► Vendre
le fonds de commerce
• Le fonds de commerce
Un fonds de commerce est une entité composé d'éléments corporels et incorporels.
- Les éléments corporels : les agencements, installations et aménagements, le mobilier, matériel et outillage.
- Les éléments incorporels : la clientèle et l'achalandage, le droit au bail, le nom commercial, l'enseigne, les licences de restaurant ou débit de boissons, les marques, brevets, dessins et modèles attachés au fonds.
Ces éléments souvent inséparables font la valeur du fonds de commerce sans pour autant que celle-ci soit égale à leur simple addition.
Le fonds de commerce peut être exploité par son propriétaire ou mis en location-gérance à condition de l'avoir exploité deux ans minimum. À défaut, il faut obtenir une autorisation du président du tribunal de commerce. La vente d'un fonds de commerce se fait sans dette à reprendre pour le repreneur. C'est pour cela, entre autres, que l'argent de l'acheteur peut être bloqué jusqu'à 5 mois et demi car le rédacteur de l'acte de cession doit s'assurer que tous les nantissements et dettes qui grevaient le fonds ont été payés.
• Le droit au bail
Le droit au bail garantit au preneur que, si son bailleur ne veut plus lui louer les locaux pour exercer son activité, il sera contraint de lui verser une indemnité d'éviction qui sera calculée en prenant en compte :
- une indemnité principale représentant la valeur marchande du fonds de commerce ;
- des indemnités accessoires telles que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur (qualifiées de frais de remploi), l'indemnisation du trouble commercial, les indemnités de licenciement du personnel, les frais de déménagement et de réinstallation.
Cette indemnité n'a d'existence que si le preneur est exempt de tous reproches dans l'exécution des conditions du bail.
Lors de l'achat d'un fonds de commerce, il faut être particulièrement vigilant aux différentes clauses du bail qui généralement ont été négociées par les propriétaires précédents. Il ne faut jamais signer l'achat d'un fonds de commerce sans s'être fait expliquer dans le détail, par un avocat spécialisé, les différentes clauses et les obligations du bail :
- la destination des locaux ;
- les obligations d'entretien à la charge du preneur ;
- les charges que celui-ci devra acquitter ;
- les garanties engagées vis-à-vis du bailleur ;
- les procédures à respecter en cas de travaux ;
- la charge des travaux demandés par l'administration (mise aux normes etc.).
L'acquéreur doit être particulièrement vigilant lorsque son activité est également incluse dans une copropriété. En effet le règlement de copropriété il peut contenir des obligations supplémentaires qui s'ajoutent à celles du bail et même comporter des restrictions limitant la façon de gérer l'exploitation. Exemple d'un restaurant qui ne peut pas organiser des manifestations avec musique au de-là d'une certaine heure !
• Cession de fonds de commerce et cession de droit au bail
Le fonds de commerce et le droit au bail correspondent à deux réalités économiques et juridiques différentes.
- La cession de droit au bail
La cession du droit de bail - également appelé pas-de-porte -, désigne la vente par un commerçant à un autre du droit de lui succéder dans le local qu'il occupe. Dans le cas d'un changement de destination (changement de type de commerce), la vente du droit au bail est obligatoirement soumise à l'accord préalable du bailleur si cette nouvelle activité n'est prévue dans le bail. Lors de cette transaction, il est courant que les parties négocient un nouveau bail dans des conditions différentes.
La lecture du bail est particulièrement importante dans ce cas pour en connaître les dispositions. En effet, de plus en plus de bailleurs n'acceptent pas la cession du bail.
- La cession de fonds de commerce
La cession de fonds de commerce intègre à la fois le droit au bail, la clientèle attachée, le nom, l'enseigne, éventuellement le stock (les éléments corporels et incorporels)… L'acquéreur succède au vendeur dans tous ses droits et obligations, notamment ceux prévus par le bail.
► Vendre les parts de sociétés
Ce type de cession nécessite l'intervention de conseils spécialisés comme des experts comptables ou des avocats d'affaires. En effet, il y a un retraitement comptable indispensable à effectuer pour déterminer précisément l'actif de la société et son passif. La valeur des parts sera alors calculée en retranchant le passif de l'actif et en divisant le reste (la situation nette) par le nombre de parts. Pour le néophyte, ce type de cession demeure un casse-tête tant la procédure paraît compliquée.
Il s'agit ici de mettre en lumière quelques points importants que le lecteur pourra ensuite approfondir avec son conseil ou par des questions plus précises sur le blog.
