La loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a été publiée au Journal officiel du 19 juin. Cette loi a instauré plusieurs mesures renforçant les droits des locataires, afin de rétablir un équilibre entre les deux parties, notamment le remplacement de l'indice du coût de la construction (ICC) par l'indice des loyers commerciaux (ILC) lors de la réévaluation du montant des loyers, et l'obligation d'établir un état des lieux.
La loi prévoit aussi le principe d'une meilleure information du locataire et instaure l'obligation de répartir les charges incombant aux deux parties, dont les modalités pratiques sont être définies par le décret du 3 novembre 2014.
Une meilleure information du locataire
La loi Pinel introduit l'article L.145-40-2 dans le code de commerce qui prévoit que tout contrat doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, ainsi que leur répartition entre le propriétaire et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur doit communiquer à chaque locataire :
- un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
- un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Les modalités pratiques sont fixées par le décret du 3 novembre 2014 qui a inséré deux nouveaux articles dans le code du commerce.
• L'article R. 145-36 prévoit que l'état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles de copropriété, sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.
• L'article R.145-37, dispose que les informations relatives à l'état prévisionnel des travaux envisagés ou l'état récapitulatif des travaux réalisés sont communiquées au locataire dans un délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. Le locataire peut demander au propriétaire de lui communiquer tout document justifiant le montant de ces travaux.
Les travaux qui ne peuvent plus être mis à la charge du locataire
Dans le cadre d'un bail commercial, le code de commerce ne prévoyait pas de répartition spécifique des charges locatives entre le bailleur et le preneur (entre le propriétaire et le locataire). Ce qui permettait de conclure des contrats contenant des clauses mettant à la charge du locataire quasiment toutes les charges et travaux, y compris ceux qui auraient du incomber au propriétaire.
La loi Pinel prévoit que le contrat doit comporter un inventaire précis des charges ainsi que leur répartition entre le propriétaire et le locataire, mais surtout elle fixe la liste d'un certains nombre de charges et travaux qui ne peuvent pas être mis à la charge du locataire.
La liste de dépenses fixée par l'article R. 145-35, prévoit que ne peuvent être imputés au locataire :
1. Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux : celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.
Cet article a fait l'objet ces dernières années d'une interprétation extensive des grosses réparations par les tribunaux qui, s'appuyant sur l'obligation de délivrance incombant au propriétaire, ont permis de mettre un certain nombre de travaux à la charge du propriétaire.
2. Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées précédemment.
3. Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble. Toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.
4. Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail.
5. Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique. Les nouvelles obligations relatives à l'information du locataire, la répartition des charges ainsi que les travaux et charges qui ne peuvent être imputés au locataire sont applicables aux nouveaux contrats ou aux contrats renouvelés à compter du 5 novembre 2014.
Date du congé
À la fin du bail commercial, le propriétaire doit notifier à son locataire un congé offrant ou refusant le renouvellement. Auparavant, ce congé ne pouvait être notifié que par acte extra judiciaire (exploit d'huissier). La loi Pinel a assoupli le formalisme en modifiant l'article L.145-9 qui prévoit que le congé du bail commercial peut être donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extra judiciaire. Congé qui doit être notifié six mois à l'avance.
L'article R.145-1-1 précise la date à prendre en compte lorsque le congé est donné par courrier recommandé avec accusé de réception : celle de la première présentation de la lettre. Peu importe que le locataire aille ou non chercher le congé qui lui est donné par recommandé, celui-ci sera considéré comme valable à la date de présentation du courrier.
Toutefois, de nombreux professionnels du droit recommandent d'utiliser l'exploit d'huissier garantissant la date ainsi que les conditions de fonds et de forme du congé.
Publié par Pascale CARBILLET
samedi 28 février 2015