Les documents comptables
Vous devez examiner tous les documents comptables de la société exploitant le fonds et, le cas échéant, ceux de la société mère (holding financière) si elle existe. Comme il s'agit de documents complexes, vous devez vous faire aider par un expert-comptable. Il est du devoir de l'agent immobilier spécialisé d'examiner, lui aussi, le détail du compte de résultats afin de déterminer l'excédent brut d'exploitation retraité (EBE retraité), élément déterminant pour le financement et l'évaluation de l'entreprise. La détermination de ce chiffre n'est pas forcément simple et nécessite fréquemment une ou plusieurs communications avec le comptable de la ou des sociétés.
Le bail commercial
Il est important de connaître les obligations respectives du bailleur et du locataire des murs dans lequel est exploité le fonds de commerce d'hôtel. Vous devez être particulièrement vigilant en ce qui concerne :
- l'ampleur des travaux à la charge du locataire.
- Si le bail prévoit qu'en cas de destruction partielle de l'immeuble par incendie ou autre, le fonds de commerce disparaît au profit exclusif du propriétaire, vous devez le refuser et ne pas acheter, ou demander la modification dudit bail.
- La date d'échéance du bail. Si la fin du bail est proche, c'est défavorable au vendeur car elle s'accompagne toujours d'un possible contentieux. En effet, il y a deux possibilités :
- le bailleur ne renouvelle pas le bail. Dans ce cas, il doit vous verser une indemnité d'éviction (lire encadré ci-dessous) destinée à vous réinstaller aux mêmes conditions, dans des locaux équivalents placés dans un endroit similaire et prévoyant les frais de déménagement. Le montant de cette indemnité est souvent source de contentieux.
- Le bailleur renouvelle le bail, mais augmente le loyer. Contrairement aux restaurants, le loyer des hôtels n'est pas plafonné à l'indice du taux de la construction (ICC) ou l'indice des loyers commerciaux (ILC) et le bailleur peut l'augmenter librement (loi de 1964 sur les locaux monovalents). Mais la discussion sur le montant du loyer peut durer des années.
L'arrêté de classification en hôtel de tourisme
L'arrêté du 23 décembre 2009 fixant les normes et la procédure de classement des hôtels de tourisme vous permet de connaître les normes auxquelles l'établissement doit répondre pour être conforme.
Les documents des services de contrôle des normes d'hygiène et de sécurité incendie
- Vous devez absolument mesurer ce qui est ou n'est pas aux normes. Moins l'établissement est aux normes, plus vous aurez besoin d'argent pour financer votre acquisition. Vous devrez en tenir compte dans l'élaboration de votre dossier de demande de crédit bancaire.
- Concernant la sécurité incendie, il faut demander au vendeur l'avis de dernier passage de la préfecture pour avoir connaissance des travaux encore non exécutés, s'il y en a.
- Les administrations visitent régulièrement les établissements et ordonnent, au mieux des travaux de mise aux normes, au pire la fermeture de l'établissement. Que les travaux demandés soient urgents ou non, il appartient au vendeur de communiquer toutes les correspondances des administrations à son acquéreur, même s'il vend en l'état. En tant qu'acheteur, n'hésitez pas à demander ces documents (et à insister pour les obtenir) car il est indispensable pour vous de connaître les travaux auxquels vous serez tenus une fois propriétaire du fonds. Les hôtels bien gérés respectent le plus souvent les normes de sécurité.
Publié par Régis MORIN
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