L'Hôtellerie Restauration : Lorsqu'il veut exploiter son activité
dans un local en copropriété, le restaurateur peut-il se satisfaire de la
conformité de son activité à celle prévue au bail - notamment en cas de bail tous
commerces ?
Frédéric Talmon : Non. Même s'il n'y a pas, en
principe, de lien de droit entre le locataire commercial et le syndicat des
copropriétaires, le règlement de copropriété s'impose au locataire, et il en
est de même des décisions de l'assemblée générale. En d'autres termes, le
locataire ne peut pas, en principe, exercer une activité qui contrevient au
règlement de copropriété, et ce, même si le bail l'y autorise.
La définition des activités permises par le règlement de copropriété
est, toutefois, délicate et source de contentieux complexes. Les règles de
prescription et, éventuellement, la question des usages peuvent compliquer
encore le débat.
En cas d'infraction, la copropriété peut-elle s'opposer à l'activité de
l'exploitant même une fois qu'il est installé ?
Oui. Si l'activité exercée contrevient au règlement de copropriété,
celle-ci peut engager plusieurs actions et, notamment, solliciter la
résiliation du bail sous réserve des règles de prescription. En ce cas, l'exploitant
ne pourra pas rester dans les lieux. Il est donc essentiel de ne pas se contenter du bail et de vérifier les
dispositions du règlement de copropriété applicable à l'immeuble.
Quelles sont alors les options du repreneur-locataire ?
Dans un tel cas, le locataire subit l'action de la copropriété plus qu'il
n'a de réelles options. Il pourra chercher à engager la responsabilité du
bailleur si ce dernier a autorisé une activité interdite par le règlement de
copropriété, de l'intermédiaire en vente de fonds de commerce ou du rédacteur
de l'acte. En fonction des cas, une action contre le vendeur du fonds de commerce
ou du droit au bail est également envisageable.
Ces actions supposent toutefois que l'exploitant engage un procès alors
que, dans l'intervalle, il devra souvent rembourser un emprunt…
Est-il suffisant que l'exploitation du repreneur soit permise par le
règlement de copropriété ?
Non, le local doit aussi répondre aux exigences de l'activité, notamment
en ce qui concerne les normes - hygiène, sécurité, accessibilité.
Par exemple, il n'est pas possible de faire de cuisine sans disposer d'une
extraction. Lorsque le local en est dépourvu, il faut, en principe, installer
un conduit, ce qui suppose des travaux que la copropriété doit autoriser. En l'absence
de cette autorisation, l'exploitation sera remise en cause. Il est, selon les
cas, parfois possible de contester le refus de la copropriété. Certains
chercheront à contourner le problème par l'installation d'une extraction avec
filtres à charbon.
En cas d'impossibilité de se mettre en conformité, l'exploitant pourra
tenter d'annuler l'opération ou engager la responsabilité des intervenants. Il
est toutefois recommandé d'anticiper ces questions plutôt que de les subir.
Publié par Propos recueillis par Tiphaine Beausseron
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