Investissements hôteliers : la dynamique de 2011 devrait se poursuivre en 2012, selon Christie + Co

Le marché de l'investissement hôtelier a fini l'année 2011 sur une bonne note, tant en France, où le volume des transactions a atteint 1,8 milliard d'euros, qu'en Europe, avec 8 milliards d'euros. Pour le courtier Christie + Co, le marché de la transaction en 2011 était divisé en deux segments : soit des biens emblématiques, en 4 ou 5 étoiles, dont les montants dépassaient souvent la seule logique économique, comme ce fut le cas du Marriott Champs-Élysées (3 M€ la clé), ou du Costes K (800 000 € la clé), soit des portefeuilles d'actifs tels les six Novotel Suitehotel, les 33 Campanile de Louvre Hôtels ou encore 16 autres actifs d'Accor qui ont représenté  un tiers des cessions.

Nouvelle donne
Le marché a évolué structurellement, tant au niveau des modalités d'investissements que par l'arrivée de nouveaux acteurs. Pour Barbara Lévi, responsable du Crédit Agricole Corporate & Investment Bank, les banques elles-mêmes ont modifié leurs modalités d'intervention, à ca      use de leur besoin de désendettement. Contraintes de changer de modèle économique, elles interviennent souvent uniquement en partenariat avec d'autres. Une nouvelle donne qui se traduit notamment par l'arrivée d'investisseurs institutionnels, tels que les sociétés d'assurances. Ainsi, le groupe Axa est devenu un acteur incontournable. "Il y a cinq ans, nous avions 500 M€ d'actifs dans l'hôtellerie, aujourd'hui, nous en avons pour 2 milliards d'euros qui sont traités en interne avec une équipe de 2 personnes", déclare Gaël Le Lay d'Axa Real Estate. "Nous possédons un portefeuille de 100 hôtels dont 70 avec Accor, et nous sommes intervenus dernièrement sur des transactions aussi prestigieuses que celles des InterContinental de Cannes et de Marseille, ou encore le Radisson de Nantes." Foncière des Murs, enfin, par la voix de son directeur général, Dominique Ozanne, expliquait qu'en 2011, les transactions qu'il avait mené s'étaient réparties en trois catégories : "un tiers a été réalisé avec des institutionnels, un tiers avec des investisseurs privés, et un tiers avec des opérateurs qui investissent murs et fonds."

"Le moins de risque possible"
Si les acteurs sont plus nombreux, les exigences demandées le sont également. Ainsi, pour Axa, qui n'investit pourtant qu'en 'pure equity' c'est-à-dire sans dette, "nous sommes sur une durée de partenariat de longue durée. Nous devons être en parfaite confiance avec notre partenaire opérateur". Une réflexion que partage Dominique Ozanne, de Foncière des murs qui précise que tout décision, y compris dans la gestion, se fait à deux. En revanche, pour les opérateurs présents - Louvre Hotels et LFPI Gestion -, cette nouvelle donne dans le montage des opérations rend les dossiers plus difficiles à sortir. "Nos interlocuteurs veulent prendre le moins de risque possible. Or, cette appréciation du risque s'évalue à tous les échelons d'un projet, de l'achat du foncier à l'exploitation en passant par la construction", explique Mathieu Evrard, directeur senior du développement international de Louvre Hotels. Si auparavant, le risque était uniquement pris par l'investisseur exploitant, les financeurs réclament aujourd'hui une étude du risque à tous les niveaux d'élaboration d'un projet. D'où une sélectivité importante dans le choix des établissements et, surtout, une diminution des hôtels en construction. "En cinq ans, nous avons diminué de moitié le nombre d'hôtels en construction, poursuit-il. Ne se font plus que des projets sûrs, en centre-ville ou qui s'inscrivent dans une opération d'urbanisme ou commerciale totalement financée comme à Amiens avec la gare TGV ou à Marseille au Parc Chanot."

2012 s'annonce très bien
Pour 2012, le rythme de transactions  devrait donc se poursuivre sur un bon rythme. Devraient être finalisées au cours du premier semestre les ventes du portefeuille de Starwood Capital et Starman (Hôtel du Louvre, Hôtel Concorde Lafayette, mais aussi le Palais de la Méditerranée et le Martinez). Doit arriver sur le marché un important portefeuille d'hôtels Blackstone, la vente imminente (annoncée) d'un hôtel espagnol parisien, sans compter les différents groupes cherchant à se séparer de leurs actifs pour mieux se consacrer au métier d'opérateur. De bonnes perspectives donc, sachant que le marché de l'hôtellerie ne représente encore que 10 % du marché global de l'immobilier en France, et qu'il concerne surtout un marché urbain, ou de zones d'aménagement déjà financées. Une fois encore se vérifie l'adage de Conrad Hilton : "l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement."