L'Hôtellerie Restauration : Comment se porte le marché des ventes de
fonds de commerce dans le Morbihan ?
Olivier Melina : S'agissant des prix de vente, la tendance générale est plutôt à une légère baisse ou à la stabilité. Les crêperies et les bar-tabacs figurent parmi les produits les plus demandés. Une crêperie de 40 couverts, dont 20 en terrasse, qui dégage un chiffre d'affaires moyen de 200 000€ avec un couple de gérants, une serveuse et des saisonniers, se vend autour de 180 000 €, soit 90 % du chiffre d'affaires hors taxes [CA HT]. La crêperie reste un produit abordable permettant à un couple, même primo-accédant et sans grande formation, de décrocher un crédit si son apport est suffisant. Ce segment concurrence celui de la pizzeria, qui dans notre région se vend plutôt autour de 80 % du CA HT. Bien sûr, l'hôtel-bureau se vend toujours cher, surtout en littoral où les prix frisent les 200 % du CA HT, mais il y en a peu à vendre, et les sommes en jeu limitent le nombre d'acquéreurs finançables, d'autant que les banques sont particulièrement exigeantes.
Y-a-t-il un élément clé dans votre région qui assure à un fonds de commerce en bonne santé financière de pouvoir être vendu dans la fourchette haute des prix moyens ?
Sa situation géographique est primordiale. En effet, une affaire située sur la partie littorale, face à la mer, verra son prix augmenter considérablement.
Le volume des cessions de fonds de commerce a-t-il baissé en 2015-2016 ?
On constate une baisse générale du nombre de cessions, de l'ordre de 25 % dans le département, tous CHR confondus. Nous l'expliquons notamment par le barrage des banques qui exigent entre 30 et 40 % d'apport et refusent de plus en plus de financer au motif que l'affaire est vendue à un prix trop élevé. Cela ralentit le nombre de ventes, mais aussi le processus de ventes, et influe indirectement à la baisse sur les prix de cession. Nous estimons actuellement que le prix de vente réel est 20 % moins élevé que le prix de vente souhaité au départ par le vendeur. Par ailleurs, alors qu'une vente pouvait se faire en général en deux mois, aujourd'hui il faut un mois supplémentaire pour passer l'étape bancaire, qui en outre n'est pas toujours certaine d'aboutir sur un financement.
Le développement d'AirBnB peut-il selon vous entrer en ligne de compte quand il s'agit d'évaluer un hôtel en vue de sa cession ?
AirBnB créée de l'incertitude sur l'évolution du secteur hôtelier, et à ce titre, il constitue un argument pour estimer à la baisse les perspectives de taux d'occupation ou à la hausse les coûts marketing nécessaires pour remplir l'établissement. Cet aspect sera forcément étudié par l'acquéreur et son banquier pour peser en faveur d'une baisse de prix lors des négociations.
Quel est le délai moyen pour vendre son fonds de commerce CHR dans votre région ?
Il faut compter une année entre la prise de mandat et la signature de l'acte définitif. Ce délai a augmenté ces dernières années notamment parce qu'il y a moins d'acquéreurs, mais aussi parce que les acquéreurs sont plus avisés, souvent conseillés par des comptables ou juristes, et qu'ils prennent le temps de comparer et analyser le potentiel de rentabilité des affaires.
Tiphaine Beausseron
Prix moyens actuellement pratiqués dans le Morbihan selon Century21 21 BZH
* Il s'agit de l'excédent brut d'exploitation + économies réalisables (revenu du dirigeant et de son conjoint et les charges sociales correspondantes, leasing d'une voiture de fonction…) - recettes exceptionnelles (reprise sur amortissements, subvention unique…).