- Se mettre d'accord sur un prix de fonds de commerce à une date certaine et sur la base d'un document de référence (le bilan de l'année précédente ou une situation si le nouveau bilan n'a pas été établi). C'est à partir de ce prix que sera calculée la valeur des parts en réintégrant cette valeur de fonds dans l'actif de votre bilan au moment de la signature de la vente. C'est également ce prix qui servira de base au paiement de la commission si une agence est intervenue dans la transaction.
- La date de la vente se faisant plusieurs mois après, il y aura donc des produits et/ou des charges supplémentaires qui viendront modifier la situation nette établie sur la base du document de référence.
- L'inventaire du matériel et du mobilier doit être établi au moment de l'accord des parties sur le prix et vérifié par elles au moment de l'entrée dans les lieux. Pour éviter toute contestation, l'inventaire doit mentionner le mobilier et le matériel qui appartiennent en propre aux gérants et non pas à la société.
- Tout le matériel et le mobilier payé par la société lui appartiennent et doivent figurer sur l'inventaire (voir l'état comptable des investissements). Pour vérifier la présence de tout le matériel et le mobilier et la réalité des postes de l'actif, les acheteurs peuvent réclamer au vendeur une garantie d'actif.
- Les acheteurs, lors d'une cession de parts, achètent l'actif et le passif de la société vendue. Les vendeurs doivent donner une garantie pour couvrir le passif non révélé au moment de la vente. L'exemple le plus courant étant celui du contrôle fiscal supporté par la société et incluant toujours les trois années précédentes en plus de l'année en cours. S'il y a des litiges en cours (prudhommes, contentieux avec un fournisseur...) leur montant, chiffré ou évalué, sera déduit de la vente et séquestré en attendant le dénouement. À défaut, les vendeurs seront amenés à donner une garantie de bonne fin.
Souvent, une cession de parts (SARL) ou d'actions (SA) amène à une transaction au moment de la rédaction du protocole d'accord, car les garanties apportées ou sollicitées donnent lieu à discussions. Ces discussions sont souvent très techniques (comptables et juridiques). Il est donc indispensable que les parties s'entourent de conseils compétents ayant l'habitude de traiter ce genre de transaction. Ce type de transaction est en hausse sur le marché du fait de la loi Sarkozy qui exonère totalement ou partiellement les plus-values des vendeurs cessant leur activité pour prendre leur retraite.
► Vendre les murs
• Murs d'un restaurant
La vente des murs d'un restaurant est une vente immobilière classique. La valeur se calcule à partir de la surface pondérée de l'immeuble multipliée par le prix de vente du m² selon la situation de l'immeuble.
• Murs d'un hôtel
C'est par la méthode hôtelière que l'on doit définir le loyer théorique qui servira de base pour l'évaluation des murs d'un hôtel. À cette méthode s'ajouteront les méthodes du sol + construction, celle par la capacité d'emprunt et celle par la capitalisation du loyer.
Dans le cas d'un hôtel-restaurant, on évaluera séparément les murs affectés à l'hébergement par la méthode hôtelière et ceux affectés à la restauration qui eux seront évalués par la méthode indiquée plus haut.
Un hôtelier possédant mur et fonds de commerce a toujours intérêt à séparer les deux entités en deux structures juridiques différentes et surtout à faire payer un loyer normal (c'est-à-dire au prix du marché) à son fonds de commerce pour l'occupation des murs. Au moment de la vente, il s'y retrouvera financièrement car le loyer payé fixera une valeur plus forte des murs. Un immeuble est de nos jours considéré comme un produit financier dont la rentabilité est exprimée par le rendement locatif (loyer-charges à payer).
Pour aboutir au prix de vente final, la valeur théorique de l'immeuble calculée selon ces approches va être diminuée par :
- le fait que l'immeuble n'est pas libre en raison d'un bail en cours avec le propriétaire du fonds de commerce ;
- le loyer et les conditions du bail. La situation est strictement inverse de celle évoquée lors d'une transaction de fonds de commerce. En effet, plus le bail prévoira de mettre à la charge du preneur un maximum de charges à payer, plus l'immeuble aura de valeur ;
- l'état d'entretien général du bâtiment et notamment les obligations prévues dans le bail à propos des travaux pris ou non en charge par le propriétaire. Ce qui sera positif pour l'exploitant et la valorisation de son fonds de commerce sera négatif pour le bailleur et la valorisation de ses murs.
