Le régime du bail
commercial a été modifié par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, sur la
question du loyer, de la répartition des charges et de la cession. Ces
dispositions s'appliquent pour les baux renouvelés ou conclus à partir du 1er
septembre 2014.
► Les principaux indices utilisés pour réviser le loyer
Le loyer d'un bail commercial (3-6-9) est le fruit d'un accord entre le propriétaire et le locataire. Le montant du loyer peut toutefois baisser en cours de bail, tous les trois ans - c'est la révision - ou à son terme, au bout de 9 ans - c'est le renouvellement. Des clauses initialement prévues au bail peuvent également faire baisser le loyer annuellement.
Tous les trois ans, le locataire peut demander la révision à la baisse du montant de son loyer. En principe, cette révision est indexée sur l'indice des loyers commerciaux. Cet indice remplace l'indice du coût de la construction (ICC), fixé sur la base de la valeur des matières premières et qui pouvait être défavorable au locataire car déconnecté de l'économie réelle. Il pouvait donc augmenter en pleine crise économique.
► Les clauses d'échelle mobile et de recettes
Une clause d'échelle mobile ainsi qu'une clause recettes peuvent être conclues avec le propriétaire des murs afin de réviser le loyer à tout moment :
- une révision de votre loyer peut être demandée en cas de clause d'échelle mobile si le loyer actuel a été modifié de plus d'un quart par rapport au loyer précédemment fixé contractuellement. La hausse est néanmoins limitée à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ;
- une clause recettes est basée sur le chiffre d'affaires ou les recettes du locataire exploitant.
► Quel est l'intérêt de ces deux clauses ?
Dans les deux situations, le locataire peut demander la baisse de son loyer soit parce que le montant de son loyer réel a baissé de plus d'un quart (clause d'échelle mobile), soit parce qu'il a subi une diminution de ses recettes (clause recettes). Le contexte économique actuel et l'alourdissement des charges et obligations pesant sur les CHRD favorisent ces clauses. Elles peuvent néanmoins jouer en défaveur du locataire en cas d'augmentation des recettes.
► Quand peut-on procéder à une révision du loyer ?
La demande de révision peut être faite dès le lendemain de l'expiration de la période triennale par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.
Souvent, un pas-de-porte est demandé par le propriétaire des locaux à l'entrée du locataire dans les lieux. Le bailleur va souhaiter se prémunir contre le risque de décalage entre le montant indexé du loyer et la valeur locative réelle des locaux. Il s'agit donc pour lui d'un supplément de loyer versé par avance par le locataire. Dans ce cas, le locataire peut le déduire de ses bénéfices.
Il est aussi possible de faire baisser le loyer tous les trois ans si les facteurs locaux de commercialité se dégradent. Il s'agit d'éléments commerciaux tels que la baisse substantielle du nombre d'habitants ou du nombre de bureaux autour du local, la disparition d'un commerce de grande notoriété, d'un service administratif, d'une grande entreprise ou encore la suppression de lignes de transports publics. Cette dégradation doit entraîner une baisse de fréquentation de l'établissement et avoir un impact direct sur l'activité du locataire pour qu'il puisse faire baisser son loyer. La tendance actuelle est à la dégradation des facteurs locaux de commercialité. Il n'existe pas de limite légale quant à la baisse du loyer susceptible d'intervenir. Dans le cas inverse, la hausse du loyer résultant de l'amélioration des facteurs locaux de commercialité est plafonnée et ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
► Les hôtels
La branche hôtelière connaît une spécificité due à l'affectation du local de l'hôtel. En effet, l'hôtel, le café ou le restaurant peuvent en principe être considérés comme monovalents. En d'autres termes, le local ne peut pas être affecté à un autre usage sans des travaux importants et coûteux au sein de l'immeuble. Lors du renouvellement du bail hôtelier, le montant du loyer sera calculé en fonction du chiffre d'affaires théorique de l'hôtel. Ce calcul sera soit effectué par la méthode hôtelière (utilisée par le juge) associant le taux d'occupation maximale puis réel de l'hôtel avec les valeurs locatives brutes et nettes, soit par la méthode immobilière associant le chiffre d'affaires avec le coût d'investissement pour le locataire. Le montant du loyer des baux hôteliers est soumis à des hausses qui peuvent être importantes. Il sera alors dans votre intérêt de démontrer le caractère polyvalent de votre local, afin de limiter les hausses de loyer et même d'en demander la baisse. Enfin, la négociation d'une clause recettes avec votre bailleur pourra permettre d'envisager une baisse de loyer. Compte-tenu de l'activité économique, la clause recettes pourra permettre une baisse importante du loyer adaptée à l'évolution de votre activité.
