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Le bon prix
La "juste valeur" d'une affaire s'apprécie en fonction de :
- son chiffre d'affaires ;
- son emplacement ;
- la qualité de ses équipements ;
- son Excédent Brut d'Exploitation (EBE) retraité.
Toutefois, l'acquisition d'une affaire à sa "juste valeur" n'est pas une condition suffisante au succès de l'opération. La viabilité du projet de reprise dépend également :
- des conditions d'exploitation envisagées ;
- du montage financier retenu, et notamment de l'apport personnel de l'acquéreur.
Il paraît donc indispensable de se faire accompagner par un cabinet spécialiste de la transaction de commerces et d'entreprises qui par son expérience, son savoir-faire et sa connaissance du marché local, sécurisera votre opération de reprise.
Méthodes d'évaluation en hôtellerie
Quel que soit le secteur de l'entreprise à céder, les méthodes d'évaluation sont multiples. Les plus usuelles en matière d'hôtellerie sont les méthodes par :
- le chiffre d'affaires ;
- la loi du 1000ème ;
- l 'E.B.E. retraité ;
- la comparaison par rapport au marché ;
- la rentabilité ;
- …
Les cabinets spécialisés en cession/acquisition de commerces et d'entreprises utilisent souvent plusieurs approches pour évaluer le fonds de commerce d'un hôtel et disposent parfois d'un référentiel propre.
Évaluation du FDC par le chiffre d'affaires
Tout d'abord, il faut préciser que l'évaluation par le chiffre d'affaires consiste à multiplier le chiffre d'affaires hors taxes du dernier bilan (ou des 2 derniers bilans) par un coefficient exprimé en pourcentage issu d'un barème. Ce coefficient varie en fonction du lieu de l'établissement (Paris, Île-de-France ou province) et de la nature de l'activité. Les coefficients de CA sont toujours indiqués sous forme de tranche, souvent très large, et en fonction de l'emplacement de l'affaire, de ses équipements… Il convient de lui appliquer la tranche basse ou la tranche haute de cette fourchette.
Le réseau Michel Simond dispose d'un indice interne, comportant notamment les coefficients de CA, qui se base sur les 1 500 opérations qu'il réalise chaque année. Dans le cas de l'hôtellerie, les coefficients de chiffres d'affaires appliqués à Paris sont de 300 à 500 % et de 100 à 200 % en province. Le coefficient moyen appliqué, toutes régions confondues, se situe aux alentours de 150 %.
Cette méthode, utilisée seule, ne peut suffire à déterminer la juste valeur d'un établissement hôtelier dans la mesure où la rentabilité n'est pas prise en compte. Il convient donc d'associer cette méthode à d'autres approches.
Méthodes utilisées par les experts de la transaction
Les spécialistes de la transaction disposent chacun d'une méthode propre. Toutefois, tous ces spécialistes s'appuient sur une ou plusieurs des méthodes d'évaluation citées ci-dessus qu'ils affinent ensuite sur la base des éléments incorporels de l'exploitation à céder (emplacement, agencement, équipements, bail…) et de leur connaissance du marché local.
Ils apportent ainsi une vision complémentaire à celle fournie par les cabinets d'expertise comptable et les banques.
Reprise d'hôtel : financement par les banques
Les banques sont effectivement frileuses si les dossiers de reprises présentent des risques majeurs clairement identifiés, tels que :
- une surévaluation du prix de cession ;
- une reprise mal appréhendée ;
- un marché local peu favorable ;
- une capacité d'autofinancement trop tendue ;
- un établissement trop vétuste ou "non conforme" en regard des nouvelles réglementations ;
- un manque d'expérience dans le domaine d'activité.
Cependant, nous constatons que les transactions cohérentes par rapport au marché, au profil des repreneurs et présentées sur des bases acceptables en termes de financement, ne rencontrent pas plus de difficultés pour trouver un financement auprès des organismes bancaires. Pour mettre toutes les chances de votre côté, faites-vous accompagner dans votre recherche de financement par un professionnel de la transaction qui propose ce service.
