travaux réalisés. Si le fonds est aux normes, le vendeur doit donc être en mesure de justifier du dépôt de cette attestation à l'acquéreur. Attention : ce dépôt n'est pas forcément une garantie, notamment pour les ERP de 5e catégorie, qui sont dispensés de justifier des travaux réalisés par remise d'une attestation sur l'honneur de l'exploitant. En ce cas, il est recommandé de faire vérifier la situation par un professionnel de la mise en accessibilité.

Si le fonds n'est pas aux normes et que l'exploitant a déposé un dossier Ad'Ap par lequel il s'engage à réaliser des travaux dans les trois ans, que doit faire l'acquéreur ?

En principe, le dossier AD'AP est nominatif. L'acquéreur d'un fonds de commerce qui n'est pas accessible devra donc déposer un nouveau dossier Ad'Ap, même si son contenu est identique à celui déjà déposé par le vendeur. Il déposera son dossier en retard, puisque la date limite était celle du 27 septembre 2015, mais il aura un motif légitime  étant donné qu'il n'était pas propriétaire du fonds. Le dépôt du dossier Ad'Ap permet d'éviter l'application des sanctions rappelées plus haut. Il est aussi recommandé d'étudier le bail pour vérifier qui doit réaliser les travaux : le bailleur ou le locataire.

Si la vente se fait par l'intermédiaire d'une agence spécialisée en cession de fonds de commerce, celle-ci engage-t-elle sa responsabilité si elle ne s'assure pas elle-même que le fonds cédé est aux normes ou que l'exploitant a effectué les démarches ?

L'intermédiaire dans la cession de fonds de commerce est tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard des deux parties, même s'il n'a signé un mandat qu'avec une seule. À ce titre, il doit attirer l'attention de l'acquéreur sur la conformité de l'ERP à l'ensemble des normes administratives, dont l'accessibilité aux personnes handicapées, et demander les documents concernant les ERP: déclaration d'activité auprès de la mairie, arrêté d'ouverture, conformité à la règlementation incendie et accessibilité... Ces obligations concernent également le rédacteur de l'acte : dans l'acte, la situation du fonds doit être vérifiée et expliquée. En cas de problème, l'acquéreur pourra se retourner contre l'intermédiaire et le rédacteur de l'acte.

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Publié par Tiphaine BEAUSSERON