Achat résidence de tourisme : comment l'acheter sans fonds de commerce ?

Question posée sur la fiche pratique :

Comment sécuriser l'achat d'un fonds de commerce en CHR ?

Lors de l’achat d’un commerce, l’acheteur doit prendre plusieurs précautions. Il doit tout d’abord vérifier le bail : ses stipulations et la durée restant à courir, le montant du loyer. L’acheteur doit anticiper s’il y a un risque de déplafonnement de ce loyer, si l’activité prévue au bail est la même que l’activité réelle exercée par son vendeur, et ce que prévoit le règlement de copropriété notamment au titre des travaux. 1. L’acheteur doit vérifier les éléments essentiels dès la rédaction du compromis de vente Avant la loi du 19 juillet 2019, l’acte de cession de fonds de commerce devait contenir plusieurs mentions obligatoires : – le nom du précédent vendeur, la date et la nature de son acte d’acquisition et le prix de cette acquisition pour les éléments incorporels, les marchandises et le matériel ; – l’état des privilèges et nantissements grevant le fonds ; – le chiffre d’affaires réalisé durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente, ce nombre étant réduit à la durée de la possession du fonds si elle a été inférieure à trois ans ; – les résultats d’exploitation réalisés pendant le même temps ; – le bail, sa date, sa durée, le nom et l’adresse du bailleur et du cédant, s’il y a lieu. Si l'une des mentions était omises, cela pouvait entraîner la nullité. Cette action pouvait être formée dans un délai d’un an. ► Depuis la loi du 19 juillet 2019, si l’une des mentions n’est pas présente, cela ne plus rend l’acte de cession nul. Une action en nullité reste possible sur le fondement de l’erreur, du dol ou de la violence, pendant 5 ans. Par ailleurs, l’acheteur pourra aussi demander des dommages intérêts au vendeur qui ne l'aurait pas informé en amont correctement (article 1112-1 du Code civil). En pratique, l’acheteur aura intérêt à demander l’ensemble de ces mentions pour sécuriser son investissement. Ces éléments protégeront aussi le vendeur, à qui il ne pourra être reproché une absence d’informations de ces mentions. Cependant, d’autres éléments peuvent également entraîner la nullité de la vente lorsqu’ils ont été cachés par le vendeur : ceux qui sont important pour l’acheteur. Par exemple, une cession d’un restaurant et d’un bail ont pu être annulées car le vendeur n’avait pas informé l'acheteur d’un PV d’assemblée générale de copropriété qui restreignait l’exercice de l’activité de restauration à de la dégustation de plats cuisinés prêts à emporter jusqu’à 20 heures (Cour de cassation, chambre commerciale 6 janvier 2021, 18-25.098) 2. L’acheteur peut poser des conditions suspensives pour protéger son futur achat Pour sécuriser l’achat d’un fonds de commerce, des conditions suspensives peuvent être insérées, par exemple l’obtention par le futur acquéreur d’un prêt bancaire. Si le prêt bancaire n’est pas obtenu, l’acquéreur est en droit de ne pas acheter, sauf évidemment s’il est fautif : il n’a pas déposé les demandes de prêt avec les justificatifs requis dans les délais, etc. Il peut y avoir de nombreuses autres conditions. L’acheteur peut conditionner l’achat de son fonds de commerce à : • La signature d’un bail commercial identique au précédent : “renouvellement aux mêmes conditions” Par exemple, un bénéficiaire s’est engagé à acquérir un fonds de commerce, notamment à la condition suspensive que le bail commercial soit renouvelé dans les mêmes conditions. Le bailleur a donné son accord sur le renouvellement entre le compromis et la vente. Cependant, il a exigé un loyer indexé à l’indice prévu au bail. Le bénéficiaire a voulu se dédire. La Cour d’appel l’a débouté, car il connaissait cette clause d’indexation lors de la signature du compromis (CA Douai, 31 mai 2018, n° 16/04360). • Une clause d’autorisation par le bailleur d’adjoindre une nouvelle activité Il est conseillé à l’acheteur de demander le règlement de copropriété qui indique les activités permises, afin d’éviter les surprises. De plus, c’est l’activité ou l’une des activités prévues au bail ou par avenant qui peuvent être exercées par le locataire, et elles seules peuvent donc être cédées. S’il veut exercer une nouvelle activité, le futur acheteur doit demander au vendeur qu’il négocie cette nouvelle activité avec son bailleur (ou qu’il engage une procédure de déspécialisation simple ou plénière). Il peut aussi acheter le fonds de commerce et le faire lui-même. Dans ce cas, le locataire s’expose à une demande d’augmentation de loyer (ou de déplafonnement) du bailleur. Le locataire peut, en tout état de cause, négocier avec son bailleur toutes les clauses d’activité permises par le règlement de copropriété. Par exemple, la signature d’un avenant au bail autorisant un fonds de commerce de crêperie-gaufrerie à étendre son activité à celle de restauration (une pizzeria). Bien entendu, la conformité des locaux devra être assurée par le bailleur et un conduit d’extraction devra être créé par lui qui soit conforme à l’activité nouvelle de restauration qui est nouvellement permise. • Une clause suspensive d’obtention d'autorisations administratives En même temps qu'il achète le commerce, l'acheteur peut vouloir effectuer des travaux. Il peut s'agir par exemple de travaux d'aménagement nécessitant un permis ou des travaux de gros œuvre nécessitant un permis de construire. Si le futur acheteur n’a pas ces autorisations, il peut effectivement se délier de l’achat sans frais. Cela est important notamment lors de gros investissements. • Une clause suspensive prévoyant que le vendeur doit résilier certains contrats lors de la vente ou avoir remboursé certains crédits Les contrats transmis lors de l’achat d’un fonds de commerce sont le bail, les contrats d’assurance de dommage, les contrats d’édition et les contrats de travail. L’acheteur peut vouloir mettre fin à certains contrats. Si ces contrats ne sont pas résiliés ou si ces crédits ne sont pas remboursés, l'acheteur pourra se délier sans frais. En ce qui concerne les contrats de travail, il ne peut y avoir de licenciement qui soit justifié par une cession de fonds de commerce. Cependant, rien n’empêche une rupture de contrat pour un autre motif, tel une faute ou une rupture conventionnelle. • Une clause prévoyant que le vendeur ou l’acheteur, ou les deux, réaliseront un audit entre la promesse et le vente Enfin, certaines précautions sont à prendre sur l’évaluation du commerce. Il est très souvent conseillé de réaliser un audit juridique, social, notamment les contrats de travail, fiscal et financier avant l’achat. Cet audit sera réalisé par un cabinet d’avocats spécialisé, le cas échéant en collaboration avec le cabinet d’expert-comptable habituel de l’établissement. Fonds de Commerce | mercredi 31 janvier 2018
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LAPOUILLE13 LAPOUILLE13

