L'investissement hôtelier reprend des couleurs pour les petites et moyennes transactions

Selon le département Hotels & Hospitality de Jones Lang LaSalle, expert en transactions et en conseil en hôtellerie, l'année 2013 a bien commencé. Notamment du côté des transactions 'corporate' (d'entreprises), supérieures à 50 M€, avec quatre transactions majeures sur le marché parisien : les actifs luxe du portefeuille de Starwood Capital signés en début d'année auprès de Constellation Holding Limited et gérés par le groupe Hyatt, la cession de 4 actifs parisiens pour le compte d'Ivanhoé Cambridge, la vente du Sofitel Le Faubourg, puis celle du Mandarin Oriental. En revanche, les transactions petites et moyennes et notamment en province ont été plus rares.

"Le marché en province est plus complexe et influencé par trois éléments : les incertitudes économiques et fiscales qui ont poussé les hôteliers à garder leurs actifs et un environnement bancaire peu favorable avec moins de dettes et des montages moins avantageux nécessitant plus de fonds propres", déclare Thomas Lamson, directeur transactions du département 'Mid-Market' en France. La situation devrait toutefois changer au cours du deuxième semestre. "On assiste à quelques frémissements favorables, déclare le directeur. Le marché hôtelier semble reprendre des couleurs à la faveur d'un moindre attentisme des acquéreurs et des vendeurs. On peut ainsi anticiper que les transactions initiées en début d'année trouvent une conclusion favorable et que celles engagées en milieu d'année se concrétisent rapidement."

Fonds de commerce de catégorie 2 ou 3 étoiles

De son côté, le marché parisien (inférieur à 15 M€) conserve toute son attractivité. Il s'est toutefois modifié sensiblement depuis un an. "Le profil des acquéreurs potentiels a évolué tout comme la nature des investissements", explique Romain Semmel, négociateur Paris chez JLL. D'après lui, le marché est aujourd'hui divisé en deux catégories d'investisseurs : d'un côté des investisseurs déjà hôteliers qui achètent des actifs variés pour les valoriser et de l'autre, des investisseurs non hôteliers, moins sensibles aux prix demandés, qui recherchent un investissement patrimonial sécurisé.

"Historiquement, deux tiers des investisseurs cherchaient un hôtel murs et fonds. Aujourd'hui compte tenu de la rareté de ce type d'actif, au prix élevé, seuls les primo-accédants, représentant un tiers des acheteurs, investissent exclusivement dans des murs et fonds de commerce. En revanche, les hôteliers aguerris tendent à privilégier l'acquisition de fonds de commerce, même dans des arrondissements moins centraux. En effet, pour eux, le marché des fonds de commerce est plus large et moins gourmand en capitaux. De plus, la stabilité des loyers sur le moyen terme permet une valorisation rapide de leur bien. Souvent propriétaires de plusieurs établissements, ils comptent sur la force de leur réseau pour remplir leurs nouveaux hôtels", analyse Romain Semmel.

Ainsi, parmi la trentaine de transactions identifiées au cours du premier semestre, près de deux tiers concernent des fonds de commerce de catégorie 2 ou 3 étoiles, d'environ 50 chambres, dont 50 % sont situés dans des arrondissements à deux chiffres. La fin de l'année 2013 devrait confirmer la reprise des transactions, alors que l'attractivité de la France sur le marché de l'investissement hôtelier reste toujours aussi intacte. Le marché des transactions en province donne des signes de reprise, mais Paris et quelques destinations 'luxury' concentrent l'essentiel des investissements et de la demande avec l'arrivée de nouveaux investisseurs étrangers d'Asie du Sud-Est, d'Inde ou même des pays du nord de l'Europe, la province n'étant pas un marché prioritaire pour eux. Au final, compte tenu des transactions déjà réalisées et de celles attendues, l'année 2013 devrait être une année de croissance, avec un volume de transactions qui devrait dépasser celui de 2012, qui était de 1,7 milliards d'euros.