Coronavirus - signature compromis fonds de commerce le 12 mars : quels sont vos conseils pour la suite ?

Question posée sur la fiche pratique :

Comment sécuriser l'achat d'un fonds de commerce en CHR ?

Lors de l’achat d’un commerce, l’acheteur doit prendre plusieurs précautions. Il doit tout d’abord vérifier le bail : ses stipulations et la durée restant à courir, le montant du loyer. L’acheteur doit anticiper s’il y a un risque de déplafonnement de ce loyer, si l’activité prévue au bail est la même que l’activité réelle exercée par son vendeur, et ce que prévoit le règlement de copropriété notamment au titre des travaux. 1. L’acheteur doit vérifier les éléments essentiels dès la rédaction du compromis de vente Avant la loi du 19 juillet 2019, l’acte de cession de fonds de commerce devait contenir plusieurs mentions obligatoires : – le nom du précédent vendeur, la date et la nature de son acte d’acquisition et le prix de cette acquisition pour les éléments incorporels, les marchandises et le matériel ; – l’état des privilèges et nantissements grevant le fonds ; – le chiffre d’affaires réalisé durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente, ce nombre étant réduit à la durée de la possession du fonds si elle a été inférieure à trois ans ; – les résultats d’exploitation réalisés pendant le même temps ; – le bail, sa date, sa durée, le nom et l’adresse du bailleur et du cédant, s’il y a lieu. Si l'une des mentions était omises, cela pouvait entraîner la nullité. Cette action pouvait être formée dans un délai d’un an. ► Depuis la loi du 19 juillet 2019, si l’une des mentions n’est pas présente, cela ne plus rend l’acte de cession nul. Une action en nullité reste possible sur le fondement de l’erreur, du dol ou de la violence, pendant 5 ans. Par ailleurs, l’acheteur pourra aussi demander des dommages intérêts au vendeur qui ne l'aurait pas informé en amont correctement (article 1112-1 du Code civil). En pratique, l’acheteur aura intérêt à demander l’ensemble de ces mentions pour sécuriser son investissement. Ces éléments protégeront aussi le vendeur, à qui il ne pourra être reproché une absence d’informations de ces mentions. Cependant, d’autres éléments peuvent également entraîner la nullité de la vente lorsqu’ils ont été cachés par le vendeur : ceux qui sont important pour l’acheteur. Par exemple, une cession d’un restaurant et d’un bail ont pu être annulées car le vendeur n’avait pas informé l'acheteur d’un PV d’assemblée générale de copropriété qui restreignait l’exercice de l’activité de restauration à de la dégustation de plats cuisinés prêts à emporter jusqu’à 20 heures (Cour de cassation, chambre commerciale 6 janvier 2021, 18-25.098) 2. L’acheteur peut poser des conditions suspensives pour protéger son futur achat Pour sécuriser l’achat d’un fonds de commerce, des conditions suspensives peuvent être insérées, par exemple l’obtention par le futur acquéreur d’un prêt bancaire. Si le prêt bancaire n’est pas obtenu, l’acquéreur est en droit de ne pas acheter, sauf évidemment s’il est fautif : il n’a pas déposé les demandes de prêt avec les justificatifs requis dans les délais, etc. Il peut y avoir de nombreuses autres conditions. L’acheteur peut conditionner l’achat de son fonds de commerce à : • La signature d’un bail commercial identique au précédent : “renouvellement aux mêmes conditions” Par exemple, un bénéficiaire s’est engagé à acquérir un fonds de commerce, notamment à la condition suspensive que le bail commercial soit renouvelé dans les mêmes conditions. Le bailleur a donné son accord sur le renouvellement entre le compromis et la vente. Cependant, il a exigé un loyer indexé à l’indice prévu au bail. Le bénéficiaire a voulu se dédire. La Cour d’appel l’a débouté, car il connaissait cette clause d’indexation lors de la signature du compromis (CA Douai, 31 mai 2018, n° 16/04360). • Une clause d’autorisation par le bailleur d’adjoindre une nouvelle activité Il est conseillé à l’acheteur de demander le règlement de copropriété qui indique les activités permises, afin d’éviter les surprises. De plus, c’est l’activité ou l’une des activités prévues au bail ou par avenant qui peuvent être exercées par le locataire, et elles seules peuvent donc être cédées. S’il veut exercer une nouvelle activité, le futur acheteur doit demander au vendeur qu’il négocie cette nouvelle activité avec son bailleur (ou qu’il engage une procédure de déspécialisation simple ou plénière). Il peut aussi acheter le fonds de commerce et le faire lui-même. Dans ce cas, le locataire s’expose à une demande d’augmentation de loyer (ou de déplafonnement) du bailleur. Le locataire peut, en tout état de cause, négocier avec son bailleur toutes les clauses d’activité permises par le règlement de copropriété. Par exemple, la signature d’un avenant au bail autorisant un fonds de commerce de crêperie-gaufrerie à étendre son activité à celle de restauration (une pizzeria). Bien entendu, la conformité des locaux devra être assurée par le bailleur et un conduit d’extraction devra être créé par lui qui soit conforme à l’activité nouvelle de restauration qui est nouvellement permise. • Une clause suspensive d’obtention d'autorisations administratives En même temps qu'il achète le commerce, l'acheteur peut vouloir effectuer des travaux. Il peut s'agir par exemple de travaux d'aménagement nécessitant un permis ou des travaux de gros œuvre nécessitant un permis de construire. Si le futur acheteur n’a pas ces autorisations, il peut effectivement se délier de l’achat sans frais. Cela est important notamment lors de gros investissements. • Une clause suspensive prévoyant que le vendeur doit résilier certains contrats lors de la vente ou avoir remboursé certains crédits Les contrats transmis lors de l’achat d’un fonds de commerce sont le bail, les contrats d’assurance de dommage, les contrats d’édition et les contrats de travail. L’acheteur peut vouloir mettre fin à certains contrats. Si ces contrats ne sont pas résiliés ou si ces crédits ne sont pas remboursés, l'acheteur pourra se délier sans frais. En ce qui concerne les contrats de travail, il ne peut y avoir de licenciement qui soit justifié par une cession de fonds de commerce. Cependant, rien n’empêche une rupture de contrat pour un autre motif, tel une faute ou une rupture conventionnelle. • Une clause prévoyant que le vendeur ou l’acheteur, ou les deux, réaliseront un audit entre la promesse et le vente Enfin, certaines précautions sont à prendre sur l’évaluation du commerce. Il est très souvent conseillé de réaliser un audit juridique, social, notamment les contrats de travail, fiscal et financier avant l’achat. Cet audit sera réalisé par un cabinet d’avocats spécialisé, le cas échéant en collaboration avec le cabinet d’expert-comptable habituel de l’établissement. Fonds de Commerce | mercredi 31 janvier 2018
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Emeline malécot

