Méthode : d'un autre temps
Question posée sur la fiche pratique :
Estimer un hôtel avec la méthode du millième
Cette méthode n'est plus utilisée aujourd'hui. Elle était une méthode d'appréciation approximative, mais elle avait l’avantage de pouvoir servir à la détermination de la valeur globale d’un hôtel (fonds et murs) et de permettre d’évaluer le prix des nuitées. En effet, sur la base d’usages professionnels et d’études statistiques, il avait été instauré que le prix moyen d’une chambre devait être égal au millième de son coût de construction ou d’achat.
Cette méthode avait l’avantage d’être simple d’application, bien que considérée comme obsolète par certains. Son application devait se faire avec prudence lorsque l’hôtel avait des activités annexes telles que la restauration, des séminaires, un spa… car ces parties ne pouvaient pas être valorisées avec cette méthode. Chaque méthode a ses limites et des conditions.
Valorisation des murs et du fonds d'un hôtel
L’une des conditions pour pouvoir appliquer cette méthode concernait le taux d’occupation de l’hôtel. Il était indispensable que l’établissement ait atteint un taux d’occupation stable, ce qui impliquait une exploitation d’au moins trois ans. Le taux d’occupation était alors le plus souvent de l’ordre de 60 à 65 %.
Cette méthode, dite de recoupement, était surtout utilisée lors d’études d’implantation, en partant du postulat que le coût de construction d’une chambre ou son coût d’achat était égal au millième de son prix de vente moyen.
Par exemple, pour un hôtel de 30 chambres avec un revenu moyen par chambre (RMC) de 100 €, il pouvait être valorisé selon cette méthode à : 100 € × 30 chambres × 1 000 = 3 000 000 € (fonds et murs).
Lorsque l’établissement avait une certaine notoriété, le montant obtenu pouvait être majoré jusqu’à 20 %.
Détermination du prix de vente des nuitées
La méthode du millième permettait aussi d’approcher le prix moyen de vente des chambres. En effet, si l’on connaissait le prix d’acquisition de l’hôtel et le nombre de chambres, il était aisé de retrouver un prix moyen par chambre en appliquant la même formule. Par exemple, pour un hôtel de 50 chambres acquis 4 000 000 € (fonds et murs), on obtenait : 4 000 000 € (prix d’acquisition) ÷ 1 000 ÷ 50 chambres = 80 €.
Bien évidemment, il était important de comparer le résultat obtenu avec les statistiques des hôtels de la même catégorie situés dans le même secteur, afin de s’assurer que les prix pratiqués étaient cohérents. De la même manière, il fallait tenir compte de l’écart entre le prix affiché et le revenu par chambre louée (lié aux fluctuations saisonnières, aux commissions…).
Si le résultat obtenu selon cette méthode était différent des prix moyens observés dans un hôtel ayant les mêmes caractéristiques (catégorie, situation, etc.), on pouvait logiquement conclure : • si le prix était supérieur, que l’investissement réalisé était supérieur à celui des concurrents, compromettant ainsi la rentabilité de l’hôtel ; • à l’inverse, s’il était inférieur, l’exploitant avait de bonnes perspectives de rentabilité.
Aujourd'hui d'autres méthodes de valorisation sont utilisées.
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Mise à jour : mai 2023
Fonds de Commerce - évaluation |
vendredi 4 mai 2018
G G
jeudi 14 décembre 2023
Très mauvaise cette méthode => d'un autre temps
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