"Lorsque Didier Michel, du réseau Michel Simond, nous a approchés, nous étions sur le point de vendre les murs de la Villa Carmen et de garder le fonds. Mais il avait un acquéreur sérieux, avec un projet d'hôtel-bureau qui avait, selon lui, la volonté et la capacité de reprendre murs et fonds. Il a su nous donner confiance et nous démontrer que cette option était préférable", explique Laurent Bude, ex-propriétaire de l'hôtel, situé à Trouville (14).
Bâti en 1904 par le cousin du compositeur Georges Bizet, l'établissement était devenu un hôtel-restaurant lors de son acquisition par la grand-mère du cédant. Exploité par la famille pendant trois générations, le lieu, qui avait été aménagé et modernisé au fil des ans par petites touches, nécessitait d'engager de gros travaux, tant pour se mettre aux normes incendie et PMR que pour donner un coup de jeune à la décoration.
La rencontre avec Guillaume Divay, cadre dans le secteur de la plasturgie souhaitant investir dans un produit murs et fonds pour son projet de reconversion professionnelle, tombait à point nommé. "J'avais fait visiter plusieurs affaires à notre client au préalable, mais j'ai trouvé celle-ci en démarchant les exploitants. Je l'ai tout de suite identifiée comme celle qui permettrait à l'acquéreur de mener son projet à terme. Les cédants ont rapidement compris qu'il s'agissait là d'une opportunité à saisir", avance Didier Michel, le conseiller Michel Simond en charge de la transaction.
La personnalité de l'acquéreur séduit également les cédants. "Nous avons aimé son côté très humain, son profil personnel et familial, ainsi que son projet. Nous avons senti que l'hôtel serait entre de bonnes mains. C'était important pour nous", complète l'ancien exploitant.
Potentiel de rentabilité
Côté acheteur, l'affaire présentait effectivement tous les critères recherchés : située à Trouville, destination touristique plutôt huppée à seulement quelques heures de Paris et bien connue de ce Normand d'origine, elle bénéficie d'un emplacement en 'coeur de ville', à proximité des attractions touristiques (casino, plage, restaurants, boutiques...). Pour ce qui est de sa valorisation, l'affaire présentait un avantage qui faisait une grande partie de son intérêt sur le plan financier : exploité en tant qu'hôtel-restaurant, elle laissait place à une rentabilité quasi-assurée à court terme au regard du projet de transformation en hôtel-bureau.
"Le chiffre d'affaires restauration connaissait un fléchissement, ce qui, pour moi, était un avantage. En effet, je souhaitais supprimer l'activité restauration, car ce n'est pas mon métier, et utiliser l'espace associé pour la création de chambres supplémentaires. Il y avait un réel potentiel de rentabilité", confie le repreneur. Hormis le fait qu'il apportait 40 % du budget total, cet argument a été incontestablement apprécié par les banques qu'il a rencontrées lors d'une série de rendez-vous regroupés en une journée par le cabinet Michel Simond, dans ses propres locaux. "Nous nous permettons de faire venir nos partenaires bancaires lorsque la transaction dépasse 750 000 €", précise le cabinet spécialisé dans la transaction de fonds de CHR.
Un gain de temps auquel l'acquéreur, qui n'avait pas encore quitté son poste de directeur adjoint à ce stade de la négociation, a été sensible. "De même que d'avoir été orienté vers un cabinet comptable spécialiste de la stratégie d'investissement en hôtellerie m'a été très utile", ajoute le nouveau propriétaire de l'établissement rebaptisé Les 2 Villas, en référence aux deux bâtisses formant l'ensemble immobilier.
Six mois de travaux
Autres paramètres importants : le projet, mené par un non-professionnel du secteur hôtelier, comprenait une partie de travaux de rénovation étalés sur six mois (dont le coût équivalait à près de la moitié de l'investissement) et le montage juridique et comptable était crucial pour décrocher le crédit nécessaire. "Cela m'a demandé aussi un grand travail d'anticipation et de collaboration avec l'architecte mais aussi les services techniques de sécurité incendie et PMR, pour le chiffrage des travaux et surtout pour leur validation par les commissions régionales", poursuit le quadra, encore surpris de la vitesse avec laquelle il a finalement entamé sa reconversion professionnelle. Pour l'heure, Guillaume Divay a embrassé de nouvelles fonctions de chef de travaux tout en préparant déjà les outils marketing et communication pour maximiser la visibilité du boutique-hôtel avant même son ouverture au public prévue pour la mi-avril.
Publié par Tiphaine BEAUSSERON
