Plan de financement pour 5 chambres d'hôte : où trouver un exemple sur l'électricité, chauffage, etc. ?
Question posée sur la fiche pratique :
Un exemple d'étude de faisabilité sommaire
Deux personnes non professionnelles de la restauration m’ont consulté pour l’étude de faisabilité de l’achat d’un fonds de commerce bar-restaurant situé dans le centre d’une ville de 500 000 habitants : - 80 places sur environ 95 m2 ; - ouvert de 7 h 30 à 19 h 30 sauf samedi et dimanche ; - affaire exploitée en nom propre par un couple et 1,5 salarié ; - loyer : 1 150 € HT par mois. Bail neuf ; - prix demandé pour le fonds de commerce : 370 000 €.
Se faire une première idée de l’affaire
À partir du compte de résultat comptable que le vendeur a l’obligation de communiquer à l’acquéreur, j’ai réalisé une synthèse en quelques minutes.
CA
283 000 €
100 %
Matières
124 520 €
44 %
Personnel
90 560 €
32 %
Charges de personnel + résultat
Frais généraux
36 790 €
13 %
RBE
31 130 €
11 %
Pourquoi j’ai regroupé les charges de personnel et le résultat ?
Dans une entreprise individuelle, la rémunération de l’exploitant ne figure pas dans les charges de personnel mais dans le résultat. Pour se faire une idée du coût du facteur travail, je regroupe les postes incluant la rémunération du travail. Dans une société, le résultat représente la rémunération des apports : il n’y aurait pas lieu dans ce cas-là d’en tenir compte pour le calcul du coût du personnel.
Pourquoi la synthèse du compte de résultat s’arrête-t-elle au RBE ?
Les coûts d’occupation dépendent du montage financier et de l’ancienneté de l’affaire. Ils seront forcément différents après la reprise puisque les acquéreurs mettront en place leur propre montage financier. Par contre, le RBE est intéressant à calculer car il nous donne une idée de la rentabilité d’exploitation de l’affaire et donc de sa capacité à couvrir les remboursements d’emprunt et à rémunérer les apports.
Quelle est ma première impression sur les exigences du vendeur ?
Pour se faire une première idée sur la valeur du fonds de commerce, on compare le chiffre d’affaires avec le prix demandé pour le fonds :
CA ÷ prix du fonds = 283 000 ÷ 370 000 = 0,76 Le chiffre d’affaires est largement inférieur au prix du fonds alors qu’il est généralement admis qu’un euro investi dans la restauration doit permettre de réaliser un CA de 1,3 à 1,8 €. Un tel prix peut se justifier uniquement par un emplacement exceptionnel susceptible de permettre une croissance importante du CA.
Étudier le projet en fonction des moyens des acquéreurs
Quelques questions me permettent de connaître les projets et les moyens des repreneurs.
Investissement et financement : - les acquéreurs n’envisagent pas de travaux dans un premier temps ; - ils disposent d’un apport de 90 000 € et les frais d’acquisition sont estimés à 18 000 €.
Exploitation : - l’équipe sera constituée du couple de repreneurs, tous deux salariés à 2 500 € bruts par mois et de 2 salariés à 2 000 € bruts par mois. Les cotisations s’élèvent à 39 % du brut pour l’employeur ; - l’objectif est de 32 % de ratio matières et de 12 % de frais généraux, charges variables.
Je calcule l’emprunt nécessaire en estimant la trésorerie de départ à 10 000 €.
Montage financier
Besoins
Ressources
Achat du fonds Frais Trésorerie
370 000 18 000 10 000
Apports Emprunt
90 000 308 000
398 000
398 000
J’en déduis le montant de l’annuité d’emprunt pour un taux de 2 % et une durée de 7 ans et la capacité d’autofinancement (CAF) nécessaire : Annuité : 47 590 € Intérêts : 6 160 € Remboursement : 41 430 € Pour pouvoir rembourser l’emprunt, la capacité d’autofinancement dégagée la première année devra être au moins égale à 41 430 €. J’estime le RBE nécessaire pour atteindre ce niveau de CAF (pas d’impôt) : En l’absence d’impôt, le RBE doit permettre de payer les loyers et les intérêts des emprunts. Le solde est égal à la CAF et doit être suffisant pour rembourser les emprunts. Si CAF nécessaire = 41 430 € => RBE nécessaire = 41 430 (remboursement) + 13 800 (loyers) + 6 160 (intérêts) = 61 390 €
J’estime le CA nécessaire pour atteindre ce niveau de CAF :
CA
Inconnu
Matières Personnel (1) Frais généraux
32 % × CA 150 120 12 % × CA
RBE nécessaire
61 390
Sachant que : CA – (32 % × CA) – 150 120 – (12 % × CA) = 61 390 € è 0,56 CA = 211 510 Il faut que CA = 377 696 € (1) Le calcul est le suivant : (2 × 2 500 + 2 × 2 000) × 1,39 × 12 = 150 120€
Que conclure ?
Voilà ce que j’ai dit aux acquéreurs potentiels : "Pour être solvable, votre restaurant devra réaliser un CA d’environ 380 000 € contre 283 000 € aujourd’hui. Est-ce possible compte tenu de ce que vous savez de l’établissement : emplacement, prestation… Personnellement, cela me paraît difficile à réaliser quand je vois la fréquentation et l’addition moyenne actuelles qui sont déjà convenables. Je pense donc qu’il n’est pas possible de rentabiliser cet établissement en l’achetant à ce prix-là. Si vous souhaitez poursuivre l’étude de ce dossier, il faut revenir vers le vendeur et lui montrer que l’étude de faisabilité sommaire que nous venons de réaliser conclut à la non-faisabilité aux conditions d’investissement et de financement actuelles."
Étapes de la démarche : Emprunt nécessaire --> Remboursement à financer --> Capacité d’autofinancement nécessaire --> RBE nécessaire --> CA nécessaire Dans cette démarche, le point de départ est constitué par les coûts d’occupation. En effet, ces charges de structure sont connues dès que le créateur ou le repreneur dispose du montant de l’investissement, du loyer et du montant de l’emprunt qu’il devra réaliser. Connaissant les coûts d’occupation, on en déduit les ressources que l’affaire devra dégager pour être solvable et rentable. Il ne reste plus qu’à calculer le chiffre d’affaires nécessaire en faisant une hypothèse de coûts d’exploitation. Le CA obtenu sera alors comparé au CA actuel ou au potentiel de l’affaire, pour conclure sur la faisabilité.
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lundi 25 octobre 2010
Fabrice012
mardi 12 avril 2011
Bonjour,
Je recherche des infos chiffrées (approximatives) concernant un exemple de plan de financement pour un établissement de cinq chambres, avec piscine, sauna et 2 bains à bulles. J'aurai aimé avoir des approximations quand à la consommation d'électricité, le chauffage (bâtiment excessivement bien isolé) et l'eau (si possible coût par rapport au chiffre d'affaire ou par rapport à la surface (m²)).
Merci d'avance si quelqu'un peut m'aider.
Gestion Marketing
mardi 12 avril 2011