Bonjour,
Je vous remercie de votre question.
La différence fondamentale entre une cession de droit au bail et une vente de fonds de commerce est que dans le 1er cas, c’est seulement le bail qui vous est cédé et dans le 2nd cas, ce sont tous les éléments composant le fonds de commerce qui vous sont cédés (matériel, clientèle, contrats de travail,…).
Sur le plan juridique, si une cession de droit au bail est envisagée, l’accord du propriétaire des murs est en principe requis, alors que pour une cession de fonds de commerce, l’accord du propriétaire des murs n’est en principe pas exigé, sauf clause contraire du bail.Il convient donc d’examiner les clauses du bail commercial pour savoir si l’accord du propriétaire des murs préalable à la cession de fonds de commerce est requis. Il faut faire très attention aux clauses ambiguës dans les baux commerciaux.
Par ailleurs, lorsqu’il s’agit d’une même activité qui est cédée et qui sera exploitée par l’acheteur, il conviendra en principe, de céder le fonds de commerce (et non le droit au bail). S’il y a une cession seulement de droit au bail, il y a alors un risque que l’opération soit requalifiée en cession de fonds de commerce (sauf au vendeur et à l’acheteur à prouver le contraire). La requalification pourra par exemple, être demandée par le Trésor Public puisque l’impôt sur les plus-values va s’appliquer à la cession de fonds de commerce.
Lorsque les activités sont différentes ( celle du vendeur et celle que va exercer l’acheteur), le vendeur et l’acheteur peuvent décider de faire :
1-une cession de droit au bail : cela est la solution de principe. Il faudra que le bail vous autorise à exercer l’activité de pizzeria, qui est une activité de restauration. L’achat du droit au bail ne vous rend pas propriétaire du fonds de commerce.
Il conviendra alors notamment d’acheter le matériel ( tables, chaises, réfrigérateur, fours…), d’embaucher vos propres salariés et de faire vos propres contrats avec vos fournisseurs.
Attention : si vous rachetez ou reprenez ces éléments de la personne qui vous a vendu le droit au bail, il pourrait exister un risque de requalification de l’opération en vente de fonds de commerce, taxation de plus-value pour le vendeur, et pénalités encourues.
Il faudra donc bien faire attention à la rédaction de ces opérations.
2-une cession de fonds de commerce : le vendeur comme l’acheteur peuvent en pratique décider une cession de commerce, ce qui permet de transférer le matériel, les contrats notamment de travail, et l’ensemble des autres éléments du fonds de commerce . Cela permet en principe aussi, de se dispenser de l’accord préalable du propriétaire des murs (sauf clause contraire du bail). Il faudra faire attention dans le choix de cette opération, car le propriétaire des murs pourrait demander la requalification si l'opération est en réalité une cession de droit au bail qui a été qualifiée de cession de fonds de commerce par les parties pour se dispenser de son accord. La sanction : la nullité de la vente de fonds de commerce conclue sans autorisation du bailleur et donc la restitution du prix.
Si la cession correspond bien à une cession de fonds de commerce, l’acheteur peut exercer une activité complémentaire comme une activité de pizzeria, bien entendu à la condition que le bail le lui permette.
Si en revanche, l’activité de bar n’est pas exercée par l’acheteur mais seulement l’activité nouvelle de pizza, il faut que celle-ci soit autorisée par le bail et il semble effectivement préférable de prévoir une cession de droit au bail.
Il convient cependant, d’analyser votre cas précisément afin de vous répondre avec certitude et d’opter pour la meilleure solution pour vous.
La réalisation de ce type d’opérations d’achat et de vente de fonds de commerce doit être envisagée avec précaution et il est très conseillé d’être assisté d’un Avocat spécialiste des Cafés, Hôtels, restaurants pour éviter les risques et optimiser votre investissement.