Un hôtel sans restaurant est
également appelé dans le jargon professionnel un hôtel-bureau, c'est-à-dire un
établissement hôtelier homologué ou non n'ayant pas de service restauration
autre que celui des petits déjeuners.
Un hôtel-bureau est situé en
général en centre-ville, mais il peut aussi exister en station de sports
d'hiver ou balnéaire. Un hôtel-bureau peut se développer commercialement dans
les lieux où il y a une activité touristique, économique, culturelle,
sportive... La présence de restaurants à proximité et une bonne
desserte par les transports (bus, métro, taxi, gare, parking...) sont des
éléments indispensables.
Rentabilité du fonds
Les hôtels-bureaux ont deux
particularités qui font monter les prix :
- la demande est supérieure
à l'offre ;
- la rentabilité de
l'activité est bonne, voire très bonne.
Les hôtels-bureaux exercent
une certaine fascination sur le public qui voit dans ce métier une façon de
terminer sa carrière professionnelle en gagnant bien sa vie. Les hôtels-bureaux
connaissent donc une demande très forte, plus forte que le nombre d'établissements
à vendre. Dans ces conditions, les lois du marché jouent à plein régime et les
prix de ces fonds de commerce montent.
La rentabilité moyenne d'un
hôtel-bureau en EBE, se situe couramment autour de 30 % du chiffre
d'affaires HT. Si le chiffre d'affaires se maintient sur une période
suffisamment longue - la durée d'un prêt par exemple (sept ans) -, on comprend
l'intérêt d'un tel investissement : l'activité va rembourser le prêt tout
en permettant aux propriétaires de se rémunérer correctement.
- Toutefois, certains types hôtels ne se vendent plus aussi facilement et voient
leur prix baisser. En effet,
ils sont finançables au vu de leurs résultats passés mais c'est économiquement risqué
car les périodes de crise financière tendent à se rapprocher. Ces hôtels - généralement
de catégorie trois étoiles d'une capacité de moins de 30 chambres - présentent
des CA de l'ordre de 400 000 € à 500 000 € HT. Souvent,
ils ne disposent pas de logement de direction. Le prix de vente des fonds de
commerce de tels établissements s'évalue entre 1 000 000 €
et 1 300 000 €, l'EBE se situant autour de 33 %, soit 150 000 €.
Les banques prêtent avec un apport minimum de 30 à 35 %, soit 400 000 €. Le prêt
sur 7 ans s'élève à 600 000 € + les frais de notaire (à un taux
de 2,5-3 % actuellement), soit des remboursements de l'ordre de 94 000 €
annuels hors assurance.
En
déduisant cette somme de l'EBE, l'acheteur va disposer de 56 000 €,
avec lesquels il devra se payer et réaliser les investissements nécessaires (mises
aux normes, rénovation complète des chambres sur sept ans) tout en maintenant
le chiffre d'affaires !
Reprise d'un hôtel-bureau
Ce qui fait l'attrait d'un
hôtel-bureau peut devenir un cauchemar pour un acheteur si la reprise n'est pas
minutieusement étudiée. Plus l'enjeu est élevé, plus la déchéance est profonde.
Voici quelques notions de base pour mener cette reprise :
- plus la capacité est
importante, plus l'hôtel est facile à gérer et plus il dégage de rentabilité.
Mais son prix sera également fonction de cette capacité. Si elle
est trop faible capacité (moins de 20 chambres entre 1 et 3 étoiles), elle
ne permet pas au propriétaire d'embaucher du personnel pour assurer le service
24 heures/24 et 7 jours/7. Cela signifie qu'un membre de la direction doit
être présent chaque jour pour assurer les repos et les rotations.
- plus l'apport de base est
important et moins les variations d'activité auront de répercussion sur
votre trésorerie ;
- l'état général de l'outil
de travail et sa conformité aux normes sont des aspects importants dans
l'appréciation du prix demandé. Les travaux qui seront à effectuer devront être
considérés comme un supplément de prix ;
- n'oubliez jamais que vous
évaluez le prix sur le passé de l'affaire mais que vous devez décider de l'acheter sur sa capacité future à
générer des bénéfices ;
- le bail, ses conditions
juridiques et financières, doivent être évaluées par un conseil et il peut être, à lui seul, la
raison de votre refus d'acheter si les conditions sont trop contraignantes et
coûteuses.
Publié par Jean CASTELL
