Lors de la reprise ou la cession d’un fonds de commerce, le cédant devra transmettre à l’intermédiaire en transaction et au potentiel acheteur un certain nombre de documents pour en permettre l’évaluation et pour permettre au repreneur de connaître les conditions d’exploitation du fonds.
Le bail est certainement l’un des documents les plus importants pour le futur acquéreur. Première raison : sans bail commercial, l’exploitation d’un CHR est impossible. Seconde raison : les conditions d’exercice de sa future activité seront encadrées dans le contrat de bail commercial. Le futur exploitant doit donc l’étudier en détail.
► Votre activité est-elle rendue possible par le bail ?
Le repreneur doit vérifier que son activité est autorisée par la clause de destination du bail. Par exemple, un bail à usage exclusif de commerce de vins et restaurant ne permettra pas à son exploitant d’y organiser régulièrement des spectacles de chant et de danse (Cass. 3e civ. 8-6-2017 n° 15-26.208 F-D). L’idéal est un bail tous commerces. Mais ce n’est pas toujours le cas. De plus, lors que le local est situé en pied d’immeuble, il faut que l’activité soit également autorisée par le règlement de copropriété. En effet, on ne peut pas légalement exercer une activité qui contrevient au règlement de copropriété, et ce, même avec un bail tous commerces. L’intermédiaire en transaction de fonds de commerce et votre avocat doivent pouvoir vous conseiller et, au besoin, négocier la rédaction d’une clause de destination correspondant à votre activité.
► Pendant combien de temps ?
Quelle est la durée du bail restant à courir ? En effet, en reprenant le fonds de commerce, l’acquéreur reprend le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire du local pour la durée restant à courir. À cet égard, sachez qu’un bail récemment renouvelé influe à la hausse sur le prix du fonds, car il évite au repreneur d’avoir à renégocier avec le bailleur les conditions d’exploitation du fonds (loyer notamment). Rappel : la durée minimale du bail commercial est de 9 ans avec possibilité pour le locataire, sous conditions, de sortir avant l’expiration de chaque période de 3 années, d’où le nom communément usité de bail 3-6-9.
► À quel prix ?
Quel est le montant du loyer commercial ? C’est encore dans le bail que le repreneur trouvera cette information. Le bail précise également le mode de règlement du loyer et sa périodicité. Le loyer étant une charge fixe, il est impératif de bien ficeler son budget prévisionnel en intégrant cet élément. En principe, il est recommandé que le loyer ne dépasse pas 5 à 7 % du chiffre d’affaires HT. L’intermédiaire en transaction de fonds de commerce connaît les pratiques et aura les arguments pour négocier à la baisse le prix du fonds en cas de loyer trop élevé.
► Pendant combien de temps ce loyer sera-t-il appliqué ?
Le bail commercial fixe aussi les conditions de révision du loyer. Le repreneur doit s’y intéresser avant de s’engager. Deux sortes de révisions du loyer existent. La révision triennale et légale s’applique lorsqu’aucune autre clause de révision n’est prévue dans le contrat. Elle n’est pas automatique et doit être demandée par les parties selon une procédure spécifique. Mais il arrive que la révision du loyer soit prévue par le biais d’une clause d’échelle mobile permettant de voir le loyer automatiquement révisé selon une certaine périodicité (généralement annuelle) et selon un indice de référence mentionné dans le bail commercial. Cet indice est, pour les baux conclus ou renouvelés après septembre 2014, l’indice des loyers commerciaux (ILC) qui a remplacé l’indice du coût de la construction (ICC).
► Si des travaux sont nécessaires au cours du bail, qui en supportera la charge ?
C’est encore dans le bail qu’il faut chercher la réponse à cette question. En principe, le bailleur supporte les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil (art.145-35, L145-40-2 du code de commerce). Les clauses relatives à la charge des travaux ne sont pas toujours claires et sont source de litiges dont les enjeux financiers peuvent parfois être colossaux, comme l’est par exemple la question du ravalement lorsque le fonds fait partie d’une copropriété ou est un immeuble à usage d’hôtel. À titre d’exemple, on peut citer une affaire récemment jugée par la Cour de cassation au sujet d’un ravalement dont le coût s’élevait à plus de 250 000 €. Dans cette affaire, la mairie avait demandé au bailleur d’un immeuble à usage d’hôtel d’en ravaler les façades. Le bailleur considérait que c’était au locataire d’en supporter les frais en vertu d’une clause du bail mettant le ravalement à la charge du locataire. Pour les juges, cette clause ne s’appliquait pas dans ce cas particulier, car elle ne visait pas expressément les travaux prescrits par l’autorité administrative (C. Cass. civ., 3e ch, 5 octobre 2017, n° 16-11470). Le repreneur a donc intérêt à se faire préciser le contenu de la clause relative aux travaux par un avocat spécialisé avant de s’engager.
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Publié par Tiphaine BEAUSSERON