Les indicateurs d'évaluation de FDC
- Le journal L'Hôtellerie Restauration publie chaque début de mois un baromètre sur une activité particulière du CHR ;
- le BODACC publie un baromètre annuel ;
- le réseau Michel Simond, fort de son leadership, dispose également d'un indice interne qui se base sur les 1 200 opérations de fonds de commerce qu'il réalise chaque année.
Prix de cession d'hôtellerie dite de « bureau » : disproportion avec les hôtels restaurants
Nous constatons que l'hôtellerie de "bureau" se vend approximativement deux fois plus chère que l'hôtellerie-restauration.
Cette grande disparité s'explique essentiellement par l'aspect technique lié à la restauration.
En effet, maîtriser les spécificités de la cuisine, élaborer la carte du restaurant en tenant compte de sa gestion (prix de vente, achats, marge brute), gérer les équipes (cuisine, salle), assurer les deux services du midi et du soir, exigent des connaissances (formation spécifique), ou une expérience en cuisine, en gestion et en management. De ce fait, l'hôtellerie-restauration est une activité qui s'adresse davantage aux professionnels qu'aux candidats en reconversion.
A l'inverse, l'hôtellerie sans restauration, proposant uniquement l'hébergement et le service de petits déjeuners, demande a priori moins de connaissances "techniques" et semble plus accessible pour les personnes désireuses de se lancer dans un nouveau métier.
Toutefois, l'hôtellerie de bureau" reste un métier à part entière qui exige des compétences spécifiques, notamment en gestion.
Valorisation des affaires : le rôle de l'offre et de la demande
Si nous constatons une demande en baisse dans le secteur de l'hôtellerie-restauration, elle est exponentielle sur l'hôtellerie de bureau.
A contrario, l'offre d'affaires à la vente est plus importante en hôtellerie-restauration qu'en hôtellerie de bureau.
Cela a donc eu pour conséquence une flambée significative des prix de cession en hôtellerie de bureau sur les dernières années.
Toutefois, le marché qui s'est stabilisé, semble aujourd'hui marquer le pas.
La "juste valeur" d'une affaire s'apprécie en fonction de :
- son chiffre d'affaires ;
- son emplacement ;
- la qualité de ses équipements ;
- son Excédent Brut d'Exploitation (EBE) retraité.
Toutefois, l'acquisition d'une affaire à sa "juste valeur" n'est pas une condition suffisante au succès de l'opération. La viabilité du projet de reprise dépend également :
- des conditions d'exploitation envisagées ;
- du montage financier retenu, et notamment de l'apport personnel de l'acquéreur.
Il paraît donc indispensable de se faire accompagner par un cabinet spécialiste de la transaction de commerces et d'entreprises qui par son expérience, son savoir-faire et sa connaissance du marché local, sécurisera votre opération de reprise.
Méthodes d'évaluation en hôtellerie
Quel que soit le secteur de l'entreprise à céder, les méthodes d'évaluation sont multiples. Les plus usuelles en matière d'hôtellerie sont les méthodes par :
- le chiffre d'affaires ;
- la loi du 1000ème ;
- l 'E.B.E. retraité ;
- la comparaison par rapport au marché ;
- la rentabilité ;
- …
Les cabinets spécialisés en cession/acquisition de commerces et d'entreprises utilisent souvent plusieurs approches pour évaluer le fonds de commerce d'un hôtel et disposent parfois d'un référentiel propre.
Évaluation du FDC par le chiffre d'affaires
Tout d'abord, il faut préciser que l'évaluation par le chiffre d'affaires consiste à multiplier le chiffre d'affaires hors taxes du dernier bilan (ou des 2 derniers bilans) par un coefficient exprimé en pourcentage issu d'un barème. Ce coefficient varie en fonction du lieu de l'établissement (Paris, Île-de-France ou province) et de la nature de l'activité. Les coefficients de CA sont toujours indiqués sous forme de tranche, souvent très large, et en fonction de l'emplacement de l'affaire, de ses équipements… Il convient de lui appliquer la tranche basse ou la tranche haute de cette fourchette.
