De nouvelles règles pour les baux commerciaux

La loi relative au commerce et très petites entreprises du 18 juin 2014, publiée au Journal officiel du 19 juin, dite loi Pinel, réforme la réglementation relative aux baux commerciaux en la rapprochant de celle applicable aux baux d'habitation. Cette loi se veut être un pacte en faveur du commerce et de l'artisanat qui doit soutenir et dynamiser des secteurs fortement employeurs et aux chiffres d'affaires durement touchés par la crise. Pour atteindre cet objectif, la loi doit notamment mieux réguler les rapports locatifs des commerçants et artisans.


Règle du déplafonnement du loyer

En principe, les loyers commerciaux sont plafonnés lors de la révision du bail et au moment de son renouvellement. L'augmentation du loyer ne peut être supérieure à l'évolution de l'indice du coût de la construction sur la même période. En cas de modification notable des éléments mentionnés à l'article L.145-33, 1°à 4°, du code du commerce, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, le montant du loyer peut être déplafonné et fixé à la valeur actuelle du loyer, pouvant entraîner de fortes augmentations.

La loi Pinel prévoit désormais que le déplafonnement à la valeur locative du loyer, si celle-ci est à la hausse, ne peut pas entraîner d'augmentation supérieure pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Cette règle s'applique également aux baux qui ont une durée supérieure à neuf ans. La loi prévoit, en cas de déplafonnement du loyer, un étalement dans le temps de sa réévaluation lorsqu'elle conduit à une augmentation supérieure à 10 % du montant payé l'année précédente. Cette disposition entre en vigueur le 1er septembre pour les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date.
 

Remplacement de l'ICC par l'ILC

Le loyer d'un bail révisé ou renouvelé est fixé en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la construction (ICC) publié par l'Insee. Cet indice est déterminé en fonction de la variation des prix de la construction des bâtiments neufs à usage principal d'habitation. Partant du constat que le montant des loyers des locaux commerciaux évoluaient sans commune mesure avec le chiffre d'affaires des commerçants, un nouvel indice a été institué en 2008 : l'indice des loyers commerciaux (ILC), calculé selon l'indice des prix à la consommation et l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail, mais son application n'était pas obligatoire. À partir du 1er septembre 2014, l'ILC se substituera à l'ICC. Cette disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date.
 

Un état des lieux obligatoire

Le nouvel article L.145-39 prévoit l'obligation pour les parties d'établir un état des lieux contradictoire et amiable. À défaut, il est établi par huissier à la demande de la partie la plus diligente et les frais sont partagés en deux de manière égale. Cet état des lieux doit être joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. L'article 1731 du code civil prévoit qu'en l'absence d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu du bailleur des locaux en bon état de réparations locatives et doit les restituer dans le même état. Si cet état des lieux n'est pas réalisé, le bailleur ne peut plus se prévaloir de cette présomption. Cet article s'applique pour toutes les prises de possession d'un local à partir du 1er septembre 2014.
 

Inventaire des charges, impôts et taxes

La répartition écrite des charges entre bailleur et locataire n'était pas obligatoire et librement fixée par les parties. En l'absence de précision dans le contrat, les règles du code civil et les usages s'appliquaient pour fixer cette répartition. La loi Pinel introduit l'article L.145-40-2 qui prévoit que tout contrat doit dorénavant comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, d'impôts, de taxes et de redevances liés au bail, ainsi que leur répartition entre le propriétaire et locataire. En outre, le propriétaire doit adresser à son locataire un état récapitulatif annuel de ces charges, impôts et taxes. Un décret en Conseil d'État précisera la liste des charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne seront pas à la charge du locataire.


État des travaux faits et à faire

La répartition des charges afférentes aux travaux n'était pas obligatoirement indiquée par écrit. En l'absence de précision dans le contrat, les règles du code civil et les usages s'appliquaient pour fixer cette répartition. Désormais, à la signature du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur doit adresser à son locataire :

- un état prévisionnel sur 3 ans des travaux à réaliser ainsi que le budget prévisionnel correspondant, et la répartition de ces charges entre les différents locataires d'un même immeuble, en pourcentage des surfaces occupées ;

- un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes, et le coût assumé.

Un décret fixera les dépenses ne pouvant être mises à la charge du locataire et fixera également les modalités d'information de celui-ci.
 

Congé par lettre recommandée

Le locataire doit respecter un délai de préavis de 6 mois pour résilier son bail. Seul le congé donné par exploit d'huissier était reconnu. La loi Pinel autorise désormais de donner congé à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Le congé par voie d'huissier reste possible (elle donne une garantie sur la date de réception du congé par le bailleur).
 

La garantie du vendeur limitée à 3 ans

En cas de cession d'un droit au bail, l'acte de vente peut contenir une clause de garantie solidaire du paiement des loyers à la charge du vendeur. En cas de défaillance du locataire repreneur pour payer le loyer (et les charges le cas échéant), le bailleur peut se retourner contre le vendeur jusqu'à la date d'expiration du bail. Le délai pendant lequel le bailleur peut se prévaloir de cette clause de garantie solidaire est réduit à 3 ans.
 

Baux de courte durée

Auparavant, les baux de courte durée étaient ceux dont la durée totale n'est pas supérieure à 2 ans. Le statut protecteur des baux commerciaux n'est pas applicable à ces contrats qui doivent respecter des conditions très strictes. La loi Pinel allonge la durée des baux de courte durée à 3 ans. Si le locataire reste dans les locaux au-delà de la date d'expiration du bail de courte durée et que le bailleur ou le preneur ne le contestent pas, un bail commercial relevant du statut des baux commerciaux s'opère automatiquement. Si le locataire reste dans les locaux au-delà de la date d'expiration du bail de courte durée, un bail commercial ne s'opère automatiquement qu'après un délai d'un mois à compter de la date d'expiration.

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Publié par Pascale CARBILLET