odovino, non c'est un'aberration

idem car 800000 juste pour le fonds puisque loyer =
aberration ou il y a quelque chose qui m'échappe

loyer:le bon rapport c'est 1.5 le CA,mais
dans le sud de la France la speculation domine;
non odovino faites pas des folies, cherchez un bonne affer a remonter.Un bonne affaire commence bien si est pas paye cher...

Je n'ai pas saisi le sens
Mes remerciements pour Jacob et Pour Reve argenté
Cependant je n'ai pas compris le sens de ce que Reve Argenté a écrit , pourriez vous mieux m'expliquer votre point de vue

Moi non plus, ça tombe bien, donc
vous achetez un FdC ? pour 800 000 avec un CA de combien ? combien de chambres ? quel loyer ?

Quand nous aurons les mêmes bases, ça ira tout de suite mieux.

Pour infos nous avons acheté, il y a 2 ans, un FdC hôtel resto à 300 000 pour un CA à 340 000 et un loyer à 3780.

réponse à Réve Argenté
Il s'agit d'un projet d'achat pour l'instant, l'apport dont nous disposons ne nous permet pas de dépasser les 800000€ en termes d'achat, d'aprés les dires des agences spécialisées , nous avons prospecté et trouvé que tous les hotels bureaux dont le prix de vente affiché est aux environs de 800.000€ ne générent que 200.000 ou 250.000€ de CA avec des loyers entre 30et 50.000€/an
ma question est de savoir si avec tel loyer, un tel CA et un tel prix d'achat , ces hotels sont ils toujours rentables?

ratio du loyer
bonjour odovino

on a pour habitude de dire que le loyer doit être situé entre 8 et 10% du CA..
Mais il faut se mefier des ratios, tout depend de l'affaire, de son emplacement, de son potentiel, du produit loué, etc...
Si vous achetez un fonds avec un loyer de 50k€.. il faudra donc qui vous puissez faire un CA de 600k€ ... l'affaire en a t elle le potentiel.
Les "rares" cas ou le loyer est "disproportionné" c'est quand vous etes proprietaire des murs et que le loyer a ete ajusté pour couvir la charge d'emprunt de la SCI...
j'ai recement "raté" une affaire car le loyer etait disproportionné (25% du CA), je n'ai pas fait d'offre et quelqu'un d'autre a acheté.... deux mois après il revendait (enfin essayait) de revendre le fonds.... c'est lui qui a maintenant la patate chaude et je lui souhaite bon courage
le loyer est une charge fixe, la plus importante, il faut impérativement qu'il soit coherent... vous risquez de tout perdre

Si vous nous en dites plus (CA, loyer, potentiel, nmbre chbre, prix moyen, to, ...) peut etre pourra t on vous donner un avis plus éclairé

bien a vous

Geezer

loyer et coût d'occupation
je suis d'accord avec geezer sur les 8 à 10% mais pas sur le loyer...sur le coût d'occupation c'est à dire loyer + remboursement des prêts capital+intérêt.

on entend par loyer "loyer des murs"
En plus et même à soit-même, il faut aussi prévoir un "loyer" du fonds de commerce = remboursement de prêt + de l'apport personnel.

C'est l'ddition des 2 loyers qui fait le coût d'occupation

Voilà qui est clair, mais...
Mes remerciements pour geezer et philippe
je me permettrai de soumettre à nouveau ce cas qund j'aurai davantage de données
Ce que je ne comprends pas c'est que sur la cote d'azur les hotels ( fonds de commerce)se vendent trés vite avec un loyer exhorbitant ( 25% du CA )et à un prix d'achat anormal à mon sens
( 3.5 à 4 fois le CA )
soit ils sont fous!! ou bien alors il y a une rentabilité exceptionnelle sur la region

la côte d'azur
est sans doute aussi un couloir de migration...des pigeons !

Mais vous connaitrez la rentabilité des affaires en consultant de très prés les comptes de résultat des 3 dernières années et en demandant au greffe du tribunal de commerce les états d'endettement (consultation payante par cb sur internet avec le siret ou l'adresse de l'hôtel)