L’Hôtellerie Restauration : Comment ressentez-vous le marché de la transaction d’hôtels actuellement à Bordeaux ?
Yoann Vittoz : Nous notons une forte demande des investisseurs - indépendants et institutionnels, locaux et étrangers - qui souhaitent s’implanter ou développer à Bordeaux leur portefeuille d’actifs. Cela tire vers le haut les prix de cession souhaités par les cédants, et ce, parfois au-dessus du marché. Néanmoins, cette année, le marché de la cession d’actifs existants est plutôt calme.
Comment définiriez-vous Bordeaux pour ceux qui envisagent d’y investir ?
Bordeaux profite depuis plusieurs années d’une attractivité importante. La ville bénéficie d’une excellente renommée nationale et internationale. Elle a enregistré un nombre d’arrivées record en 2018. L’aéroport de Bordeaux-Mérignac a accueilli plus de 6,5 millions de passagers, soit une hausse considérable de 9,3 % de son trafic aérien comparé à 2017 et l’agglomération a comptabilisé plus de 6,1 millions de nuitées dans ses hébergements commerciaux, dont une progression de 1,5 % pour les établissements hôteliers. D’autre part, le tissu économique dense de la ville, les nombreux projets urbains en cours ainsi que la mise en service récente de la LGV vers Paris, permettent de générer une demande tant sur le segment d’affaires que de loisirs.
Comment ce dynamisme se traduit-il sur le marché hôtelier ?
De nombreux projets urbains en Vefa [vente en état futur d’achèvement, NDLR] et quelques réhabilitations ont contribué à augmenter la capacité hôtelière. On compte plus de 620 nouvelles chambres à Bordeaux pour la seule année 2018. À l’horizon 2021, ce sont plus de 1 300 chambres qui sont attendues, soit une augmentation du parc hôtelier de 17 %. Si ce fort développement suggère de s’interroger sur une surcapacité éventuelle de l’offre hôtelière à long terme, à l’heure actuelle, Bordeaux se situe dans le top 10 des marchés hôteliers Français : la ville se classe à la 8e position en termes de volume hôtelier [nombre d’hôtels en 2019] et est la première ville de la région Nouvelle Aquitaine.
Les performances hôtelières sont-elles bonnes ?
Les performances hôtelières de janvier à juillet 2019 sont plutôt positives. À Bordeaux intramuros, elles sont quasiment stables avec une tendance à la hausse avec + 0,3 point de taux d’occupation et + 0,9 % du prix moyen par chambre. La périphérie se démarque avec + 1 point de taux d’occupation et + 2,5 % de prix moyen, soit une variation de RevPAR de + 3,8 %.
Quelle est la tendance en termes de produit hôtelier ?
Outre une montée en gamme certaine, avec + 39 % d’hôtels 4 et 5 étoiles à Bordeaux intramuros entre 2016 et 2019, la tendance est à la diversification du parc hôtelier, avec l’ouverture de nouveaux actifs hôteliers lifestyle ou hybrides. Central Hostel, Meininger, Domaine de Raba, Jo&Joe, MOB Hotel illustrent cette tendance. Les chaînes intégrées - Louvre Hotels, Accor… - ou volontaires - The Originals, Best Western, Logis de France…. - créent de nouvelles marques ou segmentations. Les hôteliers indépendants locaux ne sont pas en reste et renouvellent également leur identité, à l’instar d’Altica qui s’oriente sur le lifestyle.
Quelles sont les zones géographiques en transformation ?
On peut citer le quartier de la gare Saint-Jean et le quartier d’affaires de Bordeaux-Euratlantique, ainsi que le quartier Bacalan et Bassin à flot, avec l’arrivée d’enseignes telles que Radisson Blu et bientôt Marriott. Sur la rive droite, les zones comme Bastide-Niel et Bastide Brazza sont en devenir avec de nombreux projets en cours. D’importants renouvellements urbains vont de plus avoir lieu à Mérignac et Pessac prochainement.
Publié par Tiphaine BEAUSSERON
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