► Quels sont les risques de déplafonnement ?
Le locataire doit demander le renouvellement de son bail au propriétaire six mois avant son terme, soit 8 ans et demi après sa conclusion par acte d'huissier. Il faut donc bien faire attention à cette date afin de d'éviter le déplafonnement du loyer à la valeur locative quand le bail atteint 12 ans sans avoir été renouvelé.
Pour les baux conclus pour plus de 9 ans, reconduits tacitement et de plus de 12 ans, ou qui ont été despécialisés par le propriétaire, la loi prévoit la aussi un déplafonnement possible du montant du loyer aussi bien à la hausse qu'à la baisse.
► Les charges
Contrairement à la situation antérieure, un état des lieux mentionnant la répartition des charges imputées au locataire et celles imputables au propriétaire est désormais obligatoire. Cette disposition permet une plus juste répartition des charges
► Peut-on renégocier son loyer à tout moment ?
Il y a donc diverses possibilités pour réduire le montant de votre loyer. Vous pouvez le réduire par la voie judiciaire dans les délais mentionnés ci-dessus ou en renégocier le montant avec le propriétaire des murs à tout moment. Vous pouvez charger un avocat spécialisé dans les CHR de procéder à la rédaction des opérations de cessions de baux et, le cas échéant, des actes de vente de fonds de commerce si vous souhaitez renégocier le loyer à ce stade.
loyer
► Les principaux indices utilisés pour réviser le loyer
Le loyer d'un bail commercial (3-6-9) est le fruit d'un accord entre le propriétaire et le locataire. Le montant du loyer peut toutefois baisser en cours de bail, tous les trois ans - c'est la révision - ou à son terme, au bout de 9 ans - c'est le renouvellement. Des clauses initialement prévues au bail peuvent également faire baisser le loyer annuellement.
Tous les trois ans, le locataire peut demander la révision à la baisse du montant de son loyer. En principe, cette révision est indexée sur l'indice des loyers commerciaux. Cet indice remplace l'indice du coût de la construction (ICC), fixé sur la base de la valeur des matières premières et qui pouvait être défavorable au locataire car déconnecté de l'économie réelle. Il pouvait donc augmenter en pleine crise économique.
► Les clauses d'échelle mobile et de recettes
Une clause d'échelle mobile ainsi qu'une clause recettes peuvent être conclues avec le propriétaire des murs afin de réviser le loyer à tout moment :
- une révision de votre loyer peut être demandée en cas de clause d'échelle mobile si le loyer actuel a été modifié de plus d'un quart par rapport au loyer précédemment fixé contractuellement. La hausse est néanmoins limitée à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ;
- une clause recettes est basée sur le chiffre d'affaires ou les recettes du locataire exploitant.
► Quel est l'intérêt de ces deux clauses ?
Dans les deux situations, le locataire peut demander la baisse de son loyer soit parce que le montant de son loyer réel a baissé de plus d'un quart (clause d'échelle mobile), soit parce qu'il a subi une diminution de ses recettes (clause recettes). Le contexte économique actuel et l'alourdissement des charges et obligations pesant sur les CHRD favorisent ces clauses. Elles peuvent néanmoins jouer en défaveur du locataire en cas d'augmentation des recettes.
► Quand peut-on procéder à une révision du loyer ?
La demande de révision peut être faite dès le lendemain de l'expiration de la période triennale par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.
Souvent, un pas-de-porte est demandé par le propriétaire des locaux à l'entrée du locataire dans les lieux. Le bailleur va souhaiter se prémunir contre le risque de décalage entre le montant indexé du loyer et la valeur locative réelle des locaux. Il s'agit donc pour lui d'un supplément de loyer versé par avance par le locataire. Dans ce cas, le locataire peut le déduire de ses bénéfices.
