Chère Madame,

Je vous remercie de votre question.

L’agent immobilier doit d’abord exécuter les termes de son mandat, à savoir mettre en relation l’acheteur et le vendeur. Il doit, par exemple, vérifier la capacité du contractant à assurer la bonne fin du contrat.

Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion vis-à-vis de son client, acheteur ou vendeur (article 1992 du Code Civil).

Par ailleurs, il est tenu d’une obligation de résultat lorsqu’il est rédacteur d’un compromis de vente, notamment il doit respecter toutes les conditions de validité et formalités de la vente afin d’en assurer la sécurité. S’il ne le fait pas, son client peut engager sa responsabilité civile et lui demander des dommages et intérêts. Exemples : rédaction d’un compromis de vente alors que le vendeur n’était pas propriétaire (CA Dijon, 12 février 1998), ou que l’immeuble est frappé d’une servitude de démolition (Cass, CIV 3, 29 mars 2000).

Enfin, il est tenu d’une obligation de renseignement, de conseil et d’assistance, c’est-à-dire en principe d’informer son client des réglementations applicables et des éventuels risques de l’opération.

S’agissant de l’achat de fonds de commerce, l’agent immobilier doit informer sur les réglementations notamment le respect des normes pour les personnes à mobilités réduites et sur les vices apparents qui entourent le fonds de commerce.

Il ne sera pas tenu pour responsable des vices cachés. Cependant, il a été tenu pour responsable vis-à-vis des parties qu’il n’a pas alertées des risques de mérules affectant l’immeuble en ne demandant pas un certificat de non infection parasitaire (CA Rennes 4 décembre 2003)

Les informations que l’agent immobilier fournit à son client doivent être vraies et vérifiées, à défaut ce dernier pourra engager sa responsabilité pour manquement à son devoir d’information en cas de préjudice. (Cass.com. 15 janvier 1997).

Cependant, la responsabilité de l’agent immobilier est susceptible d’être exclue dans la mesure où le client est un professionnel qui peut se renseigner lui-même.

Mais, si l’agent immobilier a occulté sciemment des informations essentielles, son acte peut relever du dol et donner lieu à des dommages et intérêts.

Compte tenu de la spécificité et du niveau de précaution et de vigilance dont il faut faire preuve en matière d’achat de fonds de commerce notamment, il est recommandé aux futurs acquéreurs de solliciter dès qu’ils pressentent une affaire, l’aide d’agents et d’avocats spécialisés en CHR de manière à sécuriser l’opération, tant en termes de réglementation qu’en terme de faisabilité de cette dernière.

Nous vous invitons donc à prendre contact avec notre Cabinet afin de vous accompagner dans votre démarche.
Cordialement,

Sophie Petroussenko, Avocat à la Cour

Tel : 01 56 81 05 80

Site : http://www.cabinet-petroussenko.com