• Le fonds de commerce
Un fonds de commerce est une entité composé d'éléments corporels et incorporels.
- Les éléments corporels : les agencements, installations et aménagements, le mobilier, matériel et outillage.
- Les éléments incorporels : la clientèle et l'achalandage, le droit au bail, le nom commercial, l'enseigne, les licences de restaurant ou débit de boissons, les marques, brevets, dessins et modèles attachés au fonds.
Ces éléments souvent inséparables font la valeur du fonds de commerce sans pour autant que celle-ci soit égale à leur simple addition.
Le fonds de commerce peut être exploité par son propriétaire ou mis en location-gérance à condition de l'avoir exploité deux ans minimum. À défaut, il faut obtenir une autorisation du président du tribunal de commerce. La vente d'un fonds de commerce se fait sans dette à reprendre pour le repreneur. C'est pour cela, entre autres, que l'argent de l'acheteur peut être bloqué jusqu'à 5 mois et demi car le rédacteur de l'acte de cession doit s'assurer que tous les nantissements et dettes qui grevaient le fonds ont été payés.
• Le droit au bail
Le droit au bail garantit au preneur que, si son bailleur ne veut plus lui louer les locaux pour exercer son activité, il sera contraint de lui verser une indemnité d'éviction qui sera calculée en prenant en compte :
- une indemnité principale représentant la valeur marchande du fonds de commerce ;
- des indemnités accessoires telles que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur (qualifiées de frais de remploi), l'indemnisation du trouble commercial, les indemnités de licenciement du personnel, les frais de déménagement et de réinstallation.
Cette indemnité n'a d'existence que si le preneur est exempt de tous reproches dans l'exécution des conditions du bail.
Lors de l'achat d'un fonds de commerce, il faut être particulièrement vigilant aux différentes clauses du bail qui généralement ont été négociées par les propriétaires précédents. Il ne faut jamais signer l'achat d'un fonds de commerce sans s'être fait expliquer dans le détail, par un avocat spécialisé, les différentes clauses et les obligations du bail :
- la destination des locaux ;
- les obligations d'entretien à la charge du preneur ;
- les charges que celui-ci devra acquitter ;
- les garanties engagées vis-à-vis du bailleur ;
- les procédures à respecter en cas de travaux ;
- la charge des travaux demandés par l'administration (mise aux normes etc.).
L'acquéreur doit être particulièrement vigilant lorsque son activité est également incluse dans une copropriété. En effet le règlement de copropriété il peut contenir des obligations supplémentaires qui s'ajoutent à celles du bail et même comporter des restrictions limitant la façon de gérer l'exploitation. Exemple d'un restaurant qui ne peut pas organiser des manifestations avec musique au de-là d'une certaine heure !
• Cession de fonds de commerce et cession de droit au bail
Le fonds de commerce et le droit au bail correspondent à deux réalités économiques et juridiques différentes.
- La cession de droit au bail
La cession du droit de bail - également appelé pas-de-porte -, désigne la vente par un commerçant à un autre du droit de lui succéder dans le local qu'il occupe. Dans le cas d'un changement de destination (changement de type de commerce), la vente du droit au bail est obligatoirement soumise à l'accord préalable du bailleur si cette nouvelle activité n'est prévue dans le bail. Lors de cette transaction, il est courant que les parties négocient un nouveau bail dans des conditions différentes.
La lecture du bail est particulièrement importante dans ce cas pour en connaître les dispositions. En effet, de plus en plus de bailleurs n'acceptent pas la cession du bail.
- La cession de fonds de commerce
La cession de fonds de commerce intègre à la fois le droit au bail, la clientèle attachée, le nom, l'enseigne, éventuellement le stock (les éléments corporels et incorporels)… L'acquéreur succède au vendeur dans tous ses droits et obligations, notamment ceux prévus par le bail.
► Vendre les parts de sociétés
Ce type de cession nécessite l'intervention de conseils spécialisés comme des experts comptables ou des avocats d'affaires. En effet, il y a un retraitement comptable indispensable à effectuer pour déterminer précisément l'actif de la société et son passif. La valeur des parts sera alors calculée en retranchant le passif de l'actif et en divisant le reste (la situation nette) par le nombre de parts. Pour le néophyte, ce type de cession demeure un casse-tête tant la procédure paraît compliquée.
Il s'agit ici de mettre en lumière quelques points importants que le lecteur pourra ensuite approfondir avec son conseil ou par des questions plus précises sur le blog.