mardi 17 décembre 2019

Bonjour Madame, Monsieur,
je sollicite votre aide car je suis embêtée je souhaite acquérir un bien qui pour le moment "est exploité" en résidence de tourisme la totalité de la maison est louée uniquement à la semaine à des groupes, et ne bénéficie pas de fond de commerce donc comme le propriétaire des murs veut vendre le bien un prix certain, que vais je acheter??? et comment acheter ce bien et le prix demandé est à quel titre??? puisqu'il n y à pas de fond donc aucun bilan seules
d'hypothétiques déclarations fiscales pourraient être fournies et le propriétaire traîne les pieds pour les fournir
comment faire pour acquérir ce bien et quelle proposition puis je lui faire ???
ce bien correspond à nos recherches aux vues de nos âges et santé, petite structure, de plain pied, super équipée et aux normes de sécurité, PMR etc...
Merci de votre aide et je vous souhaite une excellente fin de journée

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Sophie PETROUSSENKO AVOCATE

lundi 13 janvier 2020

Bonjour Monsieur,

Je vous remercie de votre question.

Il faut d’abord savoir ce qui vous est proposé : les murs ou l’exploitation de la résidence ?

La résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière par un exploitant.

Elle est constituée d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif.

Les locaux d'habitation meublés sont proposés, par celui qui exploite, à la location d’une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois.

La résidence de tourisme est dotée d'un minimum d'équipements ( les chambres…) et de services communs (ex : les linges de toilette, les lits, la réception…).

C’est l’indépendance de séjour qui fait distinguer essentiellement la résidence de tourisme de l’hôtel puisqu’elle doit être dotée notamment d’un coin cuisine.

Le classement n’est possible en principe que si :

- il y a location à une clientèle touristique, d’au moins 70% des locaux d’habitation (pouvant être porté à 55% dans certaines conditions) et d’un minimum de 50 lits (Arrêté du 10 avril 2019). Avant le 1er juillet 2019, la résidence de tourisme devait être équipée d’au moins 100 lits.

La location entre l’exploitant de la résidence et le propriétaire des biens immobiliers doit être d’une durée minimum de 9 ans, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale,


L’ Annexe I - Tableau de classement des résidences de tourisme de l'arrêté du 10 avril 2019 détaille les autres critères d’une résidence de tourisme.
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Pour répondre à votre question, il convient de savoir qu’une fois par an, l’exploitant d’une résidence de tourisme est tenu de communiquer à l’ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.( article L321-2 du Code du tourisme ). L’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence.

Vous devez donc savoir ce qui vous est proposé. En tout état de cause, que vous souhaitiez être propriétaire du bien immobilier ou exploitant, il convient de demander tous les documents usuels afférents à votre opération afin de pouvoir savoir ce que vous achetez et faire une proposition de prix correspondant à la valeur réelle.

Il est donc conseillé d’avoir recours à un avocat spécialisé dans les CHR pour vous assister dans ces opérations.

Vous pouvez nous contacter à nos coordonnées habituelles :

Cabinet d’Avocats PETROUSSENKO
Avocats à la Cour
0156810580
cabinet-petroussenko.com

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