Il est aussi possible de faire baisser le loyer tous les trois ans si les facteurs locaux de commercialité se dégradent. Il s'agit d'éléments commerciaux tels que la baisse substantielle du nombre d'habitants ou du nombre de bureaux autour du local, la disparition d'un commerce de grande notoriété, d'un service administratif, d'une grande entreprise ou encore la suppression de lignes de transports publics. Cette dégradation doit entraîner une baisse de fréquentation de l'établissement et avoir un impact direct sur l'activité du locataire pour qu'il puisse faire baisser son loyer. La tendance actuelle est à la dégradation des facteurs locaux de commercialité. Il n'existe pas de limite légale quant à la baisse du loyer susceptible d'intervenir. Dans le cas inverse, la hausse du loyer résultant de l'amélioration des facteurs locaux de commercialité est plafonnée et ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
► Les hôtels
La branche hôtelière connaît une spécificité due à l'affectation du local de l'hôtel. En effet, l'hôtel, le café ou le restaurant peuvent en principe être considérés comme monovalents. En d'autres termes, le local ne peut pas être affecté à un autre usage sans des travaux importants et coûteux au sein de l'immeuble. Lors du renouvellement du bail hôtelier, le montant du loyer sera calculé en fonction du chiffre d'affaires théorique de l'hôtel. Ce calcul sera soit effectué par la méthode hôtelière (utilisée par le juge) associant le taux d'occupation maximale puis réel de l'hôtel avec les valeurs locatives brutes et nettes, soit par la méthode immobilière associant le chiffre d'affaires avec le coût d'investissement pour le locataire. Le montant du loyer des baux hôteliers est soumis à des hausses qui peuvent être importantes. Il sera alors dans votre intérêt de démontrer le caractère polyvalent de votre local, afin de limiter les hausses de loyer et même d'en demander la baisse. Enfin, la négociation d'une clause recettes avec votre bailleur pourra permettre d'envisager une baisse de loyer. Compte-tenu de l'activité économique, la clause recettes pourra permettre une baisse importante du loyer adaptée à l'évolution de votre activité.
► Quels sont les risques de déplafonnement ?
Le locataire doit demander le renouvellement de son bail au propriétaire six mois avant son terme, soit 8 ans et demi après sa conclusion par acte d'huissier. Il faut donc bien faire attention à cette date afin de d'éviter le déplafonnement du loyer à la valeur locative quand le bail atteint 12 ans sans avoir été renouvelé.
Pour les baux conclus pour plus de 9 ans, reconduits tacitement et de plus de 12 ans, ou qui ont été despécialisés par le propriétaire, la loi prévoit la aussi un déplafonnement possible du montant du loyer aussi bien à la hausse qu'à la baisse.
► Les charges
Contrairement à la situation antérieure, un état des lieux mentionnant la répartition des charges imputées au locataire et celles imputables au propriétaire est désormais obligatoire. Cette disposition permet une plus juste répartition des charges
► Peut-on renégocier son loyer à tout moment ?
Il y a donc diverses possibilités pour réduire le montant de votre loyer. Vous pouvez le réduire par la voie judiciaire dans les délais mentionnés ci-dessus ou en renégocier le montant avec le propriétaire des murs à tout moment. Vous pouvez charger un avocat spécialisé dans les CHR de procéder à la rédaction des opérations de cessions de baux et, le cas échéant, des actes de vente de fonds de commerce si vous souhaitez renégocier le loyer à ce stade.
loyer
Publié par Sophie Petroussenko
Commentaires
Sophie PETROUSSENKO AVOCATE
vendredi 4 mai 2018
Chère Madame
je vous remercie de votre question.
L expert-comptable ne peut s'occuper de vous de nombreux actes leur sont interdits comme précisément cette démarche procedurale.
c'est bien sûr un avocat spécialisé en CHR qui peut pleinement vous assister dans cette démarche.
Bien entendu nous restons à votre disposition pour vous assister dans cette démarche.
Vous pouvez nous joindre aux coordonnées indiquées ci-dessous:
http:/cabinet-petroussenko.com
je vous remercie de votre question.
L expert-comptable ne peut s'occuper de vous de nombreux actes leur sont interdits comme précisément cette démarche procedurale.
c'est bien sûr un avocat spécialisé en CHR qui peut pleinement vous assister dans cette démarche.
Bien entendu nous restons à votre disposition pour vous assister dans cette démarche.
Vous pouvez nous joindre aux coordonnées indiquées ci-dessous:
http:/cabinet-petroussenko.com
vendredi 4 mai 2018