jeudi 19 mars 2020

Bonjour,
nous avons signé le compromis de vente de notre futur restaurant le 12 Mars. Depuis, se passe ce que vous savez.
Nous avons un dossier à faire passer en banque, et nous ne savons pas du tout ce que l'épidémie de coronavirus va engendré sur tout ça.
Quels conseils pouvez vous nous donner face à cette situation?
Merci d'avance,
Emeline.

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Sophie PETROUSSENKO AVOCATE

mercredi 25 mars 2020


Chère Madame

Comme vous le savez, suite à l’épidémie de COVID-19, a été décidé la fermeture des commerces non essentiels et confinement de la population.

Les banques sont cependant considérées comme indispensables, au même titre que les magasins alimentaires ou les pharmacies, elles sont classées parmi les Opérateurs d’importance vitale (OIV).

Cependant, elles voient dans le contexte actuel leurs activités très ralenties. Elles ont en effet réduit leur personnel en agence, mis en place des dispositions de télétravail. Certaines agences sont ouvertes, mais ont leurs grilles fermées et pour entrer, il faut soit avoir pris un rendez-vous avant, soit justifier sa venue à l’interphone. Certaines agences sont même fermées.

Il convient de savoir si vous avez déjà déposé une demande de crédit :

- si oui, vous n’avez qu’à attendre la réponse de la banque en vous enquérant des délais de traitement. Certaines banques se sont engagées à respecter les délais. Il convient de mentionner qu'en revanche, certaines agences ont gelé le traitement de tous les dossiers.

- si vous ne l’avez pas encore fait, alors il convient de savoir que certaines banques ont gelé la prise en charge de nouveaux dossiers et ne s’occupent que de ceux en cours. Certaines banques ou courtiers, plus rares, acceptent le dépôt de dossier et même la signature de l’acte de prêt on line.

En tout état de cause, les délais de traitement des dossiers de crédit par les banques vont donc être rallongés et c’est là qu’il faut anticiper vis-à-vis du vendeur en tentant dès à présent, si vous souhaitez acheter ce restaurant, de négocier avec lui le report du délai de justification du dépôt de la (ou des) demande(s) de crédit à effectuer, du délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention du crédit, du délai de signature de l’acte de vente en lui-même peut-être aussi et ce au moins jusqu'à la levée par les autorités du confinement.

L’enjeu est de taille puisqu’à défaut pour vous de respecter les obligations stipulées au compromis ou d'avoir renégocié un délai avec le vendeur, celui-ci pourrait s’il n’est pas conciliant, tenter de vous réclamer a minima le montant de l’indemnité d’immobilisation, voir de vous contraindre à acheter (sans crédit) considérant que vous n’avez pas été empêchée de déposer une demande de crédit ni de faire toutes les démarches nécessaires stipulées au compromis. Il pourrait considérer que vous auriez pu déposer votre demande en agence ( de nombreuses agences de banques restant ouvertes), ou faire des demandes en ligne auprès de banques ou de courtiers. La force majeure sera donc à plaider avec son côté pour le moment incertain.

Pour éviter d’en arriver là, je vous propose donc de me transmettre le compromis d’achat que je puisse prendre connaissance de son contenu et de ses obligations, des délais qui vous sont impartis et surtout des différentes options qui s’offrent à vous en fonction de vos objectifs.

Restant à votre entière disposition, vous pouvez nous contacter au 0156810580 afin d’organiser une consultation à distance (Skype, Whatsapp, messenger, imo, …).

Nous vous prions chère Madame, de croire en nos sentiments les meilleurs

SELARL Cabinet d’Avocats PETROUSSENKO
0156810580
Site Web : cabinet-petroussenko.com
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Christian Lefebvre

vendredi 20 mars 2020

Les banques vont regarder en premier votre business plan et la rentabilité de l’affaire sur les années à venir de foncer à s’assurer que vous aurez une rentabilité et une trésorière suffisante pour faire face à vos échéances mensuelles. Seulement comme l'économie du pays est quasiment à l’arrêt pendant cette période de confinement, je pense que vous aurez du mal à convaincre votre banquier de la viabilité économique de votre projet. Si l’obtention d’un financement bancaire fait partie des conditions suspensives inscrites dans le compromis et que les banques vous refusent le financement, la vente sera annulée.

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