Le réseau Michel Simond dispose d'un indice interne, comportant notamment les coefficients de CA, qui se base sur les 1 500 opérations qu'il réalise chaque année. Dans le cas de l'hôtellerie, les coefficients de chiffres d'affaires appliqués à Paris sont de 300 à 500 % et de 100 à 200 % en province. Le coefficient moyen appliqué, toutes régions confondues, se situe aux alentours de 150 %.
Cette méthode, utilisée seule, ne peut suffire à déterminer la juste valeur d'un établissement hôtelier dans la mesure où la rentabilité n'est pas prise en compte. Il convient donc d'associer cette méthode à d'autres approches.
Méthodes utilisées par les experts de la transaction
Les spécialistes de la transaction disposent chacun d'une méthode propre. Toutefois, tous ces spécialistes s'appuient sur une ou plusieurs des méthodes d'évaluation citées ci-dessus qu'ils affinent ensuite sur la base des éléments incorporels de l'exploitation à céder (emplacement, agencement, équipements, bail…) et de leur connaissance du marché local.
Ils apportent ainsi une vision complémentaire à celle fournie par les cabinets d'expertise comptable et les banques.
Reprise d'hôtel : financement par les banques
Les banques sont effectivement frileuses si les dossiers de reprises présentent des risques majeurs clairement identifiés, tels que :
- une surévaluation du prix de cession ;
- une reprise mal appréhendée ;
- un marché local peu favorable ;
- une capacité d'autofinancement trop tendue ;
- un établissement trop vétuste ou "non conforme" en regard des nouvelles réglementations ;
- un manque d'expérience dans le domaine d'activité.
Cependant, nous constatons que les transactions cohérentes par rapport au marché, au profil des repreneurs et présentées sur des bases acceptables en termes de financement, ne rencontrent pas plus de difficultés pour trouver un financement auprès des organismes bancaires. Pour mettre toutes les chances de votre côté, faites-vous accompagner dans votre recherche de financement par un professionnel de la transaction qui propose ce service.
Les indicateurs d'évaluation de FDC
- Le journal L'Hôtellerie Restauration publie chaque début de mois un baromètre sur une activité particulière du CHR ;
- le BODACC publie un baromètre annuel ;
- le réseau Michel Simond, fort de son leadership, dispose également d'un indice interne qui se base sur les 1 200 opérations de fonds de commerce qu'il réalise chaque année.
Prix de cession d'hôtellerie dite de « bureau » : disproportion avec les hôtels restaurants
Nous constatons que l'hôtellerie de "bureau" se vend approximativement deux fois plus chère que l'hôtellerie-restauration.
Cette grande disparité s'explique essentiellement par l'aspect technique lié à la restauration.
En effet, maîtriser les spécificités de la cuisine, élaborer la carte du restaurant en tenant compte de sa gestion (prix de vente, achats, marge brute), gérer les équipes (cuisine, salle), assurer les deux services du midi et du soir, exigent des connaissances (formation spécifique), ou une expérience en cuisine, en gestion et en management. De ce fait, l'hôtellerie-restauration est une activité qui s'adresse davantage aux professionnels qu'aux candidats en reconversion.
A l'inverse, l'hôtellerie sans restauration, proposant uniquement l'hébergement et le service de petits déjeuners, demande a priori moins de connaissances "techniques" et semble plus accessible pour les personnes désireuses de se lancer dans un nouveau métier.
Toutefois, l'hôtellerie de bureau" reste un métier à part entière qui exige des compétences spécifiques, notamment en gestion.
Valorisation des affaires : le rôle de l'offre et de la demande
Si nous constatons une demande en baisse dans le secteur de l'hôtellerie-restauration, elle est exponentielle sur l'hôtellerie de bureau.
A contrario, l'offre d'affaires à la vente est plus importante en hôtellerie-restauration qu'en hôtellerie de bureau.
Cela a donc eu pour conséquence une flambée significative des prix de cession en hôtellerie de bureau sur les dernières années.
Toutefois, le marché qui s'est stabilisé, semble aujourd'hui marquer le pas.
Publié par Stéphane Corre, Groupe Michel Simond
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