Avant d'acquérir
une affaire, vous devez
obtenir du vendeur un
certain nombre de documents. Ceux-ci
vous permettront de :
- mieux connaître l'affaire que vous allez acheter ;
- vérifier qu'elle correspond à ce que vous recherchez, c'est-à-dire à vos exigences personnelles, économiques et financières ;
- vérifier que le vendeur est honnête et que le produit acheté correspond réellement à la présentation qu'il en fait.
Ces documents vous permettront d'analyser différents aspects du fonds de commerce : activité-exploitation, administratif, juridique, ressources humaines, économique, aspect immobilier en cas d'achat des murs.
Cependant, il n'est pas utile de demander tous les documents dès le départ. Vous risquez d'effrayer le vendeur qui pourrait se braquer. Il vaut mieux réclamer les documents utiles au fur et à mesure de l'avancement de la construction de votre projet et des négociations avec le vendeur.
► Première visite
Documents à demander
Aspect économique
- Bilans et comptes de résultats détaillés sur trois ans. Utiles pour : réaliser un prévisionnel.
- Liasse fiscale complète. Utile pour : réaliser un prévisionnel.
Activité-exploitation
- Répartition mensuelle du chiffre d'affaires (CA). Utile pour : réaliser un prévisionnel.
- Composition du CA hébergement, restauration, soirées étapes, petits déjeuners, bar, divers. Utile pour : réaliser un prévisionnel.
- Le chiffre d'affaires réalisé après la clôture du bilan jusqu'au mois qui précède la signature de la promesse. Utile pour : réaliser un prévisionnel.
- Taux d'occupation mensuel. Utile pour : réaliser un prévisionnel et comparer avec la zone.
- Copie des plans de sécurité incendie du rez-de-chaussée et des étages. Utile pour : pallier l'absence de plan d'architecte.
Administratif
- Copie du procès-verbal de la commission de sécurité plus l'avis de poursuite de l'exploitation.
- Copie du document AD'AP déposé à la préfecture si l'établissement n'est pas aux normes d'accessibilité.
- Copie du document de la préfecture ou la mairie attestant de la conformité de l'établissement. Utile pour : être précisément informé des contraintes administratives et financières qui pèsent sur l'exploitation et des travaux éventuels qui seront à réaliser.
Juridique
- Copie du bail. Utile pour : connaître les obligations du preneur et les conditions d'exploitation.
- Règlement de copropriété (s'il y a lieu). Utile pour : connaître les obligations du preneur et les conditions d'exploitation.
- Copie Kbis du vendeur. Utile pour : connaître les mentions légales.
Ressources humaines
- Déclaration annuelle des salaires. Utile pour : réaliser un prévisionnel et vérifier l'effectif réel du personnel.
► Offre d'achat
Documents à demander
Aspect économique
- Inventaire détaillé du matériel et du mobilier. Utile pour : vérification avec le bilan et la réalité + prévisionnel.
- Copie du livre d'inventaire. Utile pour : vérification avec le bilan et la réalité + prévisionnel.
- Copie des contrats de leasing. Utiles pour : vérification avec le bilan et la réalité + prévisionnel.
► Signature de l'acte sous-seing privé
Documents à demander
Ressources humaines
- Contrats de travail du personnel. Utiles pour : vérification avec déclaration, bilan + prévisionnel.
Juridique
- Preuve de la capacité du vendeur à vendre (titre de propriété, délibération d'une AG). Utile pour : éviter les problèmes de dernière minute dans le cas d'indivision ou de multi-propriétaires.
Activité-exploitation
- Contrats des différents fournisseurs. Utiles pour : être précisément informé des engagements financiers qui pèsent sur l'exploitation.
Administratif
- Copie de la délibération de classement de l'établissement. Utile pour : valider les informations données par le vendeur.
- Copie de la licence IV. Utile pour : valider les informations données par le vendeur.
► Signature de l'acte définitif
Documents à demander
Ressources humaines
- Attestations des membres personnel sur leur situation (congés payés, RTT, paiement heure supplémentaires). Utiles pour : éviter un conflit sur l'antériorité après le départ du propriétaire.
- mieux connaître l'affaire que vous allez acheter ;
- vérifier qu'elle correspond à ce que vous recherchez, c'est-à-dire à vos exigences personnelles, économiques et financières ;
- vérifier que le vendeur est honnête et que le produit acheté correspond réellement à la présentation qu'il en fait.