Olivier Melina : S'agissant des prix de vente, la tendance générale est plutôt à une légère baisse ou à la stabilité. Les crêperies et les bar-tabacs figurent parmi les produits les plus demandés. Une crêperie de 40 couverts, dont 20 en terrasse, qui dégage un chiffre d'affaires moyen de 200 000€ avec un couple de gérants, une serveuse et des saisonniers, se vend autour de 180 000 €, soit 90 % du chiffre d'affaires hors taxes [CA HT]. La crêperie reste un produit abordable permettant à un couple, même primo-accédant et sans grande formation, de décrocher un crédit si son apport est suffisant. Ce segment concurrence celui de la pizzeria, qui dans notre région se vend plutôt autour de 80 % du CA HT. Bien sûr, l'hôtel-bureau se vend toujours cher, surtout en littoral où les prix frisent les 200 % du CA HT, mais il y en a peu à vendre, et les sommes en jeu limitent le nombre d'acquéreurs finançables, d'autant que les banques sont particulièrement exigeantes.
Y-a-t-il un élément clé dans votre région qui assure à un fonds de commerce en bonne santé financière de pouvoir être vendu dans la fourchette haute des prix moyens ?
Sa situation géographique est primordiale. En effet, une affaire située sur la partie littorale, face à la mer, verra son prix augmenter considérablement.
Le volume des cessions de fonds de commerce a-t-il baissé en 2015-2016 ?
On constate une baisse générale du nombre de cessions, de l'ordre de 25 % dans le département, tous CHR confondus. Nous l'expliquons notamment par le barrage des banques qui exigent entre 30 et 40 % d'apport et refusent de plus en plus de financer au motif que l'affaire est vendue à un prix trop élevé. Cela ralentit le nombre de ventes, mais aussi le processus de ventes, et influe indirectement à la baisse sur les prix de cession. Nous estimons actuellement que le prix de vente réel est 20 % moins élevé que le prix de vente souhaité au départ par le vendeur. Par ailleurs, alors qu'une vente pouvait se faire en général en deux mois, aujourd'hui il faut un mois supplémentaire pour passer l'étape bancaire, qui en outre n'est pas toujours certaine d'aboutir sur un financement.
Le développement d'AirBnB peut-il selon vous entrer en ligne de compte quand il s'agit d'évaluer un hôtel en vue de sa cession ?
AirBnB créée de l'incertitude sur l'évolution du secteur hôtelier, et à ce titre, il constitue un argument pour estimer à la baisse les perspectives de taux d'occupation ou à la hausse les coûts marketing nécessaires pour remplir l'établissement. Cet aspect sera forcément étudié par l'acquéreur et son banquier pour peser en faveur d'une baisse de prix lors des négociations.
Quel est le délai moyen pour vendre son fonds de commerce CHR dans votre région ?
Il faut compter une année entre la prise de mandat et la signature de l'acte définitif. Ce délai a augmenté ces dernières années notamment parce qu'il y a moins d'acquéreurs, mais aussi parce que les acquéreurs sont plus avisés, souvent conseillés par des comptables ou juristes, et qu'ils prennent le temps de comparer et analyser le potentiel de rentabilité des affaires.
Tiphaine Beausseron
Prix moyens actuellement pratiqués dans le Morbihan selon Century21 21 BZH
|
Types de fonds |
Prix de vente exprimé en % du CA HT |
Prix de vente exprimé en coef. RBE retraité* |
Tendance pour 2016 |
|
HOTELS-BUREAU |
|||
|
Littoral et Vannes |
200 % |
6 |
baisse |
|
Autres |
150 % |
4 |
baisse |
|
Hôtel-Restaurant |
80 % |
3 |
baisse |
|
Restaurant traditionnel |
70 % |
2 |
baisse |
|
BAR BRASSERIE |
75 % |
2 |
baisse |
|
Restauration rapide/sandwicherie |
90 % |
3 |
stable |
|
Pizzeria |
80 % |
2,5 |
baisse |
|
Crêperie |
90 % |
3 |
stable |
|
Bar-tabac |
-- |
3 |
stable |
* Il s'agit de l'excédent brut d'exploitation + économies réalisables (revenu du dirigeant et de son conjoint et les charges sociales correspondantes, leasing d'une voiture de fonction…) - recettes exceptionnelles (reprise sur amortissements, subvention unique…).
Publié par Tiphaine BEAUSSERON
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