Les résidences urbaines entrent en concurrence frontale avec l'hôtellerie

Campée sur un créneau porteur, la résidence urbaine s'affirme comme un secteur de plus en plus en concurrence avec l'hôtellerie traditionnelle. En termes quantitatifs, l'offre a augmenté de 2,7 % au cours de l'année 2012 avec 39 résidences supplémentaires, soit plus de 3 200 logements. Au 1er janvier 2013, on compte 606 résidences urbaines pour un total de 51 500 studios et appartements. Mais pour Samuel Couteleau, responsable de l'étude Deloitte In Extenso sur les résidences urbaines, il s'agit surtout d'un marché renouvelé et mieux structuré : "C'est un marché jeune et dynamique (40 % du parc a moins de cinq ans) et qui s'est restructuré puisque les cinq premiers opérateurs détiennent 50 % du parc", affirme le consultant Deloitte In Extenso (cf. le tableau supra).

En revanche, le fossé se creuse entre Paris et la province. Paris est devenu un cas à part avec des résidences dont le taux d'occupation et le chiffre d'affaires s'envolent au même titre que ceux de l'hôtellerie (de 70 à 90 % de taux d'occupation selon les résidences) alors qu'en province, la situation est plus complexe et les taux d'occupation avoisinent les 60 %. Cette différenciation entre Paris (voire la Côte d'Azur) et la province se caractérise aussi par une diversification vers des produits nettement haut de gamme comme le lancement du nouveau produit Citadines Suites du groupe Ascott (cf. l'encadré) ou celle de Frasers alors qu'Adagio qui se développe en dehors de Paris, a plutôt choisi le segment économique avec Adagio Access créé en 2011.

"Multiples propriétaires"

Cette restructuration du marché (offre plus haut de gamme, produits neufs, et enfin augmentation de la clientèle courts séjours) est une offre concurrentielle directe à celle de l'hôtellerie traditionnelle. "Si la situation est bien acceptée sur Paris, elle peut devenir problématique en province, comme à Nantes ou même à Lyon où un certain nombre de résidences devaient ouvrir d'ici la fin de l'année", précise le consultant. Du côté des opérateurs hôteliers, certains vont même plus loin, pointant du doigt les municipalités qui n'hésitent pas à accorder les marchés lors des appels d'offres à des résidences au détriment d'une enseigne hôtelière.

"Ce sont des décisions prises sur le court terme", déclare Brice Marguet, directeur du développement Europe-Moyen-Orient-Afrique d'IHG. "Car les promoteurs qui construisent ces résidences et font appel à de multiples propriétaires n'anticipent pas les rénovations et des conflits peuvent surgir entre copropriétaires à cette occasion. À l'inverse, les opérateurs tiennent toujours compte dans leurs charges de ces travaux de rénovation [les fameux capex, N.D.L.R.]. Par ailleurs, les opérateurs valorisent les fonds de commerce par le biais de programmes de qualité et assurent une bonne rentabilité des investissements grâce aux puissants programmes de fidélité qu'ils offrent à leurs clients", poursuit le directeur du développement d'IHG.

Alors que le marché se structure, la situation est donc loin d'être clarifiée entre les promoteurs et/ou gestionnaires de résidences urbaines et les hôteliers traditionnels et autres opérateurs hôteliers (certains comme Accor étant aussi opérateurs, avec les résidences Adagio qu'ils détiennent à parts égales avec Pierre et Vacances-Center Parcs). Cette restructuration est toutefois une bonne nouvelle pour certains. Les investisseurs, aujourd'hui, sont rassurés devant la professionnalisation des gestionnaires.