À cause de l’épidémie de Covid-19, il est fréquent que le futur acquéreur qui a signé un compromis avant les mesures gouvernementales veuille renégocier le prix au vu l’absence de chiffre d’affaires actuellement envisageable, l’incertitude sur une date de réouverture et l’avenir. Souvent, il souhaite soit repousser les délais d’obtention des crédits ou de signature de l’acte, soit rompre le compromis signé sans frais. Selon le compromis, le futur acquéreur court le risque d'être tout de même engagé, de perdre son dépôt de garantie, voire de régler des dommages et intérêts au vendeur.
Toutes les promesses ou compromis étant différents, l’avocat devra les examiner au cas par cas pour savoir quelles sont les possibilités s’offrent à son client. En principe, la signature d’une promesse unilatérale ou d’un compromis engage la ou les parties à acheter ou/et vendre une fois les conditions suspensives réalisées.
Pour résumer, il est possible de se délier si une condition suspensive stipulée dans le compromis n’a pas été remplie, comme en période classique.
- Par exemple, le renouvellement du bail commercial était l’une des conditions de la vente et il n’a pas eu lieu à la date prévue de signature de la vente. Le futur acquéreur peut donc se délier sans frais,
- Autre exemple, un vendeur hôtelier a l’obligation, rappelée dans le compromis, d’exploiter l’hôtel jusqu’à la date de signature de l’acte authentique, mais il a décidé de le fermer de son plein gré. L’acheteur peut alors envisager de se dédire sans frais. Le futur vendeur ne pourra pas dire qu’il a fermé à cause des mesures gouvernementales, car les hôtels ne sont pas directement visés par l’arrêté du 15 mars 2020. Il ne pourra pas arguer non plus qu'il ne pouvait que fermer car il n’avait pas de réservations, dans la mesure où il a privé l’hôtel de la possibilité de réaliser du chiffre d’affaires en décidant 'clôturant' les réservations sur Booking.com ou d’autres sites.
- Ces conditions peuvent obliger l’acheteur, comme la condition de financement par exemple. Si la vente devait être conclue à la condition suspensive que l’acheteur obtienne un financement bancaire dans un certain délai, mais que ce financement n’a pas été obtenu, le CHR peut juridiquement se dédire en principe de la vente sans frais.
Il peut exister d’autres conditions suspensives dans les contrats qui permettent à l’une ou l’autre des parties de se dégager. Il faut donc examiner le compromis pour savoir dans quelle mesure c’est possible.
► Le futur acquéreur peut-il invoquer la force majeure ou l’imprévision ?
Si le futur acquéreur qui a signé un compromis veut se dédire de l’achat, il pourrait, dans certaines conditions, se fonder sur la force majeure ou l’imprévision. Pour se dédire d’un contrat au titre de la force majeure, il faut que l’événement qui empêche une partie d’exécuter son obligation soit imprévisible, extérieur et irrésistible. Attention, l’épidémie de Covid-19 n’est pas en elle-même et à elle seule un cas de force majeure pour les tribunaux à ce jour.
Le Covid-19 est un événement imprévisible et extérieur, mais la question sera de savoir si cette pandémie est de nature à empêcher une partie de signer un acte de vente. Il sera très difficile de se fonder sur la force majeure pour refuser de signer une fois les conditions suspensives réalisées. En effet, malgré les mesures de confinement, le futur acquéreur peut donner procuration au rédacteur de l’acte ou le signer électroniquement, si bien qu’il n’est pas a priori empêché de conclure l’acte.
► Le futur acquéreur peut-il renégocier ou obtenir la réduction le prix de vente ?
Le futur acquéreur peut tenter de renégocier les délais de signature pour gagner du temps et renégocier le prix. Le vendeur est en principe libre d’accepter.
À défaut d’accord, peut-il demander cette révision du prix sur le fondement de l’imprévision ? La partie pour laquelle l’exécution de ses obligations est devenue excessivement onéreuse en raison d’un changement des circonstances peut solliciter une révision du contrat.
Contrairement à la force majeure, il n’est pas nécessaire que le changement de circonstances rende impossible l’exécution du contrat. En plus de l’établissement d’un bouleversement de l’économie du contrat, il faut démontrer que ce bouleversement est grave, sans quoi il n’ouvrira pas droit à révision. Aussi, les petits déséquilibres contractuels doivent être entièrement assumés par les parties au nom de la force obligatoire du contrat.
L’épidémie de Covid-19 constitue un changement de circonstances qui étaient imprévisibles lors de la conclusion du compromis, ce qui peut rendre son exécution excessivement onéreuse pour le futur acquéreur (alors qu’il n’avait pas choisi d’en assumer le risque). Ceci dépendra là encore du cas d’espèce.
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Publié par Sophie Petroussenko
