Le régime du bail
commercial a été modifié par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, sur
la question du loyer, de la répartition des charges et de la cession. Ces
dispositions s'appliquent pour les baux renouvelés ou conclus à partir du 1er septembre 2014.
Le loyer d'un bail commercial 3-6-9 est le fruit d'un accord entre le propriétaire et le locataire. Son montant peut toutefois baisser en cours de bail, tous les trois ans (révision) ou à son terme, au bout de neuf ans (renouvellement). Des clauses initialement prévues peuvent également faire baisser le loyer annuellement.
Les diverses possibilités de faire baisser son loyer
• Une révision indexée sur l'ILC
Tous les trois ans, le locataire peut demander la révision à la baisse du montant de son loyer. En principe, celle-ci est indexée sur l'indice des loyers commerciaux (ILC, 108,38 au 2e trimestre 2015) et éventuellement l'indice des activités du tertiaire (Ilat). Ces deux indices remplacent l'indice du coût de la construction (ICC), qui était trop fluctuant et au détriment du locataire. Si l'ILC est en baisse, alors le locataire pourra demander la diminution de l'augmentation de son loyer. La demande de révision peut être faite dès le lendemain de l'expiration de la période triennale par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.
• Déduction du pas de porte dans ses bénéfices
Souvent, un pas de porte est demandé par le propriétaire des locaux à l'entrée des locataires dans les lieux. Le bailleur va souhaiter se prémunir contre le risque de décalage entre le montant indexé du loyer et la valeur locative réelle des locaux. Il s'agit donc pour lui d'un supplément de loyer versé par avance, par le locataire. Dans ce cas, le locataire peut le déduire de ses bénéfices.
• Les facteurs locaux de commercialité
Il est aussi possible de faire baisser le loyer tous les trois ans si les facteurs locaux de commercialité se dégradent. Ce sont des éléments commerciaux tels que la baisse substantielle du nombre d'habitants autour du local ou du nombre de bureaux, la disparition d'un commerce de grande notoriété, d'un service administratif, d'une grande entreprise ou encore la suppression de lignes de transports publics. Cette dégradation doit entraîner une baisse de fréquentation et avoir un impact direct sur l'activité du locataire, pour qu'il puisse s'en servir afin de faire baisser son loyer. Il n'existe pas de limite légale quant à la baisse du loyer susceptible d'intervenir. Dans le cas inverse, la hausse du loyer résultant de l'amélioration des facteurs locaux de commercialité est plafonnée et ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
• Clause d'échelle mobile et clause recettes
Une clause d'échelle mobile ainsi qu'une clause recettes peuvent être conclues avec le propriétaire des murs afin de réviser le loyer à tout moment. Cette révision peut être demandée si le loyer actuel a été modifié de plus d'un quart par rapport au loyer précédemment fixé contractuellement. La hausse est néanmoins limitée à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Une clause recettes est basée sur le chiffre d'affaires ou les recettes du locataire exploitant.
Dans ces deux situations, le locataire peut demander la baisse de son loyer, soit parce son montant réel a augmenté de plus d'un quart (clause d'échelle mobile), soit parce qu'il a subi une diminution de ses recettes (clause recettes). Le contexte économique actuel favorise ces types de clauses qui peuvent néanmoins se retourner contre le locataire en cas d'augmentation des recettes, ces clauses agissant à la hausse comme à la baisse.
Lorsque la durée du bail commercial excède douze ans, par tacite reconduction, ou qu'il a été déspécialisé par le propriétaire, la loi prévoit là aussi un déplafonnement possible du montant du loyer aussi bien à la hausse qu'à la baisse.
Le loyer d'un bail commercial 3-6-9 est le fruit d'un accord entre le propriétaire et le locataire. Son montant peut toutefois baisser en cours de bail, tous les trois ans (révision) ou à son terme, au bout de neuf ans (renouvellement). Des clauses initialement prévues peuvent également faire baisser le loyer annuellement.
Les diverses possibilités de faire baisser son loyer
• Une révision indexée sur l'ILC
Tous les trois ans, le locataire peut demander la révision à la baisse du montant de son loyer. En principe, celle-ci est indexée sur l'indice des loyers commerciaux (ILC, 108,38 au 2e trimestre 2015) et éventuellement l'indice des activités du tertiaire (Ilat). Ces deux indices remplacent l'indice du coût de la construction (ICC), qui était trop fluctuant et au détriment du locataire. Si l'ILC est en baisse, alors le locataire pourra demander la diminution de l'augmentation de son loyer. La demande de révision peut être faite dès le lendemain de l'expiration de la période triennale par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.
• Déduction du pas de porte dans ses bénéfices
Souvent, un pas de porte est demandé par le propriétaire des locaux à l'entrée des locataires dans les lieux. Le bailleur va souhaiter se prémunir contre le risque de décalage entre le montant indexé du loyer et la valeur locative réelle des locaux. Il s'agit donc pour lui d'un supplément de loyer versé par avance, par le locataire. Dans ce cas, le locataire peut le déduire de ses bénéfices.
• Les facteurs locaux de commercialité
Il est aussi possible de faire baisser le loyer tous les trois ans si les facteurs locaux de commercialité se dégradent. Ce sont des éléments commerciaux tels que la baisse substantielle du nombre d'habitants autour du local ou du nombre de bureaux, la disparition d'un commerce de grande notoriété, d'un service administratif, d'une grande entreprise ou encore la suppression de lignes de transports publics. Cette dégradation doit entraîner une baisse de fréquentation et avoir un impact direct sur l'activité du locataire, pour qu'il puisse s'en servir afin de faire baisser son loyer. Il n'existe pas de limite légale quant à la baisse du loyer susceptible d'intervenir. Dans le cas inverse, la hausse du loyer résultant de l'amélioration des facteurs locaux de commercialité est plafonnée et ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
• Clause d'échelle mobile et clause recettes
Une clause d'échelle mobile ainsi qu'une clause recettes peuvent être conclues avec le propriétaire des murs afin de réviser le loyer à tout moment. Cette révision peut être demandée si le loyer actuel a été modifié de plus d'un quart par rapport au loyer précédemment fixé contractuellement. La hausse est néanmoins limitée à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Une clause recettes est basée sur le chiffre d'affaires ou les recettes du locataire exploitant.
Dans ces deux situations, le locataire peut demander la baisse de son loyer, soit parce son montant réel a augmenté de plus d'un quart (clause d'échelle mobile), soit parce qu'il a subi une diminution de ses recettes (clause recettes). Le contexte économique actuel favorise ces types de clauses qui peuvent néanmoins se retourner contre le locataire en cas d'augmentation des recettes, ces clauses agissant à la hausse comme à la baisse.
Lorsque la durée du bail commercial excède douze ans, par tacite reconduction, ou qu'il a été déspécialisé par le propriétaire, la loi prévoit là aussi un déplafonnement possible du montant du loyer aussi bien à la hausse qu'à la baisse.
Publié par Maître Sophie Petroussenko, Avocat à la Cour, cabinet d'avocats Petroussenko
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