la force majeure devrait être écartée.

lu dans le figaro
cdt
cognet alain

Le changement de circonstances imprévisibles qui rend l’exécution du contrat excessivement onéreuse pour l’exploitant locataire ([1]) ?
« si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant »

L’imprévision se distingue de la force majeure en ce qu’elle n’empêche pas l’exécution du contrat, mais la rend excessivement onéreuse.

La révision du contrat pourrait se comprendre dans la mesure où le contexte économique, la survenance d’éléments non prévus, bouleversent l’équilibre du contrat et imposent l’adaptabilité du contrat.

La Loi (article 1195 du code civil) pose comme premières conditions l’existence d’un changement de circonstances imprévisibles et une absence d’acceptation du risque. Pour la pandémie de CORONAVIRUS, ces conditions semblent remplies.

La réponse est moins évidente pour la dernière condition : l’exécution du contrat est-elle rendue excessivement onéreuse ?

Les parties (propriétaire bailleur et exploitant locataire) ne sont pas en présence d’un contrat inexécutable. La convention continue d’être exécutée par les parties mais, pour l’une d’entre elles (exploitant locataire), cette exécution se fait à perte.

Aujourd’hui, l’on ne peut affirmer quelles situations seront reconnues comme répondant aux conditions de l’article 1195 du Code civil.

Astuce : plutôt que d’appliquer l’article 1195 du Code civil et devoir se rendre devant le juge, il est judicieux de prévoir au préalable dans le bail commercial des clauses d’imprévision comme une solution de réadaptation, en cas de survenance d’imprévus rendant critique la continuation du bail commercial en l’état (en cas de trop forte nouvelle concurrence, de chute brutale du chiffre d’affaires, de changement de population,… ou d’épidémie due au CORONAVIRUS par exemple).

Pour les propriétaires bailleurs qui se voient privés du paiement de leurs loyers commerciaux ou fortement réduits, il convient de se référer au bail commercial afin de savoir si pareille situation a été envisagée, aménagée ou écartée. A défaut, il faudra appliquer la loi et l’exploitant locataire pourrait saisir le juge pour demander une renégociation des baux commerciaux conclus à partir du 1er octobre 2016.

Pour les baux commerciaux conclus avant le 1er octobre 2016, l’article 1195 du Code civil ne s’applique pas. Le gestionnaire locataire ne pourra donc pas se prévaloir de la loi pour justifier d’une baisse ou d’une suspension du paiement des loyers commerciaux.

Néanmoins, le Gouvernement vient d’annoncer la suspension du paiement des loyers pour les PME en difficulté… qu’en est-il pour les exploitants de résidences services (résidences de tourisme, …) ?



Au regard de l’incertitude liée au CORONAVIRUS et de la particularité de chaque dossier, il est indispensable pour les propriétaires bailleurs de vous regrouper en association ou en collectif et de vous faire assister par une équipe d’avocats c