- Se mettre d'accord sur un prix de fonds de commerce à une date certaine et sur la base d'un document de référence (le bilan de l'année précédente ou une situation si le nouveau bilan n'a pas été établi). C'est à partir de ce prix que sera calculée la valeur des parts en réintégrant cette valeur de fonds dans l'actif de votre bilan au moment de la signature de la vente. C'est également ce prix qui servira de base au paiement de la commission si une agence est intervenue dans la transaction.
- La date de la vente se faisant plusieurs mois après, il y aura donc des produits et/ou des charges supplémentaires qui viendront modifier la situation nette établie sur la base du document de référence.
- L'inventaire du matériel et du mobilier doit être établi au moment de l'accord des parties sur le prix et vérifié par elles au moment de l'entrée dans les lieux. Pour éviter toute contestation, l'inventaire doit mentionner le mobilier et le matériel qui appartiennent en propre aux gérants et non pas à la société.
- Tout le matériel et le mobilier payé par la société lui appartiennent et doivent figurer sur l'inventaire (voir l'état comptable des investissements). Pour vérifier la présence de tout le matériel et le mobilier et la réalité des postes de l'actif, les acheteurs peuvent réclamer au vendeur une garantie d'actif.
- Les acheteurs, lors d'une cession de parts, achètent l'actif et le passif de la société vendue. Les vendeurs doivent donner une garantie pour couvrir le passif non révélé au moment de la vente. L'exemple le plus courant étant celui du contrôle fiscal supporté par la société et incluant toujours les trois années précédentes en plus de l'année en cours. S'il y a des litiges en cours (prudhommes, contentieux avec un fournisseur...) leur montant, chiffré ou évalué, sera déduit de la vente et séquestré en attendant le dénouement. À défaut, les vendeurs seront amenés à donner une garantie de bonne fin.
Souvent, une cession de parts (SARL) ou d'actions (SA) amène à une transaction au moment de la rédaction du protocole d'accord, car les garanties apportées ou sollicitées donnent lieu à discussions. Ces discussions sont souvent très techniques (comptables et juridiques). Il est donc indispensable que les parties s'entourent de conseils compétents ayant l'habitude de traiter ce genre de transaction. Ce type de transaction est en hausse sur le marché du fait de la loi Sarkozy qui exonère totalement ou partiellement les plus-values des vendeurs cessant leur activité pour prendre leur retraite.
► Vendre les murs
• Murs d'un restaurant
La vente des murs d'un restaurant est une vente immobilière classique. La valeur se calcule à partir de la surface pondérée de l'immeuble multipliée par le prix de vente du m² selon la situation de l'immeuble.
• Murs d'un hôtel
C'est par la méthode hôtelière que l'on doit définir le loyer théorique qui servira de base pour l'évaluation des murs d'un hôtel. À cette méthode s'ajouteront les méthodes du sol + construction, celle par la capacité d'emprunt et celle par la capitalisation du loyer.
Dans le cas d'un hôtel-restaurant, on évaluera séparément les murs affectés à l'hébergement par la méthode hôtelière et ceux affectés à la restauration qui eux seront évalués par la méthode indiquée plus haut.
Un hôtelier possédant mur et fonds de commerce a toujours intérêt à séparer les deux entités en deux structures juridiques différentes et surtout à faire payer un loyer normal (c'est-à-dire au prix du marché) à son fonds de commerce pour l'occupation des murs. Au moment de la vente, il s'y retrouvera financièrement car le loyer payé fixera une valeur plus forte des murs. Un immeuble est de nos jours considéré comme un produit financier dont la rentabilité est exprimée par le rendement locatif (loyer-charges à payer).
Pour aboutir au prix de vente final, la valeur théorique de l'immeuble calculée selon ces approches va être diminuée par :
- le fait que l'immeuble n'est pas libre en raison d'un bail en cours avec le propriétaire du fonds de commerce ;
- le loyer et les conditions du bail. La situation est strictement inverse de celle évoquée lors d'une transaction de fonds de commerce. En effet, plus le bail prévoira de mettre à la charge du preneur un maximum de charges à payer, plus l'immeuble aura de valeur ;
- l'état d'entretien général du bâtiment et notamment les obligations prévues dans le bail à propos des travaux pris ou non en charge par le propriétaire. Ce qui sera positif pour l'exploitant et la valorisation de son fonds de commerce sera négatif pour le bailleur et la valorisation de ses murs.
Publié par Jean CASTELL
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