Ces documents vous permettront d'analyser différents aspects du fonds de commerce : activité-exploitation, administratif, juridique, ressources humaines, économique, aspect immobilier en cas d'achat des murs.
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Ces différents aspects
influent tous sur la fixation du prix de vente. Pour faire une estimation, consulter
l'outil d'estimation NeghoScore : - pour un restaurant, - pour un hôtel-restaurant, - pour un hôtel bureau. |
Cependant, il n'est pas utile de demander tous les documents dès le départ. Vous risquez d'effrayer le vendeur qui pourrait se braquer. Il vaut mieux réclamer les documents utiles au fur et à mesure de l'avancement de la construction de votre projet et des négociations avec le vendeur.
► Première visite
Documents à demander
Aspect économique
- Bilans et comptes de résultats détaillés sur trois ans. Utiles pour : réaliser un prévisionnel.
- Liasse fiscale complète. Utile pour : réaliser un prévisionnel.
Activité-exploitation
- Répartition mensuelle du chiffre d'affaires (CA). Utile pour : réaliser un prévisionnel.
- Composition du CA hébergement, restauration, soirées étapes, petits déjeuners, bar, divers. Utile pour : réaliser un prévisionnel.
- Le chiffre d'affaires réalisé après la clôture du bilan jusqu'au mois qui précède la signature de la promesse. Utile pour : réaliser un prévisionnel.
- Taux d'occupation mensuel. Utile pour : réaliser un prévisionnel et comparer avec la zone.
- Copie des plans de sécurité incendie du rez-de-chaussée et des étages. Utile pour : pallier l'absence de plan d'architecte.
Administratif
- Copie du procès-verbal de la commission de sécurité plus l'avis de poursuite de l'exploitation.
- Copie du document AD'AP déposé à la préfecture si l'établissement n'est pas aux normes d'accessibilité.
- Copie du document de la préfecture ou la mairie attestant de la conformité de l'établissement. Utile pour : être précisément informé des contraintes administratives et financières qui pèsent sur l'exploitation et des travaux éventuels qui seront à réaliser.
Juridique
- Copie du bail. Utile pour : connaître les obligations du preneur et les conditions d'exploitation.
- Règlement de copropriété (s'il y a lieu). Utile pour : connaître les obligations du preneur et les conditions d'exploitation.
- Copie Kbis du vendeur. Utile pour : connaître les mentions légales.
Ressources humaines
- Déclaration annuelle des salaires. Utile pour : réaliser un prévisionnel et vérifier l'effectif réel du personnel.
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Dans le cas d'un achat
des murs - Copie de la matrice cadastrale. Utile pour : connaître les limites exactes du terrain, la surface et la zone répertoriée du plan local d'urbanisme (PLU). - Copie du plan local d'urbanisme. Utile pour : connaître la zone et les possibilités d'agrandissement. |
► Offre d'achat
Documents à demander
Aspect économique
- Inventaire détaillé du matériel et du mobilier. Utile pour : vérification avec le bilan et la réalité + prévisionnel.
- Copie du livre d'inventaire. Utile pour : vérification avec le bilan et la réalité + prévisionnel.
- Copie des contrats de leasing. Utiles pour : vérification avec le bilan et la réalité + prévisionnel.
► Signature de l'acte sous-seing privé
Documents à demander
Ressources humaines
- Contrats de travail du personnel. Utiles pour : vérification avec déclaration, bilan + prévisionnel.
Juridique
- Preuve de la capacité du vendeur à vendre (titre de propriété, délibération d'une AG). Utile pour : éviter les problèmes de dernière minute dans le cas d'indivision ou de multi-propriétaires.
Activité-exploitation
- Contrats des différents fournisseurs. Utiles pour : être précisément informé des engagements financiers qui pèsent sur l'exploitation.
Administratif
- Copie de la délibération de classement de l'établissement. Utile pour : valider les informations données par le vendeur.
- Copie de la licence IV. Utile pour : valider les informations données par le vendeur.
► Signature de l'acte définitif
Documents à demander
Ressources humaines
- Attestations des membres personnel sur leur situation (congés payés, RTT, paiement heure supplémentaires). Utiles pour : éviter un conflit sur l'antériorité après le départ du propriétaire.
Publié par Jean CASTELL
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